1. 질의내용 요약 |
［ 사실관계 ］ 당법인은 공공건설임대주택의 임대 및 분양을 주영업으로 하는 회사로서 의무임대기간인 5년이 경과한 시점부터 분양이 가능하며, 의무임대기간중이라도 2년 6개월이 경과한 시점부터는 입주자의 요청에 따라 분양할 수 있음. 또한 공공건설임대주택을 건설 공급하는 경우에 장기(25-30년)저리로 국민주택기금차입을 차입하고 있음 상속세 및 증여세법 제63조 제1항 다목에 의한 비상장주식 평가를 위한 순자산가액 계산시 당사 소유의 임대주택자산 평가시 “시가” 및 “보충적 평가방법에 의한 가액”의 적용에 있어서 재재산46014-144(2001.5.19)호에 의하면 매매사례가액이 평가기준일 전후 6월(증여의 경우 3월)이내에 있는 경우 그 가액을 시가로 인정하고 그러한 매매사례가액이 없는 경우는 보충적인평가방법에 의한 가액으로 평가하도록 되어 있는바, 구체적인 적용방법에 있어서 상기 임대주택자산은 동일 소재지번에 있는 아파트일지라도 각동, 각층, 각호 및 실매입자의 개입, 사업자여부에 따라 그 매매가액이 다르게 책정되고 있음 평가기준일 전후 3월 이내의 매매사례가액 - 101동 401호 : 54백만원, - 101동 902호 : 50백만원 - 102동 401호 : 51백만원, - 102동 902호 : 55백만원 ［ 질의내용］ (질의1) 상기의 매매사례가액을 시가로 인정하는 경우 임대주택자산에 대한 가액을 구체적으로 어떻게 적용하여 평가하는지 (갑설) 각동,각층, 각호별 부분적으로 매매된 매매사례가액을 상기 각 구분별로 동일하게 적용하여 평가함 (을설) 매매사례가액을 실무상 적용에 한계가 있어 보충적평가방법으로 평가함 (질의2) 시가를 산정할 수 없는 경우 상속세 및 증여세법 제61조 제3항에 따라 국세청장이 토지와 건물을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가하되, 그 금액은 상증령 제55조의 규정에 따라 장부가액과 비교하여 큰 금액으로 최종 평가하도록 하고 있음 그런데, 임대주택자산이 기업회계기준상 금융리스로 분류되는 경우 임대주택토지 및 완성임대주택은 “임대주택채권”으로, 운용리스로 분류되는 경우에는 토지는 “임대주택토지”로, 건물인 “임대주택”으로 회계처리하도록 하고 있음 장부가액과 비교할 때, 토지와 건물을 일괄하여 고시한 가액과 장부가액을 비교하는지, 아니면, 그 고시가액을 토지와 건물의 가액으로 구분하여 각각 장부가액과 비교하는지 여부 |
1. 질의내용 요약 |
(질의3) 상증령 제55조의 규정에서 장부가액의 의미는 ? (질의4) 장기 저리로 차입한 국민주택기금차입금은 어떻게 평가하는지 여부 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ○ 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 매매 등이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30 개정) 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30 개정) 2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30 개정) 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날 (2002. 12. 30 개정) ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. ○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. ○ 상속세및증여세법시행령 제55조【순자산가액의 계산방법】 ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니한다. ○ 상속세및증여세법시행령 제58조【국․공채 등 기타 유가증권의 평가】 ② 대부금외상매출금 및 받을어음 등의 채권가액은 원본의 회수기간·약정이자율 및 금융시장에서 형성되는 평균이자율 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 바에 따라 평가한 가액에 의한다. 다만, 채권의 전부 또는 일부가 평가기준일 현재 회수불가능한 것으로 인정되는 경우에는 그 가액을 산입하지 아니한다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 상속세및증여세법시행규칙 제18조의 2【액면가액으로 직접 매입한 국채 등의 평가】 ② 영 제58조 제2항 본문에서 재정경제부령이 정하는 바에 따라 평가한 가액이라 함은 다음 각호의 1의 방법에 의하여 평가한 가액을 말한다. 1. 원본의 회수기간이 5년을 초과하거나 회사정리절차 또는 화의절차의 개시 등의 사유로 당초 채권의 내용이 변경된 경우에는 각 연도에 회수할 금액(원본에 이자상당액을 가산한 금액을 말한다)을 영 제58조의 2 제2항 제1호 가목에 의하여 금융기관이 보증한 3년만기회사채의 유통수익률을 감안하여 국세청장이 정하여 고시하는 이자율에 의하여 현재가치로 할인한 금액의 합계액. 이 경우 「소득세법」 제94조 제1항 제4호 나목의 규정에 의한 시설물이용권에 대한 입회금·보증금 등으로서 원본의 회수기간이 정하여지지 아니한 것은 그 회수기간을 5년으로 본다. (2005. 3. 19. 후단개정) 2. 제1호외의 채권의 경우에는 원본의 가액에 평가기준일까지의 미수이자상당액을 가산한 금액 (2001. 4. 3 신설) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면인터넷방문상담4팀-389. 2005.3.16 3. 상속세및증여세법 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법시행령 제49조 제1항 각호의 가액(이하 “매매가액등”이라 함)은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 또한, 평가기준일 전 2년 이내의 기간(증여일전 3월 이내의 기간을 제외) 중에 매매 등이 있는 경우로서 평가기준일부터 같은조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 같은법시행령 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면인터넷방문상담4팀-1644. 2004.10.18 상속세및증여세법시행령 제55조 제1항의 규정에 의하여 비상장법인의 순자산가액을 계산할 때에 당해 법인의 자산가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 평가액에 의하는 것이며, 당해 법인의 자산을 같은법 제60조 제3항 및 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액 보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하는 것임, 이 경우 장부가액은 기업회계기준 등에 의해 작성된 대차대조표상 가액(감가상각자산인 경우 법인세법상 감가상각비를 차감한 후의 가액)에 의하는 것임 ○ 서면인터넷방문상담4팀-1557. 2004.10.05 상속세및증여세법 제55조 제1항 후단의 규정을 적용하여 비상장법인의 순자산가액을 계산할 때, 당해 법인이 여러 필지의 토지를 소유하고 있는 경우에는 각 필지별로 같은법 제60조 제3항 및 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 장부가액 중 큰 금액으로 평가하는 것임. 다만, 골프장용지 등과 같이 용도상 불가분의 관계가 있어 각 필지별로 평가하는 것이 불합리한 경우에는 그 용도별로 평가하는 것이 타당함 ○ 서면인터넷방문상담4팀-812.2005.5.24 1.「상속세 및 증여세법 시행령」제58조 제2항 및「같은법 시행규칙」제18조의2 제2항 제1호의 규정에 의하여 원본의 회수기간이 5년을 초과하는 채권ㆍ채무는 각 연도에 회수하거나 상환할 금액(원본에 이자상당액을 가산한 금액)을 금융기관이 보증한 3년만기 회사채의 유통수익률을 감안하여 국세청장이 정하여 고시하는 이자율에 의하여 현재가치로 할인한 금액의 합계액으로 평가하는 것임 이 경우 원본의 가액을 5년을 초과하는 기간동안 분할하여 매 연도마다 이자상당액과 함께 회수하거나 또는 상환하는 경우 현재가치로 할인할 금액은 각 연도에 회수하거나 상환할 금액이 되는 것임 2.「같은법 시행령」제55조 제1항의 규정에 의하여 비상장법인의 순자산가액을 계산할 때에 당해 법인의 자산가액은 같은법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 평가액에 의하는 것이며, 당해 법인의 자산을 같은법 제60조 제3항 및 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액 보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하는 것임 이 경우 원본의 회수기간이 5년을 초과하는 장기채권․채무를「같은법 시행규칙」제18조의2 제2항 제1호의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액보다 적은 경우에는 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 것으로 보는 것임 |