1. 질의내용 요약 |
투기지역에 소재한 보유기간 10년 이상의 겸용주택인 1세대1주택으로써 지하1층(8평 ; 창고로 사용), 지상1층(25평 상가), 지상2층(25평 주택), 지상3층(25평 주택), 전체면적 83평(274.38㎡)을 양도한 경우 “기준면적 미만 고가주택”에 해당되어 장기보유특별공제 50%를 적용하는 지 여부 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ○ 소득세법기본통칙 89-18【겸용주택의 경우 1세대 1주택에 부수되는 토지의 면적계산】 영 제154조 제3항의 규정에 의한 겸용주택의 주택정착면적과 주택에 부수되는 토지면적의 계산은 다음과 같다. 건물전체 주택부분연면적 1. 주택의 정착면적 = × ───────── 정착면적 건물전체연면적 2. 주택에 부수되는 토지면적 주택부분연면적 ＝건물에 부수된 전체토지면적 × ───────── 건물전체연면적 ○ 소득세법기본통칙 89-19【겸용주택의 지하실에 대한 주택면적의 계산】 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 그 사용용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산한다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제156조【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30 제목개정) ① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30 개정) ③생략. ○ 소득세법 제95조【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 양도가액이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 양도차익이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ② 제1항에서 장기보유특별공제액이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2002. 12. 18 개정) 양도차익의 100분의 15[제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)으로서 대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택(이하 이 항에서 기준면적 미만 고가주택이라 한다)에 해당하는 경우에는 100분의 25] 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2002. 12. 18 개정) 양도차익의 100분의 30[기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50] ③ 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2002. 12. 18 개정) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30 단서신설) ⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제159조의2【기준면적 미만 고가주택】 법 제95조 제2항 제2호에서 대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (2002. 12. 30 신설) 1. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 미만이고 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 미만인 주택 (2002. 12. 30 신설) 2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 149제곱미터 미만인 주택 (2002. 12. 30 신설) ○ 소득세법시행령 제160조【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 이와 같이 주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세규정이 적용되는 경우에는 그 주택외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 현행 소득세법시행령 제156조(고가주택의 범위)규정을 적용하는 것임 그러나 질의와 같이 1세대1주택 비과세규정이 적용되지 아니하는 복합건물의 고가주택 규정 적용에 있어서는 같은 규정 제1항에서 규정하는 주택(그 부수토지 포함)의 양도당시 실지거래가액 6억원 계산시 주택외의 부분(그 부수토지 포함)의 가액을 제외하고 판정하는 것임 현행 소득세법시행령 제156조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 주택으로 보는 상가부분의 가액을 포함하여 고가주택의 기준에 해당하면 상가부분도 주택으로 보아 실지거래가액으로 과세되는 것이므로 질의와 같이 주택부분이 상가부분보다 큰 복합건물(1세대1주택 비과세요건을 갖춤)을 양도한 경우로서 그 실지 양도가액이 각각 주택부분(그 부수토지 포함)은 5억, 상가부분(그 부수토지 포함)은 4억인 경우 주택으로 보는 상가부분(그 부수토지 포함)도 고가주택부분에 해당하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산해야 하는 것임 ○ 국심2001서426,2001.06.12 - 과세경위 : 청구인은 서울 ○○구 ○○동 소제 단독주택을 양도하고 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 신고하지 아니하자 이에 대하여 처분청은 쟁점주택을 고급주택으로 보아 양도소득세 결정고지 - 청구인 주장 : 쟁점주택은 취득세 과세시가표준액이 2천만원을 넘고 양도가액도 5억원을 초과하고 있으며, 주택의 연면적이 공부상 326.19㎡이나, 지하실 면적을 제외한 주택의 연면적은 255.34㎡로 기준면적인 264㎡에 미달하며, 지하실은 차고․창고․보일러실로 사용되어 주거전용공간으로 사용한 사실이 없으므로 고급주택에 해당하지 아니함 - 처분청 주장 : 쟁점주택의 건축물대장에는 지하층 70.82㎡가 주택으로 되어 있고, 그 전체의 공부상 용도가 주택이므로 그 지하실 부분이 차고․창고․보일러실로 사용된다 하더라도 하나의 주거용 생활단위로 제공된 건물의 일부이므로 지하실 부분을 연면적에 포함하여 고급주택으로 과세한 처분은 정당 - 결정 : 청구인이 제시한 증빙자료 등에 의할 때 지하실 부분이 차고, 창고 및 보일러실로 사용되고 주거전용으로 사용되지 않는 것으로 보이며, 주거전용으로 사용되지 아니한 지하실부분의 면적은 주택의 연면적에 포함되지 않는 것으로 되어 있으므로 당초 처분은 부당함 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재재산-835,2004.07.07 【질의】 (사실관계) 부동산 소재지 : 서울시 ○○구 ○○○동 XXX-212외 1필지에 소재하는 단독주택임 - 부수토지 : 300㎡ - 주택 : 구분 층별 구조 용도 면적 主 지층 연와조 지하실 49.39㎡ 〃 1층 〃 주택 138.48㎡ 〃 2층 〃 주택 100.13㎡ 副 지층 연와조 차고 37.09㎡
계 325.09㎡ 위 단독주택 현황 - 주부분인 주택1채와 부부분인 지하차고는 한울타리내에 있지만 서로 떨어져 있는 별채의 건축물임 - 주부분인 주택의 지하실은 보일러실 및 창고로 사용되고 있어 주거전용으로 사용되지 않고 있으며, 부부분인 차고 역시 차고로 사용될 뿐 주거전용으로 사용되지 않고 있음 (질의요지) 부수토지 연면적 300㎡는 기준면적인 495㎡ 미만이므로 별문제가 없으나, 주택의 연면적에 대해서는 소득세법시행령 제159조의 2 제1호에서 규정하는 기준면적(264㎡)을 계산함에 있어 위 지하실 49.39㎡와 차고 37.09㎡를 포함하여 계산할 것인지 아니면, 이들을 제외하고 계산한 238.61㎡로 보아야 하는지를 질의함 〈갑설〉 (결론) 소득세법시행령 제159조의 2 제1호에서 규정하는 기준면적(264㎡) 미만여부를 판단함에 있어, 지하실 49.39㎡와 차고 37.09㎡를 제외한 238.61㎡이 기준면적 미만이므로 50％의 장기보유특별공제율을 적용함 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
(이유) 첫째, 국세청 법무 61230-134, 2001.3.9.(법령심사위원회)에서 보듯이, 첫째, 종전규정에서 고급주택 판정시 주거전용으로 보는 지하실 면적에 지하실의 보일러실, 창고, 차고 등으로 사용하고 있는 면적은 포함하지 않는다라고 하고 있고, 둘째, 국심 2001서426, 2001.6.12.에 의하면 종전의 고급주택 판정시 주거전용으로 사용되지 않는 지하실 부분의 면적(창고, 보일러실 등)은 주택의 연면적에 포함되지 않는다라고 규정하고 있으므로, 고가주택에 대한 50％의 장기보유특별공제율을 적용하는 기준면적(264㎡) 미만여부를 판단함에 있어서도 위와 같이 적용함이 타당하기 때문임 〈을설〉 (결론) 별채인 차고 37.09㎡는 기준면적 계산시 제외하지만 지하실 49.39㎡는 포함하여 계산된 면적이 288㎡으로써 기준면적인 264㎡ 이상이므로 30％의 장기보유특별공제율을 적용함 (이유) 차고는 주택과 별채이므로 기준면적 계산시 제외함이 타당하고, 지하실은 주택의 지하층에 부속되어 있으므로 기준면적에 포함하여야 하기 때문임 〈병설〉 (결론) 차고 37.09㎡ 및 지하실 49.39㎡를 모두 포함한 325.09㎡이 기준면적(264㎡) 이상이므로 30％의 장기보유특별공제율을 적용함 (이유) 주택의 연면적에는 주거용 생활단위에 제공된 차고 및 지하실을 포함해야 하기 때문임 【회신】 기준면적 미만 고급주택의 연면적을 계산함에 있어서 소득세법시행령 제159조의 2 제1호의 규정에 의하여 같은영 제154조 제3항 본문의 규정에 의한 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함함 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【질의】 겸용주택의 경우 1세대 1주택 판정시와 고급주택의 주택연면적 264제곱미터 이상 해당여부 판정시 주택부분의 면적이 클 경우 그 전부를 주택으로 보도록 규정하고 있으나 소득세법시행령 제156조 제1호 규정상 주택에 대한 지방세법상의 취득세시가표준액 2천만원 이상인 것으로서 가목 및 나목에 해당하는 경우 고급주택으로 본다라고 할 때 그 주택의 범위에 대해 의문이 있어 질의함 (예시) 양도가액이 6억원인 겸용주택으로서 주택 면적 200제곱미터, 취득세시가표준액 16백만원 상가면적 100제곱미터, 취득세시가표준액 9백만원 부수토지 면적 450제곱미터일때 고급주택에 해당하는지의 여부 【회신】 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 건물에 대하여 현행 소득세법상 고급주택을 판정함에 있어 소득세법시행령 제156조 제1호 가목의 규정에 의한 2천만원 이상에 해당여부는 같은영 제154조 제3항의 규정에서 주택으로 보는 부분(지하실은 주거전용으로 사용하는 부분만 포함)에 대하여 지방세법시행령 제80조 제1항의 규정에 따라 평가한 가액으로 가는 것임 ○ 국심2003중2600,2003.11.28 【사실관계 및 판단】 (1) 쟁점주택의 건축물대장 등 관련공부에 의하면, 쟁점주택의 용도는 주택 218.94㎡, 창고 5.72㎡이고, 공부상 용도에 따라 쟁점주택에 부수되는 토지의 연면적을 계산하면 고급주택 해당면적인 495㎡을 초과하고 있음이 확인되고 이 사실에는 청구인과 처분청사이에 다툼이 없다 (2) 청구인은 쟁점주택 중 지하실면적 25.19㎡의 실제용도가 창고라고 주장하면서 청구인의 동생 권○○○ 등 4인의 인우보증서를 제시하고 있으나, 공부상 위 25.19㎡는 주거용에 합산되어 있을 뿐만 아니라, 설사 위 25.19㎡의 지하실을 창고로 사용하였다 하더라도 이는 주거용인 쟁점주택 중 일부분을 창고등의 용도로 사용한 것으로서 이 부분만을 따로 분리하여 주택의 연면적 계산에서 제외하는 것은 합리적이지 아니한 것으로 판단된다(대법원 96누16254, 1997.4.25. 같은 뜻) 따라서, 위 25.19㎡는 주택에 부수되는 토지의 연면적 계산시 쟁점주택의 연면적에 포함되어야 할 것이고, 처분청이 쟁점주택을 고급주택으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분이 타당하다고 판단된다. |