1. 질의내용 요약 |
(사실관계) 재건축아파트의 준공일 및 분양가액 : 2004.9.30., 580,000,000원 증여일 : 2005.4.10 은행대출금 6억원과 전세보증금 8천만원을 승계하는 조건이며, 증여일 현재의 토지 와 건물의 기준시가는 450,000,000원임 재건축아파트 최초기준시가 고시일 및 고시가액 : 2005.5.2., 880,000,000원임 증여일 현재 아파트의 시세는 11억원 정도 되지만 실제 매매사례가액은 없음 (질의내용) 이 경우 증여세 신고시 어떤 금액을 증여재산가액으로 하여 신고하여야 하는지 여부 즉, 증여일 현재 기준시가 450백만원과 채무합계 680백만원중 큰 금액으로 평가하는 것인지, 아니면 증여일 이후 고시된 기준시가 880백만원으로 평가하는 것인지 여부임 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 상속세및증여세법 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에 는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 매매 등이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날 까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등 을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2 항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2003.12.30.개정) 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. 2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조법 제62조법 제64 조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우 (100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원 회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되 는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 세무서 장 등이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액 이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러 하지 아니하다. (2003. 12. 30. 단서개정) 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세 의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29 개정) 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
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3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액1경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인·증여자·수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 주주 등 1인은 상속인 등으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30 개정) 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30 개정) 2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30 개정) 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날 (2002. 12. 30 개정) ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동 일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경 우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. ○ 상속세및증여세법 제61조【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토 지 (2005. 1. 14. 개정 ; 지가공시및토지등의평가에관한법률 부칙) 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. 건 물 (1999. 12. 28 개정) 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 ③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통 령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 비상장주식평가심의위원회의설치및운영에관한규정 제22조(시가인정범위 기준 등) ① 평가심의위원회는 다음 각호의 사항에 관하여 납세지 관할세무서장 및 지방국 세청장의 자문에 응할 수 있다. 1. 영 제49조 제1항 본문의 규정에도 불구하고 평가기준일 전 2년이내의 기간(상속개시일 전 6월이내의 기간 및 증여일 전 3월 이내의 기간을 제외한다)중에 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매 매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함하고자 하는 경우 ○ 상속세및증여세법 제66조【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보 하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60 조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산 2. 양도담보재산 3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면인터넷방문상담4팀-389. 2005.3.16. 3. 상속세및증여세법 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여 일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어 지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법시행령 제49조 제1항 각호의 가액(이하 “매매가액 등”이라 함)은 당해 증여재산의 시 가범위에 포함되는 것임. 이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시 가로 인정될 수 있는 것이며, 또한, 평가기준일 전 2년 이내의 기간(증여일전 3 월 이내의 기간을 제외) 중에 매매 등이 있는 경우로서 평가기준일부터 같은조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변 화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매 가액 등은 같은법시행령 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재산상속 46014-139, 2001.02.05 1. 생 략 2. 상속세및증여세법 제61조의 규정에 의하여 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유한 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시한 가액으로 평가하는 것이나, 평가기준일 현재 그 가액이 없는 경우에는 아파트의 대지지분은 개별공시지가에 의하고, 건물은 상속세 및 증여세법(2000. 12. 29, 법률 제6301호로 개정된 것) 제61조 제1항 제2호에 규정된 건물의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액에 의하여 평가하는 것임 ○ 서면인터넷방문상담4팀-1060. 2004.7.12 상속세및증여세법 제66조의 규정에 의하여 근저당권이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액중 큰 금액으로 평가하는 것입니다. 이 경우 채권액은 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우 같은법시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임 귀 질의의 경우 근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액이 사실상 전세금인 경우에는 당해 전세금과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액중 큰 금액으로 하는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단하는 것임 |