1. 질의내용 요약 |
부담부증여에서는 이전원인이 증여이므로 이전하는 전체 부동산에 대한 양도당시 실지거래가액은 없으나 장부가액등으로 실지거래가액으로 인정할 만한 경우와 자료가 없는 경우의 양도 및 취득가액 산정방법에 대하여 다음과 같이 의견이 있어 질의하니 답변하여 주시기 바랍니다. <갑설> ․ 양도가액 : 양도시기준시가 X 채무액/증여가액 ․ 취득가액 (실가확인가능) : 취득시거래가액 X채무액/증여가액 ․ 취득가액 (실가확인불가) : 양도가액 X취득시기준시가/양도시기준시가 <을설> ․ 양도가액 : 양도시기준시가 X 채무액/증여가액 ․ 취득가액 (실가확인가능) : 취득시기준시가 X채무액/증여가액 ․ 취득가액 (실가확인불가) : 취득시기준시가 X채무액/증여가액 <병설> ․ 양도가액 : 채무액 = 양도가액 ․ 취득가액 (실가확인가능) : 취득시거래가액 X채무액/증여가액 ․ 취득가액 (실가확인불가) : 양도가액 X취득시기준시가/양도시기준시가 <정설> ․ 양도가액 : 채무액 = 양도가액 ․ 취득가액 (실가확인가능) : 양도가액 X취득시기준시가/양도시기준시가 ․ 취득가액 (실가확인불가) : 취득시기준시가X채무액/증여가액 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다. ○ 소득세법 기본통칙 88-1 【부담부증여시 유상대가로 보는 채무액의 범위】 양도소득세에 대한 소득세 과세대상자산과 과세대상이 아닌 자산을 함께 증여시 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 경우에 과세대상자산의 유상대가로 보는 채무액은 다음과 같이 안분계산한다.
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가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
유상대가로 보는 채무액＝ 과세대상자산가액 전체 채무액× ----------------- 총자산가액 ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) 3. 삭 제 (2000. 12. 29) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ② 생략 ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) ⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액에 의한다. (2000. 12. 29 단서신설) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】 ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】 ② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31 신설) 1. 생략 2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2002. 12. 30 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재재산-8,2005.01.04 【질의】 1. 국세청예규(재산 46014-406, 2003.12.11.) 및 민원인이 질의에 대한 국세청 회신에 의하여 투기지정 지역내 부동산을 부담부 증여하는 경우, 증여당시 양도로 보는 부분의 실지 거래가액이 존재하지 아니하므로, 양도로 보는 부분의 양도차익 계산에 있어 양도당시 또는 취득당시의 기준시가 금액에 증여가액중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 양도 또는 취득가액을 계상하는 것으로 회신하고 있음 2. 그러나 투기지정지역 내에서는 양도소득세 과세를 부동산의 양도취득가액 어느 일방이라도 실지 거래가액으로 계산하는 것이 법의 근본 취지라 생각하여 아래의 A,B의 경우를 적시하여 재질의함 〔A 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우］ (제1설) 취득·양도 모두 상속세 및 증여세법상의 평가액(감정가액 등)을 기준으로 계상 함. (제2설) 무조건 공시지가로 취득 양도가액을 기준으로 계상함 (국세청 예규 입장) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
［B 취득시의 실지거래가액이 확인되는 경우］ (제1설) 양도가액은 취득시의 공시지가와 양도시의 공시지가의 상승비율을 실지 취득가액에 곱한 금액을 기준으로 환산하고 취득가액은 실지거래가액을 기준으로 계상함 (제2설) 취득가액은 실가, 양도가액은 상중법상의 평가액(감정가액)을 기준으로 환산함. (제3설) 무조건 공시지가로 취득 양도가액을 기준으로 계상함.(국세청예규) (제4설) 짝발이 과세로 취득은 실가, 양도는 공시지가를 기준으로 계상함 【회신】 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정함. 이 경우 양도가액 산정을 위한 당해 재산의 가액은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 당해 재산의 가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말함 ○ 서면4팀-944, 2005.6.15 「소득세법」 제96조 제1항 제6의2호에 규정하는 투기지역의 부동산을 동법 제88조 제1항 후단규정에 의한 부담부증여를 하는 경우로서, 당해 부담부증여 중 양도로 보는 부분의 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 동법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 자산의 가액’에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임 이 경우 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말하는 것임. 다만,「소득세법」 제100조 제1항의 규정에 의거 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하는 것인바, 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’에 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항과 동법시행령 제49조의 규정에 의한 시가가 적용될 경우에는 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’에 실지거래가액을 적용하는 것이나, 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’에 동법 제60조 제3항 및 제61조 내지 제66조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액이 적용될 경우에는 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’에 기준시가를 적용하는 것임 |