1. 질의내용 요약
[사실관계]
○ 분양받은 아파트가 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 아니함
○ 분양아파트의 잔금납부 등 진행상황
- 2006.01.05. : 임시사용승인일
- 2006.02.01.～02.28. : 입주지정기간
- 2006.03.31. : 잔금청산일
- 2006.05.01. : 준공일
- 2006.06.01. : 등기일
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법시행령 제162조 [ 양도 또는 취득의 시기 ]
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.(1998.12.31 개정)
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.(1994.12.31 개정)
○ 소득세법기본통칙 98-2 [ 신축건물의 취득시기 ]
① 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 건물이 완성된 날을 취득의 시기로 본다.(1997.04.08 개정)
② 제1항에서 규정하는 "건물이 완성된 날"이라 함은 당해 건물에 대한 사용승인일을 말한다. 다만, 사용승인전에 사실상 사용하거나 임시사용 승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용 승인일 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.(1997.04.08 개정)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀 -128, 2006.01.26.
[ 질의 ]
○ 총 분양가가 128,976천원이고 국민주택기금 융자분이 40,000천원인 아파트를 분양받아 아래와 같은 일정으로 취득하였음.
ㆍ 융자금을 제외한 잔금청산일 : 2004.7.1
ㆍ 주택의 사용검사필증교부일 : 2004.7.16
ㆍ 입주시작일 : 2004.7.26
ㆍ 선수금납부일 : 2004.8.20
ㆍ 소유권이전등기접수일 : 2004.8.20
- 위의 주택의 취득시기는 언제인지?
[ 회신 ]
자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도 및 취득시기는 당해 자산의 잔금을 청산한 날이 되는 것이나 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 당해 아파트의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 또는 사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것입니다.
이 경우 융자조건부 주택신축분양에 있어서는 금융기간이 분양받은 자를 근저당설정의 무자로 한 근저당설정 및 융자를 함으로써 그 융자금이 잔금에 충당되는 날을 잔금청산일로 보는 것입니다.
○ 서면4팀 -1755 (2005.09.27)
1. 생략
2. 위 1.을 적용함에 있어서 양도 및 취득시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것임.
○ 서면4팀-1871, 2004.11.19.
[ 질의 ]
질의일 현재 2주택과 2004.12.15일 입주예정인 분양권을 보유하고 있습니다. 2004.12.15일 입주예정 주택에 대하여 잔금을 청산하지 아니한 경우에는 저의 경우 1세대 3주택에 해당하지 아니하는 것인지에 대한 질의
[ 회신 ]
건설 중인 아파트의 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 아파트의 완성일 이후 잔금청산이 이루어진 경우에는 그 잔금청산일에 아파트를 취득한 것으로 보는 것이며, 잔금청산일 전에는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 보유하고 있는 것으로 봄.
귀하의 사례와 유사한 우리청 기 질의회신문【재일46014- 1667(1996.07.12)】을 보내드리오니 참조하시기 바랍니다.
○ 재일 46014-2140, 1998.11.05.
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기는 소득세법시행령 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이다. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 하는 것임.
귀 질의의 융자조건부 주택신축분양에 있어서는 금융기관이 분양받은 자를 근저당설정의무자로 한 근저당설정 및 융자를 함으로서 그 융자금이 잔금에 충당되는 날을 잔금청산일로 보는 것임.