1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2000년 2월 재건축 진행중인 A아파트 취득
- 2003년 11월 B아파트 취득하여 거주하다 2006년 10월 26일 양도
- 2006년 7월 A아파트 사업시행인가
- 2006년 10월 18일 A아파트 관리처분계획 인가
- 2006년 12월 13일 재건축아파트를 분양받지 않고 재건축조합에 현금청산방식으로 양도
○ 질의내용
2006년 12월 양도한건이 비과세에 해당하는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
(17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정)
1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정)
2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정)
나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정)
다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면5팀-342, 2007. 01. 29
【질의】
(주택 보유현황)
① A주택(현재 입주권)
* 의왕시 내손동 소재아파트, 15년전 취득
* 시가 - 취득당시 3,000만원, 현재 3억 9,000만원
* 현재 재건축 추진 중으로 2005.05.16. 사업승인인가
* 관리처분인가는 곧 예정임(2006.09.18.경 관리처분 신청)
* 현재까지 보유중이며, 현재 공실로 거주가 불가능한 상태임.
② B주택
* 의왕시 포일동 소재아파트, 10년전 취득(취득가액 6,000만원)
* 2006.10.09. 2억 6,000만원에 양도함.
(질의내용)
B주택을 양도(2006.10.09)한 후 관리처분인가를 득한 후 A주택(입주권, 2005.05.16. 사업승인인가)을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제17항의 규정에 의한 1세대1주택 특례 적용이 가능한지 여부
- 관리처분인가가 난 이후에 양도하는 경우에도 구법에 의하여 사업계획승인일 현재의 비과세요건에 의하여야 하는지 여부
- A주택(입주권)을 완공 후에 양도하는 경우 1세대1주택 비과세가 가능한지 여부
- A주택(입주권)을 준공할 때까지 보유하고 있으면서 다른 C주택을 구입한 경우로서 A주택 완공 후 1년이내 A주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제17항의 규정에 의한 1세대1주택 특례 적용이 가능한지 여부
【회신】
1. 귀 질의의 경우, A주택(입주권)을 B주택 양도일인 2006.10.09. 이후 관리처분계획 인가를 받아 조합입주권 상태에서 양도하는 경우 「구소득세법 시행령」(2005.5.31. 개정 전) 제155조 제16항 규정의 요건을 충족하는 경우에 비과세 되는 것입니다.
2. A주택(입주권)을 완공 후에 양도하는 경우에는 당해 완공된 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 규정의 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 비과세 되는 것입니다.
3.. A주택(입주권)을 준공할 때까지 보유하고 있으면서 다른 C주택을 구입한 경우로서 C주택 취득 후 1년 이내에 완공된 A주택을 양도하는 경우에는 양도되는 A주택이 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정의 일시적 1세대2주택 비과세 요건을 충족하는 경우에 비과세 되는 것입니다.
○ 서면4팀-1714, 2006.06.13
【질의】
(내용)
- 1987년 9월부터 대구시 ○○구 ○○동 소재 단독주택에 세대원 전부가 거주하며 당해 주택 1채를 보유함.
- 2004.10.27. 아파트 재건축사업에 따라 조합원으로 계약함.
- 2005.9.16. 사업시행인가 필(대구시)
- 2005.12.29. 재건축조합원 총회(시공사 선정)
- 2006.4.2. 아파트 재건축 관리처분계획 인가됨(대구시)
- 2006.4.26. 이주 실시하였으며, 2006.7월말부터 공사 시행 예정
(질의)
위 조합원입주권을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부
【회신】
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원(관리처분인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세에 해당하는 기존주택을 소유하는 자)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것이며, 이때 입주권이 확정 되는날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것임.
○ 서면4팀-1370, 2006.05.15
【질의】
(내용)
- 1985.5.1. 아파트 A를 취득
- 1997.1.3. 아파트 B를 취득
- 2003.2.8. 아파트 A는 재건축사업에 따른 관리처분계획인가를 받음.
- 2003.8.25. 아파트 B를 양도
- 2006.3.30.아파트 A를 재건축사업에 따라 취득한 조합원입주권의 상태로 양도 (21년 보유 및 3년 거주)
(질의)
- 위 조합원입주권(A)을 양도한 경우 비과세를 적용받을 수 있는지 여부
【회신】
귀 질의의 경우에 있어 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정 따른 관리처분계획의 인가일 현재 양도한 조합원입주권 이외의 다른 주택을 소유한 사실이 있어 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 규정에 해당되지 아니하므로 양도한 조합원 입주권은 같은법 시행령 제155조 제17항 규정의 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 없음.
○ 서면5팀-32, 2006.09.07
【질의】
(현황)
1. ○○구 ○○동 소재 거주하던 아파트가 2003.6.30. 재건축사업승인을 득하였음.
2. 본인은 미동의자로 조합과 200.5.19. 부동산소유권매도등 청구소송중에 있음.
(질의)
위와 같은 경우 부동산을 소송결과에 의하여 조합에 양도될 경우 기준시가로 신고가 가능한지 여부 및 양도시기는.
【회신】
1. 「도시 및 주거환경정비법」 (구 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1호의 부동산 양도에 해당하는 것임.
2. 「소득세법」 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006.12.31.까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 같은법 제96조 제2항 각 호에서 규정하는 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하는 것임.
3. 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 접수일로 하는 것이며, 아파트 매매거래 계약에 있어 거래당사자의 다툼으로 매수인이 그 매매잔금을 공탁하고, 소유권이전등기 청구소송을 진행하여 판결에 의해 소유권이전등기가 이루어지는 경우는 그 취득시기 및 양도시기는 거래잔금의 공탁일로 하는 것임.
○ 서면4팀-2, 2006.01.03
【질의】
재건축아파트 상가 보유자가 아래의 내용과 같이 재건축 진행중에 재건축조합에 현금청산을 받고 양도한 경우 입주권의 양도로 봐야 하는지 상가의 양도로 봐야 하는지.
- 관리처분인가일 : 2005.5.7.
- 건물 멸실 : 2005.6.18.
- 양도계약서 작성일 : 2005.8.22.
- 잔금청산일 : 2005.10.31.
【회신】
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005.5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것임.