1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2003년 9월에 25평의 아파트를 111백만원에 취득하였음
- 재건축사업이 추진되어 2005.5월에 재건축승인을 받고 2005.10월에 파옥됨
- 재건축조합에서는 본인소유 25평에 대한 권리금으로 122백만원, 분양신청한 33평형에 대한 추가부담금을 157백만원으로 결정하고 추가부담금을 입주할 때까지 9회에 걸쳐 계약금과 중도금으로 나누어 분납하도록 하였음
- 2006년 5월과 6월에 분양계약금으로 31,539,590원을 납부하여 분양계약을 완료하고, 동년 10월에 중도금으로 15,769,795원을 납부하였음
- 본인 사정에 의하여 2006.12.01.에 위 분양권을 178백만원에 매도하였음
- 본인은 무주택자임
○ 질의내용
양도소득세를 계산할 때 납부한 분양계약금과 중도금이 취득가액에 포함되는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정)
① ~ ② 생략
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 청산금을 납부한 경우 (2001. 12. 31. 개정)
［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］
2. 청산금을 지급받은 경우 (2001. 12. 31. 개정)
［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］
② 생략
③ 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다. (2005. 5. 31. 개정)
④ 이하생략
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】<2005.05.31 소득세법 시행령 대통령령 제18850호로 개정되기 전>
① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다. (2005. 2. 19. 개정)
1. 청산금을 납부한 경우 (2001. 12. 31 개정)
［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］
2. 청산금을 지급받은 경우 (2001. 12. 31 개정)
［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］
② 생략
③ 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획 또는 사업시행계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다. (2005. 2. 19. 개정)
④ 생략
나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙)
○ 서면5팀-758, 2006.11.09
【질의】
(내용)
- 1988년 : 경기도 ○○시 소재 아파트 취득
- 2005.5.16. 사업시행인가됨.
- 관리처분인가 예정(2006.9.18.경 관리처분신청)이고, 현재 공실상태 및 거주 불가능한 상태임.
- 사업시행인가일 현재 위 재건축주택 이외에 다른 주택을 보유하고 있었고 현재는 다른 주택을 양도하여 위 재건축 주택만 남아있는 상태임.
(질의)
① A주택은 현재 관리처분이 나지 않았으나 사업승인이 되었기 때문에 입주권이라고 하는데 A주택을 현시점에서 양도할려고 하는데 이 경우 장기보유 특별공제에 45％ 적용이 가능한지.
② 입주권 양도시 양도세 신고는 실거래가 신고가 아닌 관리처분시 토지감정평가액으로 신고하면 된다는 기사내용도 있던데, 그 말이 맞는지.
【회신】
1. 2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 조합원입주권을 양도할 경우 당해 조합원의 양도차익은 「구 소득세법 시행령」 제166조(2005.5.31. 개정되기 전)의 규정을 적용하여 산정하는 것이며, 이 경우 「소득세법」 제95조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간(취득일부터 사업시행인가일까지)에 따라 기존 부동산의 양도차익에서 공제할 수 있는 것임.
2. 「소득세법」 제95조 제2항 제3호 단서 규정에서 양도차익의 100분의 45가 적용되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의 2ㆍ제156조의 2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말하는 것임.
3. 조합원입주권의 양도가액은 「소득세법」 제96조 제2항 제2호 규정에 의하여 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액이며, 실제로 거래한 가액이 불분명한 경우에는 「소득세법」 제100조 규정의 매매사례가액 또는 감정가액으로 하는 것임.
○ 서면5팀-180, 2006.09.20
【질의】
1세대3주택을 소유한 자의 그중 1주택이 2005.5.16. 재건축사업계획승인후(구 주택건설촉진법의거 2005.5.31. 이전에 재건축사업계획승인 경우) 주택이 멸실되지 않고 남아 있는 경우 소득세법 제104조 및 동법 제95조 1항 규정 적용에 대하여 질의 하고자 함.
(질의1) 위 주택을 관리처분인가일 후에 양도할 경우 중과세율(60％) 적용여부
(질의2) 위 주택의 장기보유특별공제를 적용할 경우 적용 기간은.
취득시점부터 건물멸실시점까지, 취득시점부터 주택으로보는 시점까지 등.
(질의3) 위 주택의 양도차익의 산정시 세율적용 방법은.
권리부분(청산금등) 및 주택부분 나누어서 적용할 경우
【회신】
1. 2주택과 「소득세법」 제89조 제2항에서 규정하는 조합원입주권을 소유한 1세대가 조합원입주권을 양도하는 경우에는 같은 법 제104조 제1항 제2의 4호 규정의 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되지 않는 것임.
2. 2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 조합원입주권을 양도할 경우 당해 조합원의 양도차익은 「구 소득세법 시행령」 제166조(2005.5.31. 개정되기 전)의 규정을 적용하여 산정하는 것이며, 이 경우 「소득세법」 제95조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간(취득일부터 사업시행인가일까지)에 따라 기존부동산의 양도차익에서 공제할 수 있는 것임.