1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 본인이 주거하는 1채의 주택과, 주택임대사업에 사용하는 6채의 주택을 보유 하고 있음
- 임대주택은 1채의 가격이 2,000만원 ~ 4,200만원임
- 본인이 주거하는 주택이 도시정비사업으로 강제수용됨
○ 질의내용
(1) 임대주택중 1채의 주택을 본인의 주거용으로 사용하고, 나머지 5채만 임대사업을 하여도 양도소득세 감면이 적용되는지
(2) 임대주택중 1채가 2년~3년 후에 주택재개발사업으로 멸실후 신축될 경우 임대기간의 산정방법은
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29. 제목개정)
① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29. 개정)
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28. 개정)
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28. 개정)
② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29. 개정)
④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정)
○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 31. 제목개정)
① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31. 개정)
② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정)
③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31. 개정)
④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31. 개정)
1. 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증 (2005. 2. 19. 개정)
2. 임대차계약서 사본 (1998. 12. 31. 개정)
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998. 12. 31. 개정)
4. (삭제, 2006. 6. 12. ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 국가채권관리법 시행령 등 일부 개정령)
5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998. 12. 31. 개정)
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31. 개정)
2. (삭제, 2001. 12. 31.)
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31. 개정)
3의 2. (삭제, 2001. 12. 31.)
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31. 개정)
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001. 12. 31. 개정)
⑥ 법 제97조 제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할 세무서장은 「전자정부 구현을 위한 행정업무 등의 전자화촉진에 관한 법률」 제21조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다. (2006. 6. 12. 신설 ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 국가채권관리법 시행령 등 일부 개정령)
나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙)
○ 서면4팀-2225,2006.07.12
【질의】
(사실관계)
- 1990.11월경에 12호를 신축하여, 1995년 1월경에 관할세무서에 장기주택임대로 사업자등록을 신청 교부 받은 후 주택을 임대하였음.
- 그 후 위 장기 임대주택이 노후화되어 할 수 없이 2001년 5월경에 위 주택을 철거하여 멸실신고 후 새로운 다가구주택 12호를 신축하여 현재까지 임대하고 있으며(공사기간은 약 1년), 사업자등록기간도 휴업기간 없이 계속되었으며, 종합소득세도 10년 이상 신고ㆍ납부하고 있음.
(질의사항)
1. 위와 같은 사실관계에서 조세특례제한법 제97조에 의거 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면이 100％가능한지.
2. 조세특례제한법 제97조가 2000.12.31.까지 한시적으로 적용되었는 바, 신축주택이 2001.5월에 준공되었으므로 감면이 배제되는지.
【회신】
1. 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며, 이 경우 당해 임대주택이 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택인 경우에는 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 1가구를 1호로 보는 것임.
2. 위 “1”의 “장기임대주택에 대한 양도소득세 감면”의 규정을 적용함에 있어서 임대하던 주택을 헐고 재건축하여 임대한 경우에는 재건축공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것임
○ 서면4팀-556,2006.03.14
【질의】
본인은 1999년 3월부터 서울시 ○○구와 ○○구 소재 소형아파트 6채로 매입임대 주택사업을 시작하여 현재는 총 10채를 가지고 임대사업을 하고 있음. (○○구 임대 사업자 제274호)
그러던 중 그 가운데 한 채(○○구 ○○동 ○○아파트 XX동 XXX호)가 재건축을 하게되어 2003년 5월에 멸실하고 현재는 공사 중에 있으며, 조합원 자격으로 배정받은 분양평수는 30평형임. 이 아파트의 신축연도는 1979년이며 취득연도는1999년 4월 임. 멸실하기 전까지 4년 1개월을 임대하고 있었음.
본인이 임대주택사업을 재시하는 시점에서는 5년 임대시 양도세 50％, 10년 임대시 양도세 100％ 감면되는 관련법에 따라, 현재까지 8년차 임대주택사업을 해오고 있으나 위와 같이 사업도중에 재건축이 됨으로 인해서, 조합원 자격으로 배정받은 본 아파트의 양도세를 비과세 받으려면 어떻게 해야 되는 것인지.
【회신】
1. 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 주택의 경우에는 조세특례제한법 제97조 규정의 임대주택의 범위에 해당하는 것이나, 1985.12.31. 이전에 신축한 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 있는 주택의 경우 같은 규정에 의한 감면대상에서 제외되는 것임.
2. 조세특례제한법 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 적용시 임대하던 주택을 헐고 재건축하여 임대한 경우에는 재건축공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것임.
○ 서면4팀-1847, 2005.10.10
【질의】
(사실관계)
본인은 다음과 같이 다가구주택 1동과 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 2동을 소유하고 있음.
A 다세대주택(10세대) : 본인명의 신축, ○○시 ○○동 XXX-2 건평 171평, 1995.11.20. 준공), 1999.10월 당초 다가구주택을 다세대주택으로 전환
B 다세대주택(11세대) : 아내명의 신축, ○○시 ○○동 XXX-16 건평 199평, 1996.6월 준공, 1999.10월 당초 다가구주택을 다세대주택으로 전환
C 다가구주택(11가구 : 본인명의 신축, ○○시 ○○동 XXX-43 건평 199평, 1997.11월 준공
상기 A 및 B 다세대주택에 대하여는 2000.4월에 임대사업을 관할 시청에 신청하였음. 세무서에 임대사업자로 등록하는 것을 모르고 있다가 임대소득세 신고를 하라는 통지서가 와서 신고를 하였음. 사업자등록은 구청에 부부 각각 등록되어 있으며 세무서에 종합소득세 신고는 본인명의로 모두 신고하였음. 당시 세무서에 문의한 바 시청에 임대사업으로 신고하였으면 사업자등록을 안해도 된다고 하였음. 실제로 2005.11.20. 되면 10년 이상 임대하였고 임대사업신고를 한지는 5년이 넘었음.
(질의) A 다세대주택을 양도하고자 하는데 이 경우 10년 이상 임대한 일반임대주택과 5년 이상 임대한 임대주택법상의 건설임대주택에 해당되어 조세특례제한법 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면대상이 되는지. 그리고 감면신청 절차는.
【회신】
1. 거주자가 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택 5호 이상을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며, 임대주택법에 의한 건설임대주택(국민주택) 중 1995.1.1. 이후 취득 및 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임.
2. 주택임대기간의 기산일은 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날이 되는 것이며, 상기 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고(소득세법 제168조에 의한 사업자등록으로 갈음할 수 있음)를 하여야 하고, 감면신청시에는 양도소득 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 「조세특례제한법 시행령」 제97조 제4항 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 함.