1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 서울 ○○구 ○○동 다세대 주택 1984년 취득 및 현재까지 20여년 거주
- 경기 ××시 ××구 아파트 2004년 취득 임대 중
- ×× 소재 아파트를 양도 이후 ○○동 다세대 주택 매도예정
[질의사항]
- 2주택을 동시에 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 기준
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 [ 비과세양도소득 ]
① 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.(2005.12.31 개정)
1.- 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2005.12.31 개정)
○ 소득세법시행령 제154조 [ 1세대 1주택의 범위 ]
① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(2005.12.31 개정)
각호 및 ② - ④ 생략
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.(1995.12.30 개정)
⑥ 제1항에서 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.(1998.12.31 개정)
⑦ - ⑧ 생략
⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.(2005.12.31 개정)
○ 소득세법시행령 제162조의 2 [ 양도가액 ]
⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.이 경우 다가구주택의 주택수 계산방법에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은날 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다.(2005.12.31 개정)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀 -3940, 2006.12.05.
[ 질의 ]
- 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택(일반주택)과 조세특례제한법 제99조 규정에 의한 감면 요건을 충족한 주택(감면주택)을 동시 양도할 경우 일반주택을 먼저 양도한 것으로 선택했을 경우 감면주택의 양도소득 계산시 기준시가에 의하여 계산할 수 있는지 여부
- 조세특례제한법 제99조 규정을 적용함에 있어서 1999.06.22 사용승인을 받은 경우 신축주택의 감면이 배제되는 고가(고급)주택의 판정기준 중 가액기준은 양도당시 실지거래가액에 판정하는지 또는 기준시가로 판정하는지 여부
[ 회신 ]
1. 2주택을 소유한 1세대가 소유주택(이에 부수되는 토지를 포함)전부를 동시에 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제162조의 2 제5항 규정의 적용은 같은법 시행령 제154조 제9항의 규정을 준용하여 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 보는 것이며, 양도하는 주택이 같은법 제96조 제2항 각 호의 규정에 해당되지 아니하고 2006.12.31 이전에 양도하는 경우에는 양도소득세를 기준시가로 신고할 수 있음.
2. 「조세특례제한법」제99조의 규정을 적용함에 있어 1998.05.22부터 1999.06. 30까지의 기간 사이에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택의 고가(고급)주택 판정기준은 동법 부칙(2002.12.11 법률 제6762호) 제29조 제1항의 규정에 의해 판단하는 것으로서, 고가(고급)주택 기준 중 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날(자기가 건설한 주택의 경우는 사용승인 또는 사용검사를 받은 날) 당시의 면적기준(공동주택의 경우 전용면적 165㎡ 이상)과 양도당시의 가액기준(기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억 원 초과)을 모두 충족하면 고가(고급)주택에 해당하여 동규정의 감면을 적용받을 수 없는 것임.
○ 서면4팀 -1805, 2005.09.30.
3주택 이상을 소유한 1세대가 같은 날에 1주택은 증여하고 1주택은 양도하는 경우 소득세법시행령 제154조 제9항의 규정을 준용하여 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 판단하는 것임.
○ 서면4팀 -533, 2004.04.23.
[ 질의 ]
1세대 2주택자로서 그 중 1주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었으나 다른 하나의 주택은 비과세 요건을 갖추지 못한 경우 당해 2주택을 같은 날에 동시 양도(2004.5.)하는 경우 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택을 나중에 양도한 것으로 보아 양도소득세가 비과세 될 수 있는지 여부
[ 회신 ]
소득세법시행령 제154조 제9항의 규정에 의거 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도하는 것으로 보는 것임
○ 재산 46014-239, 2003.07.09.
3주택 이상을 소유한 1세대가 소유주택(이에 부수되는 토지를 포함) 전부를 동시에 양도하는 경우 소득세법시행령 제162조의2 제5항 규정의 적용은 납세자 입장에서 세부담에 유리한 경우를 선택하여 적용함
○ 서면4팀 -3055, 2006.09.05.
[ 질의 ]
(사실관계)
부천시 ○○구 ○○신도시에 아파트 32평을 분양받아 95.2.27에 소유권이전을 하고 96.12.2.일 전입하여 98.11.30.까지 거주(1년11월)하고 직장옆(동일시내임)으로 주소지를 이전하여 10년 이상 보유했음.
(질문)
위의 경우 10년 이상 보유한 1세대1주택임에도 2년의 거주기간 중 28일 모자라는 경우에도 양도소득세 비과세 되지 않는지요?
[ 회신 ]
거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고, 서울특별시·과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 그 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우에는 양도소득세가 비과세(고가주택은 제외)되는 것이며, 거주기간은 당해 주택의 취득일 이후부터 양도일까지의 세대전원이 실제로 거주한 기간을 말하는 것입니다.
○ 서면4팀 -88, 2006.01.19.
<질의내용>
피상속인 사망당시 별도세대원인 자녀가 서울 소재 주택 중 일부 지분을 상속받아 양도한 경우로서 상속개시일 이후 양도일까지의 보유기간은 3년 이상 보유하였음. 상속개시일 이후 당해 주택에서 거주하지는 않았으나, 피상속인 사망 전 피상속인과 함께 십 수년간 당해 주택에서 거주하다가 피상속인 사망일 전 1년 전에 결혼으로 인하여 분가하였음. 이 경우 거주요건을 충족한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부
<회신내용>
1. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고, 서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 그 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우에는 양도소득세가 비과세됨.
2. 이 경우 주택의 거주기간은 당해 주택의 취득일 이후부터 양도일까지의 세대전원이 실제로 거주한 기간을 말하는 것입니다. 따라서 귀 상담의 경우 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주요건을 충족하기 위하여는 피상속인의 사망개시일 이후부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 실제 거주한 기간이 2년 이상이어야 하는 것임.