1. 질의내용 요약

○ 사실관계

본인은 2003.02.05. 제1,2종 근린생활시설(제하1층 일반음식점, 1층 소매점, 2층 내지 7층 오피스텔)을 신축하여 2층 내지 7층 오피스텔의 일부를 제외한 대부분을 주택으로 임대하고 있음.

○ 질의내용

위와 같이 오피스텔을 주택으로 임대하고 있는 경우 종합부동산세 과세에 있어 과세대상 구분상 주택으로 과세하여야 하는지 또는 업무용 건물로 보아 별도합산토지로 과세하여야 하는지 여부

1) 주택으로 과세하여야 함.

 실질과세원칙에 의하여 주택으로 사용하고 있으므로 주택으로 과세하여야 함.

2) 업무용 건물로 보아 별도합산토지로 과세하여야 함.

 - 종합부동산세법 제2조 제3호에 의하면 주택이라 함은 지방세법 제180조 제3호의 규정에 의한 주택을 말한다고 규정하고 있고, 지방세법 제180조 제3호에서 주택은 주택법 제2조 제1호의 규정에 의한 주택으로 규정하고 있으며,

 - 주택법 제2조 제1호에서 주택이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고, 제2호에서 공동주택이라 함은 건축물의 벽, 복도, 계단 그 밖의 설비등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고,

 - 주택법 시행령 제2조(공동주택의 종류와 범위) 제1항에서 주택법 제2조 제2호의 규정에 의한 공동주택의 종류와 범위는 “건축법 시행령 별표” 제2호의 가목 내지 다목의 규정에 의한다고 규정하고 있으며,

 - 건축법 시행령 별표1의 규정에 의하면 단독주택은 가) 단독주택, 나) 다중주택, 다) 다가구주택으로 구분하고, 제2호의 규정에서 공동주택은 가) 아파트, 나) 연립주택, 다) 다세대주택, 라) 기숙사로 규정하고 있음.

 - 위에서 보는 바와 같이 오피스텔은 주택의 범위에 포함되지 않으므로 주택으로 사용하더라도 주택으로 과세할 수 없으며, 따라서 업무용건축물로 보아 별도합산토지로 종합부동산세를 과세하여야 함.

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 종합부동산세법 제2조 【정 의】

3. “주택”이라 함은 지방세법 제180조 제3호의 규정에 의한 주택을 말한다. 다만, 동법 제112조 제2항 제1호의 규정에 의한 별장은 제외한다. (2005. 1. 5. 제정)

4. “토지”라 함은 지방세법 제180조 제1호의 규정에 의한 토지를 말한다. (2005. 1. 5. 제정)

5. “주택분 재산세”라 함은 지방세법 제181조 및 제183조의 규정에 의하여 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. (2005. 1. 5. 제정)

6. “토지분 재산세”라 함은 지방세법 제181조 및 제183조의 규정에 의하여 토지에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. (2005. 1. 5. 제정)

○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “주택분 과세기준금액”이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 “세대원”이라 한다) 중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 “주된 주택소유자”라 한다)가 납세의무자가 된다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2005. 12. 31. 개정)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 「임대주택법」 제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)

○ 종합부동산세법 제12조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 당해 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 당해 과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 3억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “토지분 종합합산 과세기준금액”이라 한다)을 초과하는 자. 다만, 개인의 경우에는 세대원 중 대통령령이 정하는 주된 토지소유자로 한다. (2005. 12. 31. 개정)

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 당해 과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 40억원(이하 “토지분 별도합산 과세기준금액”이라 한다)을 초과하는 자 (2005. 12. 31. 개정)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)

○ 서면4팀-872, 2006.04.07

【질의】

(현황)

본인은 성남 분당에 2002년 5월경 지상 5층 건물의 오피스텔 1개층(실평 5∼8평 원룸 10개, 개당 현재 실가 4,000∼5,000만원)을 분양받아 임대사업자 등록증을 교부받고 현재까지 임대하여 생계비로 충당하고 있음.

상기 오피스텔은 개별 구분등기가 되어 있으며 10실 모두 분양 당시부터 지금까지 세입자가 주거용으로 사용하고 있으며 소득세도 그렇게 납부하였음(주민등록이전과 계약서로 입증됨).

또한 본인은 분당에 32평형(실평 25.7평) 아파트 1채를 소유하고 있으며 양도소득세 면제 기준(3년 보유 2년 거주)을 갖추고 있음.

(질의)

1. 종부세 산정시 오피스텔은 사업용으로 분류하는지 아니면 주택으로 분류하여 아파트와 합산하여 종부세를 납부하여야 하는지.

2. 오피스텔 양도시 다 주택자(3주택 이상)로 간주하여 양도세 중과대상인지.

본인 소유 아파트를 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 또는 3주택 이상 중과세여부

3. (이하 생략)

【회신】

1. (질의 1) 종합부동산세법 제8조의 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준을 계산함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임.

2. (질의 2) 「소득세법 시행령」 제167조의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택수를 계산함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임.

3. (이하 생략)

○ 서면4팀-1711, 2005.09.21

「소득세법」 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조의 ‘1세대 1주택’의 규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물 및 그 부수토지를 말하는 것이며, 종합부동산세의 과세대상 판정에 있어서 “주택”이라 함은 「종합부동산세법」 제2조 제3호의 규정에 의하여 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 주택에 해당하는지의 여부는 사실 판단할 사항임.

○ 서면5팀-309, 2006.09.29

종합부동산세법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 하는 것으로 동법 제1조에서 규정하고 있으며, 종합부동산세의 납세의무는 과세기준일 현재 주택부분 재산세 또는 토지분 재산세의 재산세의 납세의무자로서 동법 제7조와 제12조의 규정에 해당하는 자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있는 것임.

○ 서면4팀-2047, 2006.06.29

종합부동산세법 제7조 및 동법 제3조에 의거, 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있는 것임.