1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

 - 2006.12 토지와 건물을 매도함에 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하고자 함.

  - 2003년에 토지를 취득하여 건설회사등에 의뢰하여 신축건물을 신축함에 다음과 같은 추가 비용이 발생하였습니다.

  ․ 하수종말 처리시설 원인사 부담금 및 급수 공사비, 대출금이자등.

 ○ 질의내용

 - 위의 추가비용을 당해 자산의 취득가액 및 필요경비에 산입되는지 여부.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

  ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

  가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)

  나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)

  2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

  3. (삭제, 2000. 12. 29.)

  4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정)

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다. (2000. 12. 29. 개정)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

  ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

  1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

  2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

  3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)

  ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정)

  3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설)

  3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설)

  4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2006. 9. 22. 개정)

  ④ (삭제, 2000. 12. 29.)

  ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정)

  1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정)

  2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000. 12. 29. 개정)

  ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31. 개정)

  1. 토 지 (1997. 12. 31. 개정)

  취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

  2. 건 물 (1997. 12. 31. 개정)

  가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005. 8. 5. 개정)

  취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

  나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31. 개정)

  취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

  3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다) (2000. 12. 29. 개정)

  취득당시의 기준시가×7/100

  4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 (1997. 12. 31. 개정)

  취득당시의 기준시가×1/100

○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상가자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다. (1998. 12. 31. 개정)

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 신설)

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998. 12. 31. 신설)

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998. 12. 31. 신설)

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998. 12. 31. 신설)

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 (1998. 12. 31. 신설)

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (1998. 12. 31. 신설)

③ 사업자가 각 과세기간에 지출한 수선비가 다음 각호의 1에 해당하는 경우로서 당해 수선비를 필요경비로 계상한 경우에는 제2항의 규정에 의한 자본적 지출에 포함되지 아니하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 신설)

1. 개별자산별로 수선비로 지출한 금액이 300만원 미만인 경우 (1998. 12. 31. 신설)

2. 개별자산별로 수선비로 지출한 금액이 직전 과세기간종료일 현재의 대차대조표상 자산가액(취득가액에서 감가상각누계상당액을 차감한 금액을 말한다)의 100분의 5에 미달하는 경우 (1998. 12. 31. 신설)

3. 3년 미만의 주기적인 수선을 위하여 지출하는 비용의 경우 (1998. 12. 31. 신설)

④ 이하생략.

○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. (2006. 9. 27. 개정)

1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 (2006. 9. 27. 개정)

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

5. 사방사업에 소요된 비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

② 영 제163조 제5항 제2호에서 “재정경제부령이 정하는 금융기관 등”이라 함은 「증권거래법」에 의한 증권회사 및 「은행법」에 의한 인가를 받아 설립된 은행을 말한다. (2005. 3. 19. 개정)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 조법1264-559, 1984.05.26

【제목】

토지취득시 부담한 공공기관 부담금은 취득원가임

【요약】

토지취득시 토지대금과 별개로 공공기관에 납부한 하수종말처리시설 부담금은 취득원가에 산입함.

【회신】

토지 기타 고정자산을 취득함에 있어 그 취득과 관련하여 국가·지방자치단체 등에 기부금 또는 부담금으로 금전을 지출한 경우 그 지출한 금액의 명칭여하에 불구하고 그 자산의 대가를 구성하는 것으로 인정되는 때에는 그 지출한 금액은 그자산의 취득가액에 포함되는 것임.

○ 국심2004서1418, 2004.12.23

【제목】

3주택 이상을 보유한 자가 양도한 다세대주택에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 노무비와 전기공사비를 전기공사비를 건물취득가액에 산입할 수 있는지 여부

【주문】

○○세무서장이 2004.2.2. 청구인에게 한 2003년 귀속양도소득세 216,113,000원의 부과처분은 전기공사비 21,000,000원을 취득가액에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하고 나머지 청구는 이를 기각한다

○ 서면4팀-2666, 2006.01.03

【질의】

1. 본인은 영안실을 취득한 후 개인 A와 영안실 임대차 계약을 맺고, A가 영안실을 본인으로부터 임차하여 약 3년간 운영하여 오던 중 본인의 사정상 영안실을 B에게 매각하게 되었던 바, A는 그동안 영안실 운영에 관한 영업상의 권리를 주장하여 권리금으로 3억원을 요구, 이를 지급하지 않으면 A가 영안실 영업장을 비워주지 않게 되고 이렇게 되면 매수자 B는 영안실을 매수하려 하지 않기 때문에, 부득이 본인은 이 영안실을 매도하기 위하여 영안실 총 매도대금 16억원을 받아 그 중 3억원은 권리금으로 A에게 지급하였음.

이 경우 본인이 A에게 지급한 권리금 3억원이 소득세법 제97조 제1항 제4호의 양도비로서 자산을 양도하기 위하여 필수적으로 발생한 직접 지출한 비용에 해당하는지.

2. 개인이 아파트를 A시행사로부터 분양받아 계약금은 지급하고 중도금은 B은행으로부터 융자를 받아 A시행사에 지급하였음. 이때 B은행으로부터 중도금 융자에 대한 이자비용이 당해 자산의 취득에 소요되는 차입금에 대한 지급이자(건설이자) 상당액에 해당하여 소득세법 시행령 제163조에서 규정한 양도자산의 필요경비에 해당하는지.

【회신】

거주자가 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 동법 시행령 제163조의 규정에서 정하는 바에 따라 공제하는 것이므로, 귀 질의의 경우 당해 자산의 양도거래와 직접 관련없이 별도의 거래로 인해 발생하는 지출금액과 취득자금으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자 상당액은 동 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니하는 것임.

○ 서면4팀-3648, 2006.11.06

  【질의】

  (사실관계)

  - 토지 200평을 1979년도에 상속받아 보유하던 중 1998년도에 토지 형질변경을 공장용지로 하여 2006년에 양도하였으며 형질변경에 따른 취득세와 등록세 토지전용부담금 등을 지출한 사실이 확인되며 취득가액은 환산가액을 적용하여 공제하였음.

  (질의)

  - 위의 경우 지출사실이 확인되는 자본적지출액 및 취득세 등록세 등을 실질과세 원칙에 의거 필요경비로 공제하는지 여부

  【회신】

  의제취득일(1985.1.1.)전에 취득한 부동산에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어 그 실지취득가액이 확인되는 경우로서 「소득세법시행령」 제176조의 2 제4항에 따라 취득가액을 계산하는 경우 의제취득일 이후에 지출한 동법 제97조 제1항 제2호의 규정에 따른 자본적 지출액은 당해 자산의 양도가액에서 공제하는 것임.

○ 서면4팀-3724, 2006.11.09

  【질의】

  1. 철거된 건물의 취득가액이 사실상 입증이 어려운 경우 그 건물의 환산가액을 건물의 취득가액으로 보아 필요경비에 산입할 수 있는지.

  2. 취득가액을 환산가액으로 공제하는 경우에도 실지지출된 필요경비는 양도가액에서 공제받을 수 있는지 여부

  【회신】

  양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 「동법 시행령」 제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것이며 취득가액이 확인되지 않는 경우 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는 「동법 시행령」 제163조 제6항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 기준시가의 3％를 공제