1. 질의내용 요약
○ 사실관계
양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산하는 경우로서 주택부수토지 1,500평, 주택 24평인 부동산으로 주택부수토지의 범위를 초과하는 경우임
○ 질의내용
- 위와같은 경우에 취득가액 환산방법은 ?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
3. (삭제, 2000. 12. 29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】
① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정)
가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
나. 건물 (2005. 7. 13. 개정)
건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정)
건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액
라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】
⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설)
건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면4팀-136, 2007.01.10
【질의】
(사실관계)
- 2006.4.28. 개별주택가격이 공시된 주택을 보유
- 2006.6 중 주택이 수용예정임.
- 1세대 1주택 비과세 대상이나 수용되는 주택부수토지의 일부가 소득세법 시행령 제168조의 12의 규정에 의한 주택부수토지의 범위를 초과하여(주택정착면적의 5배 초과) 양도소득세 과세대상임.
(질의요지)
개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지 일부가 양도소득세 과세대상인 경우 과세되는 주택부수토지의 양도당시 기준시가 산정방법
【회신】
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이하 “개별주택가격”이라 함)이 공시된 1세대 1주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에서 규정한 주택부수토지의 범위를 초과하는 토지(이하 “과세대상 토지”라 함)의 취득 또는 양도당시의 기준시가는 당해 주택의 취득 또는 양도당시의 개별주택가격을 그 취득 또는 양도당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목의 가액에 의하여 안분계산한 토지의 가액에 전체토지면적 중 과세대상 토지의 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것이며, 이 경우 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 자산별 안분계산은 「소득세법 시행령」 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 계산한 당해 주택의 취득당시의 기준시가를 적용하는 것임.