1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 「조세특례제한법」제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세 감면) 제2항에서 규정한 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어 임대주택은 당해 거주자의 소유주택수로 보지 아니한다. 는 규정에 대하여 아래와 같은 의견이 있음.
- 질의자 의견
주택법에 의하여 5년간 매매제한을 받고 5호이상, 공시시가 3억원이하, 국민주택규모 이하로 장기임대사업 신고함으로서 양도소득세법에 따라 10년간 매매가 제한되는 것이면 장기임대사업자를 보호하는 의미에서 「조세특례제한법」제97조 제1항 각호의 임대주택이 아닐지라도 장기임대주택은 제2항은 제1항과 별도의 규정으로 거주자의 주택수에 포함하지 않는 것이 타당함.
○ 질의내용
상기 내용과 같이「조세특례제한법」제97조 제1항 각호의 규정에 의한 임대주택이 아닌 장기임대주택인 경우에도 당해 거주자의 소유 주택수로 보지 아니하는 같은조 제2항의 규정을 적용받을 수 있는지 여부
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29. 제목개정)
① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29. 개정)
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28. 개정)
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28. 개정)
② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)
○ 서면4팀-2679, 2006.08.04
【질의】
(사실관계)
- 1986.1.1. ~ 2000.12.31. 사이에 신축된 입주한 사실이 있는 주택4채와 입주한 사실이 없는 주택1채 총5채를 1999.8월에 구청에 임대사업자로 등록하고 1999.11월에 세무서에 사업자등록증을 교부 받았으며 임대사업을 시작하여 현재까지 5년이상 임대사업을 하였음.
- 2005.11월 1채를 매도하고 2006.5월 2채를 매도하여 현재 2채를 보유하고 있음.
(질의)
- 위의 경우 현재 8년이상 매입하여 거주하고 있는 아파트를 매도할 경우 양도소득세가 비과세되는지 여부에 대하여 질의함.
【회신】
「조세특례제한법」제97조의 규정에 의한 5호이상의 주택을 5년 이상 임대한 장기임대주택은 당해 임대주택외의 1호의 주택에 대한 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.
○ 서면4팀-749, 2006.03.29
【질의】
(주택소유현황)
- 1995.6월에 다가구 주택 신축
- 지하층 3가구(국민주택 규모 이하)
- 1층 3가구(국민주택 규모 이하), 2층 3가구(국민주택 규모 이하)
- 3층 본인거주(국민주택 규모 초과)
(주택임대현황)
- 3층 본인거주 주택이외 주택에 대하여는 즉시 임대개시 하였으나 2006.2월 현재까지 구청 및 세무서에 임대사업자등록 및 사업자등록하지 아니함.
(질의)
- 주택소유현황 및 주택임대현황이 위와 같은 경우 조세특례제한법 제97조 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면해당 여부
- 본인 거주부분은 1세대 1주택 해당 여부 및 다른 주택보유 시 1세대 2주택 해당 여부
- 본인 거주부분을 3가구로 구분하여 신규 임대시 감면해당 여부
【회신】
1. 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.
2. 당해 임대주택외의 주택 및 2001.1.1. 이후에 추가 임대 개시한 임대주택은 위 1.의 감면대상주택에 포함하지 않아 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 소유하는 주택으로 보는 것임.
○ 서면4팀-1840, 2005.10.07
1. 조세특례제한법 제97조 제1항에 의한 장기임대주택은 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 양도소득세가 감면되며 또한 당해 주택은 소득세법 제89조 제3호의 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.
2. 귀 사례의 2001.1.1. 이후에 추가 등록한 임대주택은 위 1.의 감면대상주택에 포함하지 않아 거주하는 주택의 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어 소유하는 주택으로 보는 것임.
○ 서면4팀-1935, 2004.11.30
1세대 1주택의 비과세규정을 적용함에 있어서 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택은 당해 임대주택을 5호 이상 임대개시한 후부터 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.
【질의】
- 조세특례제한법 제97조의 장기임대주택에 해당하는 국민주택 5호를 취득하여 임대사업자등록과 사업자등록을 필하고 1999.9월부터 임대사업을 시작하였음.
- 1999.12월 본인 주거용 주택을 별도로 취득하여 거주하였으며, 2003.5월 임대사업용 주택중 2호를 5년 이상 임대를 마치지 못하고 부득이한 사정으로 양도하여 양도세를 신고ㆍ납부하였음.
- 2003.10월에 본인이 거주 중이던 주택을 양도(양도가액 5억)한 경우 1세대 1주택으로 양도소득세를 비과세 받을 수 있는지 여부
【회신】
귀 질의의 경우 기 질의회신문(서일 46014-11458, 2002.11.1. 및 재산 46014-601, 2000.5.18.)을 참고바라며, 조세특례제한법 제97조 제2항에 의하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 않는 임대주택은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 보유하는 동법 제97조 제1항의 요건을 갖춘 임대주택을 말하는 것이므로 귀 질의의 경우는 이에 해당하지 아니하는 것임.