1. 질의내용 요약
O 사실관계
- 부친이 소유하고 있는 다음의 상가를 자녀에게 증여하려고 함. 동일 상가건물안에 각 호수에 대해 구분등기되어 있고, 구분등기되어 있는 모든 호수를 공동담보로 하여 근저당권 2억원이 설정되어 있음.
- 상가현황
구분 | 101호 | 102호 | 201호 | 301호 | 계 |
① 사용용도 | 직접 사용 | 임대 | 직접 사용 | 임대 | |
② 임대현황 | - | 보증금:4천만원 월세: 27만원 | - | 보증금 :3천5백만원 월세 : 24만원 | |
③ 법 제61조 제1항 제1호 ㆍ제2호에 의한 평가액 | ㉠ 30,000 | ㉡ 20,000 | ㉢ 23,000 | ㉣ 27,000 | ㉤ 100,000 |
④ 법 제61조 제7항에 의한 평가액 | - | ㉥58,000 | - | ㉦51,000 | - |
⑤ 법 제66조에 의한 평가액 | 60,000 | 80,000 | 46,000 | 89,000 | 275,000 |
⑥ ③,④,⑤중 큰 금액 | 60,000 | 80,000 | 46,000 | 89,000 | 275,000 |
O 질문내용
(질문1) 공동근저당권이 설정된 자산의 채무액을 각 호수별로 분배하는 방법은 ?
(질문2) 상가전체를 증여했을 경우 위 상가의 증여재산가액 평가시 채권액과 보증금을 어떻게 고려하는지 ?
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
o 상속세및증여세법 제66조【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】
다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28. 개정)
1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산
2. 양도담보재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)(1998.12. 28. 개정)
4. (삭제, 1998. 12. 28.)
o 상속세및증여세법 시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】
① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액 (1998. 12. 31. 개정)
4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금) (1998. 12. 31. 개정)
6. (삭제, 1998. 12. 31.)
② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 재정경제부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다. (2002. 12. 30. 개정)
o 상속세및증여세법 기본통칙 66-63…3 【공동담보된 재산의 평가방법】
① 영 제63조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 근저당권이 설정된 재산이 공유물로서 공유자와 공동으로 그 재산을 담보로 제공한 경우에는 당해 재산이 담보하는 채권액 중 각 공유자의 지분비율에 상당하는 금액을 그 채권액으로 한다. (2000. 10. 12. 개정)
② 평가할 재산과 그 외의 재산에 동일한 공동저당권등이 설정되어 있거나 동일한 채무를 담보하기 위하여 양도담보된 경우 평가할 재산이 담보하는 채권액은 전체 채권액을 평가할 재산과 그 외 재산의 가액(평가기준일 현재 법에 의한 평가액을 말한다)으로 안분하여 계산한다. (2000. 10. 12. 개정)
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
O 서면4팀-342, 2006.2.20.
「상속세 및 증여세법」제66조의 규정에 의하여 근저당권 등이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액 중 큰 금액으로 평가하는 것임. 이 경우 채권액은 채권최고액을 말하는 것이 아니라 평가기준일 현재 남아있는 채권액을 말하는 것이며, 채권액은 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우 같은법 시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임.
O 재산(상속)46014-67, 2001.1.16.
1.상속세및증여세법시행령 제63조 제1항 제3호에서 규정한 “근저당권이 설정된 재산”이란 민법상 채권자와 담보제공자사이에 체결된 근저당권 설정계약에 따라 근저당권이 등기된 재산을 말하는 것임.
2. 근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액은, 2이상의 재산에 공동근저당권이 설정된 경우에는 당해 재산들이 담보하는 채권액을 평가기준일의 각 재산별 가액으로 안분하여 계산하고, 동일한 재산이 2이상의 채권을 담보하는 때에는 그 재산이 담보하는 채권액(공동근저당권도 설정된 재산은 안분한 채권액을 포함하며, 임대차계약이 체결된 재산은 임대보증금을 포함한다)을 합계하여 계산하는 것임.
O 제도46014-12668, 2001.08.16
1. 상속세 및 증여세법 제63조 및 같은법시행령 제63조 제3호의 규정에 의하여 근저당권이 설정된 재산을 평가할 때, 평가기준일 현재 남아 있는 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우 당해 재산이 담보하는 채권액은 채권최고액을 말하는 것이며,
2. 평가할 재산과 그 외의 재산에 동일한 공동근저당권 등이 설정되어 있는 경우 평가할 재산이 담보하는 채권액은 전체 채권액을 평가기준일의 각 재산별 가액으로 안분하여 계산하는 것이나, 귀 질의와 같이 평가할 재산외에 타인이 소유한 재산을 담보원용한 사실만으로 평가할 재산과 타인이 소유한 재산에 공동근저당권 등이 설정된 재산으로 보지는 아니하는 것임.
O 서면4팀-2298, 2006.07.14
1. 「상속세 및 증여세법」 제66조의 규정에 의하여 저당권 등이 설정된 증여재산은 증여일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 “채권액”은 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우 같은법 시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임.
2. 「상속세 및 증여세법」 제47조 제1항의 의하여 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임.
3. 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익 산정방법에 대하여는 기존 질의회신문(서면4팀-944, 2005.6.15.)을 참조하기 바람.