※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 내 용
- 1950년도에 건축된 주택으로 1962년 건축법이 시행되면서 시행 전 건축물은 허가를 받지 않아도 건물대장의 등재가 가능하여 건축물 관리대장에만 등재된 1주택을 보유하고 있습니다.
○ 질 의
- 위의 보유하는 주택(부수토지 포함)이 1세대1주택 비과세요건을 충족한 경우 양도소득세의 비과세 여부에 대하여 질의합니다.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. - 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
4. 삭 제 (2005.12.31)
② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. - 3. 생략
② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다.
1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)
③ - ④ 생략
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정)
⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정)
⑦ 이하 생략
○ 소득세법 기본통칙 91-2 【미등기 건물의 1세대 1주택 비과세여부】
1세대 1주택으로 3년 이상 보유하였을 경우에도 미등기 상태로 양도한 경우에는 양도소득에 대한 소득세가 과세되며, 이 경우 영 제168조에 규정하는 미등기 양도제외자산에 해당하는 무허가건물등은 1세대 1주택으로 비과세된다.
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
【제목】
3년 이상 거주한 무허가 주택을 미등기 상태로 양도한 경우에도 등기가 불가능한 자산인 경우에는 비과세되는 것이나 특정건물(무허가 주택등) 양성화 조치(1985. 6. 28)에 따라 등기가 가능함에도 등기를 하지 아니하고 양도한 경우에는 과세됨
【질의】
저는 서울시 동작구에 주택1동과 주택의 부속토지(주택바닥면적의 4배임)를 1978. 8. 22취득하여 14년간 본인이 거주한 1세대 1주택에 해당하는 주택과 토지를 1993. 12. 31양도 하였음. 그러나 본인의 무지로 인하여 본인이 거주하던 주택에 대한 등기를 하지 않은채 양도하게 되었음.
당초 주택은 무허가 이었으며 1985. 3. 20일자로 특정건축물 양성화조치에 의거 건축물 대장에 등재하여 재산세는 납부하였으나 등기를 하지 않은 상태에서 양도하게 되었으나 본인은 10년 이상 거주한 주택이므로 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것으로 생각되어 비과세로 신고만 하였음.
그러나 세무서에서 주택이 미등기이므로 1세대 1주택에 해당되지 않으므로 양도소득세가 과세된다고 하므로 다음과 같이 질의함.
1. 주택의 미등기로 1세대 1주택에 해당되지 않으므로 토지의 주택전부가 과세되는지.
2. 주택과 토지를 구분하여 주택은 미등기로 1세대 1주택요건을 갖추지 못하였으므로 과세가 되지만 토지는 1세대 1주택의 요건을 갖추었으므로 비과세에 해당되는지.
【회신】
1세대 1주택으로 3년 이상 거주한 무허가 주택을 미등기 상태로 양도한 경우에도 해당 주택이 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산인 경우에는 1세대 1주택으로 비과세 되는 것이나 특정 건물(무허가 주택 등) 양성화 조치(1985. 6. 28)에 따라 등기가 가능함에도 등기를 하지 아니하고 양도한 경우에는 양도소득세가 과세됨.
○ 재일46015-1862, 1995.07.21
【질의】
취득 등기원인일은 1967년 4월 17일 이며 등기접수일은 1989년 5월 16일 이고 매도일은 1990년임.
1980년 7월 29일에 통보된 "국유재산 대부신청통보"에 의한 국유지로 되어 있었으며 1985년 4월 22일에 통보된 "특정 건축물 양성화에 따른 보완통지문"에 의한 무허가 건물로 되어 있었을 경우 1세대 1주택에 해당하는지.
【회신】
현행 소득세법상 양도소득세가 비과세 되는 "1세대 1주택"이라 함은 양도일 현재 1세대가 1개의 주택만을 소유하고 그 주택에서 취득일 이후 3년 이상 거주한 사실이 있는 당해 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 같은법시행령 제15조 제9항에서 정하는 배율을 곱하여 산정하는 면적이내의 토지를 말하며, 이때의 주택에는 무허가 주택도 포함하는 것임.
따라서 귀 문의 경우 소관세무서장의 조사에 의하여 당해 무허가주택 및 그 부수토지의 사실상 취득일이 1967.4.17 이고 그 취득일 부터 양도일 까지 당해 무허가주택에서 1세대가 3년 이상 거주한 사실이 확인되는 경우에는 소득세법 제5조 제6호 (자)의 규정에 의하여 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있는 것임.
○ 서면4팀-1579, 2006.06.05
【질의】
- 본인은 2002.12.3. 취득한 투기지역이 아닌 광역시 일반주거지역으로 주택 재개발지구로 지정되어 사업승인이 난 지역에 대지 35평 무허가 주택13평을 소유하고 있으며 현재 만3년이상 보유한 1세대 1주택임.
- 본인은 당해 주택에서 거주는 하지 않았으며 임대를 주었음.
- 위 토지 및 무허가 주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 되는지 여부에 대하여 질의함.
【회신】
1세대 1주택으로 3년 이상 보유하였을 경우에도 미등기 상태로 양도한 경우에는 양도소득에 대한 소득세가 과세되는 것이나 소득세법 시행령 제168조에 규정하는 미등기 양도제외자산에 해당하는 무허가건물등은 1세대 1주택으로 비과세되는 것으로 귀사례가 이에 해당하는지 여부는 사실을 확인하여 판단할 사항임.