1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 주택 소유 현황
* A아파트 : 서울, 50평, 본인 거주
* B아파트 : 서울, 40평, 임대(전세)
* C다가구주택 : 성남, 1층 상가, 2~4층 7호 국민주택, 3억 미만, 임대
- 임대사업등록 및 사업자등록
* 다가구주택 1동만으로는 임대주택법에 의한 임대사업 등록요건(2호)에 미달되어 서울 B아파트와 성남 C다가구주택 2동으로 ◎◎구청에 2005.11.03. 임대사업등록을 필함.
* C다가구주택에는 1층에 상가가 있어 이미 2004.07.30.부터 임대업을 개시하여 사업자등록이 되어 있으므로 2005.12.14. 주택임대업 종목을 추가하여 사업자등록을 정정함.
- 종합부동산세 합산배제신고
* 2005년과 2006년 종합부동산세 신고시 B아파트는 국민주택규모를 초과하여 A주택과 함께 종합부동산세를 납부하고, C다가구주택(7호)만을 합산배제신청 하였음.
- B아파트의 증여
* B아파트를 아들에게 2007년 중에 증여하려고 하는데, ◎◎구청에서는 임대주택법상 등록기준에 미달하게 되어 임대사업등록을 말소하게 된다고 함.
○ 질의내용
- 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 임대사업자로서 임대사업법상 등록기준에 미달하여 임대사업자 등록을 할 수 없었던 자가 세무서에 사업자등록을 한 경우에는 당해 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 보아 합산배제 할 수 있도록 특례를 인정하고 있음.(종합부동산세법 시행령 제3조 제3항)
- 이 특례규정은 당초부터 임대주택법상 등록기준 호수 이상을 임대하여 임대사업등록을 할 수 있었던 자에게는 적용되지 않는 것인지 여부
- 본 사례의 경우는 당초부터 임대사업 등록을 하였다가 임대주택 1동을 처분함에 따라 임대사업 등록이 취소되는 경우인데 이런 경우에도 상기 특례규정을 적용할 수 있는지 여부
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “주택분 과세기준금액”이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 “세대원”이라 한다) 중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 “주된 주택소유자”라 한다)가 납세의무자가 된다. (2005. 12. 31. 개정)
② 주된 주택소유자 또는 세대원의 판정은 과세기준일 현재의 상황에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)
○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2005. 12. 31. 개정)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 신설)
1. 「임대주택법」 제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)
2. (이하생략)
○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 「임대주택법」 제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1.「임대주택법」 제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정)
가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정)
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정)
2. 「임대주택법」 제2조 제3호의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정)
가. 「주택법」 제2조 제3호의 규정에 의한 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격 3억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정)
나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정)
3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정)
가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정)
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정)
② 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 다가구 임대주택”이라 함은 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다) 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
③ 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 「임대주택법 시행령」 제6조 제1항의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 신설)
④ 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 본다. (2005. 12. 31. 신설)
⑤ 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다. (2005. 12. 31. 항번개정)
⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은 「지방세법 시행령」 제140조의 규정에 의한 1구를 1호의 주택으로 본다. (2005. 12. 31. 개정)
⑦ (이하생략)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)
○ 서면4팀-1613, 2006.06.07
주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 함. 이 경우 보유하고 있는 주택이 종합부동산세법 시행령 제3조 및 제4조 규정인 합산배제 임대주택 및 합산배제 기타주택에 해당하는 경우에는 당해 주택의 과세표준은 합산하지 아니하는 것임.
○ 서면5팀-134, 2007.01.10
「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 소유한 납세의무자로서 「임대주택법 시행령」 제6조 제1항의 규정에 따른 등로기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 보는 것이며, 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 같은법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 보는 것임.
귀 질의의 경우 기존 유사한 질의회신문(서면5팀-461, 2006.10.20. 및 서면4팀-992, 2006.4.18.)을 참고하기 바람.
○ 서면5팀-461, 2006.10.20
【질의】
(사실관계)
- 정년퇴직 후를 대비하여 생활비 보전을 위해 다가구주택 2동(원룸20개)을 취득하여 임대업을 하면서 사업자등록번호 없이 임대소득을 2년간 신고ㆍ납부해 오고 있음.
- 종합부동산세 합산배제 신청요건으로 다가구주택을 보유 시 6월1일 이전에 사업자등록을 하지 않으면 합산배제가 안된다고 함.
(질의사항)
상기와 같은 경우 임대중인 다가구주택에 대하여 지금이라도 사업자등록을 하는 경우 합산배제 될 수 있는지 여부
【회신】
「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 소유한 납세의무자로서 「임대주택법 시행령」 제6조 제1항의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 보는 것이며, 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 같은 법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 보는 것임.
○ 서면4팀-992, 2006.04.18
【질의】
다가구주택 임대자 중 2호에 미달하여 임대사업자등록을 할 수 없었던 개인이 소득세법에 의하여 사업자등록을 하는 경우 당해 사업자등록을 한 날에 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 한 것으로 하여 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제임대주택)의 규정을 적용받을 수 있는지 여부
【회신】
주택에 대한 종합부동산세를 과세함에 있어서 다가구주택을 임대하는 자로서 임대주택법 시행령 제6조 제1항에서 정한 2호에 미달하여 임대사업자등록을 할 수 없었던 자가 소득세법 시행령 제168조 및 법인세법 제111조의 규정에 의하여 사업자등록을 하는 경우에는 당해 사업자등록을 한 날에 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자등록을 한 것으로 간주하여 임대주택 합산배제를 하는 것이며, 다가구주택은 1세대가 독립하여 사용할 수 있도록 구획된 부분(전용면적으로서 국민주택규모 이하)인 1구의 주택을 1호의 주택으로 보아 합산배제요건을 적용하는 것임.
○ 서면4팀-1969, 2005.10.25
기존임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 규정인 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제3호의 규정을 적용받고자 하는 거주자가 2005.12.15.까지 「소득세법」 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 「종합부동산세법 시행령」 부칙(2005.5.31. 대통령령 제18848호) 제3조의 규정에 따라 같은법 시행령 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 보는 것임.
이 경우 「부가가치세법」의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 위의 사업자등록을 한 것으로 보는 것이나 복합주택의 경우로서 당초의 등록사항에 포함되지 아니한 주택임대부분에 대하여는 추가로 등록을 하여야 하는 것임