1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  - 1세대 1주택 비과세 대상 주택이 수용되어 2006.12.23. 대지만 먼저 수용하여 소유권이전이 완료되고 건물은 추후 보상가격을 산정하여 별도로 수용예정임.

  - 대지의 보상가격은 5억2천만원이고 건물은 대략 2~3억원 정도 예상되어 고가주택으로 양도소득세를 신고하여야 함.

 ○ 질의내용

  - 고가주택의 양도시기를 언제로 보아야 하는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 [ 비과세양도소득 ]

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. (99.12.28 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다) 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31 개정)

○ 소득세법시행령 제154조 [ 1세대 1주택의 범위 ]

① 법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다.

⑦ 법 제89조 제3호에서 "지역별로 대통령령이 정하는 배율"이라 함은 다음의 배율을 말한다. (94.12.31 개정)

1. 도시지역 안의 토지 5배 (2003.12.30 개정)

2. 도시지역 밖의 토지 10배 (2003.12.30 개정)

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)

○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)

( 이하생략 )

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면5팀-1252, 2006.12.15

【질의】

(사실관계)

1세대 1주택 비과세요건 충족한 고가주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용되는 경우

- 토지(100㎡) : 2006. 5. 10. 토지 보상금 10억원 수령 및 소유권 이전

- 주택 : 보상금액 미확정이나 2억원 정도로 추정(소유권 이전 안 됨)

(질의내용)

〈갑설〉 고가주택이라 하더라도 주택과 그 부수토지는 거주를 위한 유기적 일체이므로 토지부분의 보상금을 2006.5.10. 수령하고 소유권이 이전되었다 하더라도 주택부분의 보상가격이 결정되지 않았으므로 주택부분의 보상가격이 결정되고 동 보상금의 수령시기를 양도일로 보아 주택과 부수토지의 고가주택 양도차익을 실지거래가액으로 하여 양도차익산정 예정신고를 하여야 함.

〈을설〉 토지부분에 대한 양도차익만 예정신고를 하고 주택보상가격이 확정되어 수령시에 주택과 부수토지를 합산 정산하여 고가주택 양도차익 예정신고를 하여야 함.

(현행 소득세법상은 자산 양도시기를 기준으로 각 자산별로 양도차익을 산정하고 자산별 보유기간, 보유자산수(주택) 등에 따라 세율도 다르게 적용하도록 규정되어 있음)

(질의요지)

1세대 1주택 비과세요건 충족한 고가주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용되는 경우 그 주택에 대한 부수토지는 2006.5.10. 보상금 수령 및 소유권 이전되었으나, 주택에 보상금은 미확정되고 소유권 이전이 안 된 경우 양도시기를 언제로 보아 예정신고를 하여야 하는 지 여부

【회신】

귀 질의의 경우 1세대 1주택인 고가주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용되는 경우로서 당해 주택과 그 부수토지에 대한 보상금이 시차를 두고 지급되는 경우에는 당해 주택과 그 부수토지에 대한 보상금이 최종 지급되는 때를 기준으로 「소득세법 시행령」 제162조 규정을 적용하는 것임.

○ 서면4팀 -4075, 2006.12.14.

[ 회신 ]

귀 질의의 경우, 주택 및 그 부수토지를 소유하는 자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법룔」에 의하여 사업시행자에게 당해 부동산을 양도하는 경우로서 양도하는 당해 주택 및 그 부수토지에 대한 보상금이 시차를 두고 지급된 경우 양도시기는 「서면4팀 -2103(2006.07.06)」호를 참고하기 바라며, 주택이외의 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함)과 그 부수토지를 소유하는 자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 사업시행자에게 당해 부동산을 양도하는 경우로서 그 대금을 청산하기 전에 당해 건물 또는 부수토지에 대한 소유권이전 등기를 하는 경우 당해 건물 또는 부수토지의 양도시기는「소득세법 시행령」제162조 제1항 제2호의 규정에 의하여 등기부에 기재된 등기접수일인 것임.

○ 법규과-2693, 2006.06.30, 서면4팀-2103, 2006.07.06.

1세대 2주택을 소유하던 중에 그 중 1주택(그 부수토지 포함)이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 주택 및 그 부수토지가 함께 수용된 경우로서, 당해 주택 및 부수토지에 대한 보상액이 시차를 두고 지급된 경우에 전체를 하나의 양도행위로 보아 「소득세법 시행령」 제162조(양도 또는 취득의 시기)의 규정을 적용하는 것이며, 그 양도일이 2006 1. 1 이후인 경우에는「소득세법」 제96조 제2항 제9호 및 같은 법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임 .