1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  - 2006.12.7 매매계약 및 대금 영수 내용

   • 매매목적물 : 지목이 전, 답인 토지를 매도하기로 함.

   • 매매대금 : 20억원(계약금 5억원, 2006.12.7 계약시 수수)

   • 잔금 : 15억원 중 공제 유보금 7억원을 공제한 후 2006.12.20. 8억원을 수령함.

   • 유보금 7억원의 처리 및 사유 : 매수인이 잔금일까지 토지의 지목을 변경하여 소유권이전 등기를 하여야 하나, 지목변경을 하지 못한 경우 7억원을 제3자의 은행계좌에 유보금으로 입금 관리함.

  - 잔금일까지 지목변경이 되지 않아 매수인에게 소유권이전되지 않은 경우 2006.12.7. 매매예약하고 2009.1.31.까지 매매완결의 의사표시로서 부동산을 매수할 것을 예약하는 것으로 계약함.

  - 2008.12.31.까지 지목변경이 되지 않은 경우 유보금 7억원은 매수인에게 이체되며, 기 지급한 13억원 중 3억원을 매수인에게 반환하기로 하고, 나머지 10억원은 존속기간 200년의 지상권을 설정하여 지상권의 잔여 기간 동안의 지료(地料)로 갈음하기로 매매계약됨.

 ○ 질의내용

  - 위의 경우 양도소득세 과세 여부 및 양도시기는 언제인지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 개정)

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-170, 2006.02.01

【회신】

1. 생략

2. 소득세법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세(이법 또는 조세특례제한법에서 규정하는 비과세ㆍ감면의 경우는 제외)되는 것이며, 이 경우 양도라 함은 자산에 대한 등기ㆍ등록에 관계없이 매매ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 자산에 대한 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임.

○ 서면5팀-511, 2006.10.25

【회신】

부동산의 양도 또는 취득시기는 「소득세법」 제98조 및 동법 시행령 제162조 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, ‘대금을 청산한 날’이라 함은 실제로 잔대금을 지급받아 사실상의 소유권을 양도한 시점을 말하는 것이고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일임.

○ 서면4팀-651, 2006.03.21

【질의】

(사실관계)

ㆍ소유물건 : 충남 ○○군 ○○면 소재 지장물(상가건물 등)

ㆍ대금수령에 관한 계약내용

- 계약일 : 2006.2.15.

- 전체 보상금 90％는 계약체결 즉시 지급

- 전체 보상금 10％(계약서상 유보금)는 2007.2.14. 지장물 철거, 이전시 지급

- 토지공사 측은 소유권이전청구권가등기설정

(질의)

본인은 행정중심복합도시건설을 위한 특별법에 의거 한국토지공사와 보상합의서를 체결하는 과정에서 상기 지장물(상가건물)에 대한 소득세법상 양도시기에 대하여 질의함.

【회신】

부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.