1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2002. 7월경 분당 소재 오피스텔로 지하1층과 지상1층은 근린생활시설과 주차장이며, 지상 2~5층에는 원룸 오피스텔 약 56실이 있는 구조의 약 600평의 건물을 신축하여 임대사업자 등록증을 교부받아 임대사업을 하고 있으며, 임대소득세 등을 납부하고 있음.
- 오피스텔은 약 8~10평형(실평수 5~7평)의 소형으로 분할등기 되어 있으며 기준시가 기준으로 세대당 4천~5천만원 정도로 대부분 세입자가 주거용으로 사용하고 있음.
- 오피스텔 외 분당 소재 32평형 아파트를 소유 및 거주하고 있으며 새로운 아파트를 분양받아 잔금을 마련하기 위해 소유하고 있는 아파트를 양도하려고 함.
○ 질의내용
- 소유하고 있는 아파트를 양도하는 경우 다주택 보유자로 보아 중과세율 적용대상인지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)
2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설)
양도소득과세표준의 100분의 60
○ 소득세법 시행령 제167조의 3【1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 개정)
1.「수도권정비계획법」제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005.2.19. 법명개정)
가. 광역시에 소속된 군 및「지방자치법」제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005.2.19. 법명개정)
나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역
2. 법 제168조에 의한 사업자등록과「임대주택법」제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록 등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재「임대주택법」제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는「임대주택법」제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005.5.31. 개정)
가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
다.「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.5.31. 개정)
10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다) (2005.12.31. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설)
1. 다가구주택: 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다.
2. 공동상속주택: 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택: 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.
나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-782, 2006.03.31
【회신】
1. 생략
2. 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호가 정하는 장기임대주택은 이를 당해 거주자의 소유주택수에 포함하여 판정하는 것이며,
1세대가 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호(나목) 및 제3호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만(이하 “일반주택”이라 함)을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것임.
○ 서면4팀-832, 2005.05.27
【질의】
(현 황)
- 본인은 성남 분당에 아파트 한 채를 1993년도에 취득(가족은 무주택 거주 2년 이상)하였고, 분당에 토지를 취득하여 2002. 7. 매입한 토지 위에 5층 건물을 신축해서 1층은 상가를 임대하고 2∼5층는 오피스텔 45호를 임대하고 있음.
- 건물 신축시 임대사업자 등록증을 교부받고 현재까지 임대사업을 하고 상기 오피스텔은 2002.7월부터 5호는 사무실로 40호는 세입자가 주택으로 사용하고 있으며 각 세대별로 구분등기가 되어 있음.
(질 의)
1. 2002.7월부터 장기주택 임대사업자로 보아 양도소득세 면제 여부 및 1세대 1주택 판정시 주택 수에서 제외되는지.
2. 현재 본인 소유 아파트 양도시 1세대 1주택 비과세 적용 여부.
3. 1세대 3주택(다주택) 해당 여부.
4. 상기 부동산 호수 분할 양도시 매매업자, 양도소득세 적용 여부.
【회신】
1. 양도득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매사업자 또는 주택신축 판매사업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이며,
2. 부동산의 양도가 사업소득(주택신축판매업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임.
3. 그리고 소득세법 시행령 제167조의 3 제2항 제3호에 의하면 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 1세대 3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것이나, 주택신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니함.
4. 또한 건축법 시행령 별표 1. 제10호 나목의 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 보는 것이며, 동 건물을 각 호별로 구분등기하여 주거용으로 사용하면 각 호별로 1주택으로 보는 것이나, 이 경우 소득세법 시행규칙 제82조(소형주택의 범위) 제1항 각호의 요건을 모두 갖추어도 같은항 본문 괄호안의 규정에 의해 양도소득세 중과세율 적용이 제외되는 소형주택에 해당되지 아니하는 것임.
5. 생략
○ 서면4팀-872, 2006.04.07
【회신】
1. 생략
2. (질의 2) 「소득세법 시행령」 제167조의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택수를 계산함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임.
3. (질의 3) 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호의 장기임대주택요건에 해당하는 임대주택을 양도하는 경우에는 1세대 3주택자의 중과세율(60％)이 적용되지 아니하는 것임.
4. 생략
5. (질의 5) 부동산의 양도가 사업소득(주택신축판매업, 부동산매매업)에 해당하는지, 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등을 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항이며 소득세법 시행령 제167조의 3 제2항 제3호에 의하면 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 1세대 3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택 수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것임.
6. 생략