1. 질의내용 요약

【사실관계】

 - 특수관계자인 󰡐갑󰡑과 󰡐을󰡑은 각각 1998년 4월에 특수관계 없는 자로부터 취

   득한 화성군 동탄면 ○○리 155번지 토지 1,535㎡와 동소 156번지 토지 1,553㎡

   를 1999년 5월에 동소 155번지로 합필하면서 각각 보유토지의 2분의1씩을 교환계

   약으로 소유권 이전하여 2분의1씩을 공유지분으로 소유하고 있음.

 - 교환당시 개별공시지가가 각각 15,000원/㎡, 14,200원/㎡이었으나 1999년 1월 1

   일 개별공시지가는 103,000원/㎡, 교환계약서상에 교환가액은 1998년 취득가액에

   의하고 그 차액을 정산하기로 한다고 하였으나 차액 지급증빙은 입증할 수 없음.

 - 󰡐갑󰡑이 소유지분 전부를 󰡐을󰡑에게 양도하고 실지거래가액(투기지역임)으로 양

   도소득세를 계산하는 경우에 취득가액에 대하여 의문이 있음.

【질의내용】

 1. 취득시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우로 보아 취득가액 전부

    를 환산가액으로 계산하여야 하는지 ?

 2. 비록 토지 한필지의 양도이지만 보유 토지 2분의 1씩만을 교환하였으므로 양도하

    는 토지 지분의 2분의 1은 본래의 취득일인 1998년 4월의 실지취득가액을 취득

    가액으로 계산하고, 교환으로 취득한 토지지분의 취득일은 1995년 5월이고 교환

    계약서상에 구체적으로 거래가액이 명시되어 있지 않지만 계약서에 기재되어 있

    는 내용의 취지대로 교환으로 취득한 지분에 대하여도 1998년 4월 거래가액을

    교환 취득분에 대한 실지거래가액으로 할 수 있는지 아니면 교환 취득한 지분의

    취득가액은 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당되

    고 매매사례가액, 감정가액도 없으므로 소득세법 제114조 제5항에 따라 환산가액

    으로 결정해야 하는지 ?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)

②～⑪ 생략

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

①～③ 생략

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2005. 12. 31. 단서개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28. 개정)

○ 소득세법시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설)

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정)

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

      양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가

      제1호의 매매사례가액 또는 × ―――――――――――――

      동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정)

      양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

      제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────────

      또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의

                                     규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에

                                     의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설)

2. 질의내용에 대한 자료

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산 46014-203

【회신】

2. 교환에 의하여 자산이 양도되는 경우 자산의 양도·취득시기는 교환성립일(교환성립일이 불분명한 경우 교환등기접수일)이 되는 것임.

○ 서면4팀-2981, 2006.08.28

【회신】

교환으로 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 당해 부동산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임. 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임.

○ 서면4팀-2468, 2005.12.9

【회신】

1. 2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물 분할하는 것은 양도로 보지 아니하는 것이나, 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 증가분이 교환되는 것으로서 이는 「소득세법」 제88조에서 규정하는 양도에 해당하는 것임.

2. 투기지정지역 내의 부동산은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이며, 이 경우 교환으로 취득하는 부동산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임. 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임.