1. 질의내용 요약
○ 사실관계
토지 매매당시 계약상 취득자의 등록세 및 제반비용을 매도인이 부담하여 주기로 계약하고 실제 매도인이 부담하였음
○ 질의내용
위 경우 매도인의 양도차익 산정시 실제 부담한 취득자의 등록세 및 제반비용을 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
3. (삭제, 2000. 12. 29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)
② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설)
3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2006. 9. 22. 개정)
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정)
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정)
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000. 12. 29. 개정)
○ 소득세법 기본통칙 97-12 【양도비용의 범위】
자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함한다.
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면4팀-2666, 2006.01.03
【질의】
1. 본인은 영안실을 취득한 후 개인 A와 영안실 임대차 계약을 맺고, A가 영안실을 본인으로부터 임차하여 약 3년간 운영하여 오던 중 본인의 사정상 영안실을 B에게 매각하게 되었던 바, A는 그동안 영안실 운영에 관한 영업상의 권리를 주장하여 권리금으로 3억원을 요구, 이를 지급하지 않으면 A가 영안실 영업장을 비워주지 않게 되고 이렇게 되면 매수자 B는 영안실을 매수하려 하지 않기 때문에, 부득이 본인은 이 영안실을 매도하기 위하여 영안실 총 매도대금 16억원을 받아 그 중 3억원은 권리금으로 A에게 지급하였음.
이 경우 본인이 A에게 지급한 권리금 3억원이 소득세법 제97조 제1항 제4호의 양도비로서 자산을 양도하기 위하여 필수적으로 발생한 직접 지출한 비용에 해당하는지.
2. 개인이 아파트를 A시행사로부터 분양받아 계약금은 지급하고 중도금은 B은행으로부터 융자를 받아 A시행사에 지급하였음. 이때 B은행으로부터 중도금 융자에 대한 이자비용이 당해 자산의 취득에 소요되는 차입금에 대한 지급이자(건설이자) 상당액에 해당하여 소득세법 시행령 제163조에서 규정한 양도자산의 필요경비에 해당하는지.
【회신】
거주자가 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 동법 시행령 제163조의 규정에서 정하는 바에 따라 공제하는 것이므로, 귀 질의의 경우 당해 자산의 양도거래와 직접 관련없이 별도의 거래로 인해 발생하는 지출금액과 취득자금으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자 상당액은 동 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니하는 것임.
○ 서면4팀-2682, 2006.08.04
【질의】
- 본인의 소유하는 자산에 전소유자의 국세에 대하여 압류된 세금과 근저당설정된 금액이 있어 이를 대신 갚아준 경우 본인의 양도소득세 대한 필요경비로 공제받을 수 있는지 여부에 대하여 질의함.
【회신】
실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 「같은법시행령」 제163조에 열거된 항목에 대하여 공제하는 것이며, 자산의 양도ㆍ취득시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임.
○ 서면4팀-285, 2006.02.14
【질의】
(사실내용)
- 거주자 “갑”은 비상장주식 발행주식 총수의 30％를 양도하기 위하여 투자은행을 선임하여 매수자 발굴, 주선, 거래가액 및 조건에 대한 협산을 수행하게 하였고, 법무법인을 선임하여 계약서 작성, 체결, 거래조건 협상을 수행하게 하였음.
- 이 건 매각대상자산은 시장에서 유통되는 주식이 아닌 점, 잠재적인 매수자를 관련산업의 해외 전략적 투자자로 희망한 점, 매각예상규모가 큰 점 등의 특성이 있으며 갑은 재무, 법률자문법인에게 6억원의 용역비를 지급하였음.
(질의내용)
위 비상장주식 양도를 위해 지출한 법률 및 재무 자문비용을 필요경비로 공제할 수 있는 것인지 여부
【회신】
거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법 시행령 제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.
○ 서면4팀-425, 2005.03.23
【질의】
(부동산 매매계약서 내용)
- 명도는 매도자 책임 하에 2005.2.17.까지 완료하며, 그 비용은 매도자가 부담함.
- 계약후 최대한 빠른 명도를 위해 7일 내에 현 세입자가 명도에 협조해 줄 것을 개별면담 및 내용증명 발송할 것이며, 이에 불응시 곧바로 명도소송을 진행하기에, 명도자의 선량한 양심으로 최대한 빠른 명도를 위해 법적인 조치를 취했음에도 2005.2.17. 이후로 지연될 땐 위 기간에 40일을 더함.
단, 매수자는 명도지연을 이유로 해약을 요구하지 않으며, 위 기한 경과시 매매쌍방의협의에 의해 수령한 계약금 및 중도금에 대해 연 12％로 지연상금을 배상함.
(질의 내용)
- 위 계약을 체결하기 위하여 일반적인 상거래에서는 지급하지 않아도 되는 명도비용을 지급하여야 하는 특별 조항이 있으며,
- 위 계약 하에서는 건물 양도시 지연상금을 배상하지 않기 위해서는 필수적으로 발생하는 명도비용을 양도소득세 신고시 직접비용으로 필요경비에 산입하는 것인지.
【회신】
거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법 시행령 제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함하는 것이나, 귀 질의와 같이 별도의 명도비용과 지연배상금은 이에 해당하지 아니하는 것임.