※ 붙임자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2004.01.27 주택매매사업자로 등록하고 매매사업용으로 매입한 2채를 보유하고 있으며 매매사업이전부터 보유하고 있는 1주택을 매도하려고 하고 있습니다.
○ 질의내용
- 위의 양도하는 주택의 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부에 대하여 질의합니다.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
1. ～ 10. 생략.
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
13. ～ 16. 생략.
② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)
③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29. 개정)
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정)
나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정)
다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정)
3. 이하생략
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)
② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22. 개정)
양도차익의 100분의 10
2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005. 12. 31. 개정)
양도차익의 100분의 15
3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005. 12. 31. 개정)
양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45
③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정)
④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설)
⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙)
○ 서면4팀-646, 2006.03.21
【질의】
- 본인은 ○○구 1주택을 9년 동안 보유ㆍ거주하고 있음.
- 남양주시에 10세대의 다세대 주택을 신축하여 1세대는 분양하여 사업소득세를 납부하고 1세대는 여러가지 사정상 미분양 상태에 있음.
- 위의 경우 서울의 거주하는 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세되는지 여부
【회신】
「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항에 의한 “1세대 1주택”을 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이나, 귀 사례의 미분양주택이 이에 해당하는지 여부에 대하여는 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성등 거래에 관한 제반사항을 종합하여 판단하는 것임.
【질의】
1. 본인은 1997년 상반기중 10년정도 보유하고 있던 토지를 양도하고 양도소득세 예정신고를 필하였음.
2. 1997년 하반기중에는 본인이 소유하고 있는 연립주택 10여세대를 당해 연립주택단지가 재건축됨에 따라 양도할 예정임.
연립주택 관할 구청의 조례에 따르면 재건축의 경우 1인이 수세대를 보유하고 있어도 아파트 분양권을 1세대만 부여하기 때문에 부득이하게 양도하게 되었음.
또한 당해 연립주택은 10여년전 구입이래 본인이 운영하고 있는 업체의 직원숙소로 운영하여 왔는 바 매입·매도 당시 매매업의 사업성은 전혀 없었음.
(질의내용)
다음 중 어느 설이 타당한지.
〈갑설〉 ‘상기 1의 토지’ 및 ‘2의 연립주택 등’모두 종합소득세 과세 대상임.
〈을설〉 ‘1의 토지’는 양도소득세 과세대상이고‘2의 연립주택 등’은 종합소득세 과세대상임.
〈병설〉 ‘1의 토지’ 및 ‘2의 연립주택 등’은 사업성·계속성이 없으므로 양도소득세 과세대상임.
【회신】
1. 소득세법 제94조 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물을 양도하는 경우에는 양도소득세의 납세의무가 있는 것이나,
2. 동 부동산의 양도로 인하여 발생한 소득이 양도소득인지 부동산매매업에 따른 사업소득인지의 여부는 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는 지와 그 규모, 횟수, 거래형태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는지의 여부에 따라 소관세무서장이 사실판단할 사항임.
○ 서면1팀-32, 2006.01.12
【질의】
ｏ 소득세법 제64조 제1항은 “제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자에 한함)의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다”와 소득세법 시행령 제122조에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자”라 함은 “국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대의 구성원을 말한다”라고 규정되어 있으며,
ｏ 이 경우 사업을 목적으로 하는 부동산매매업(주택 신축판매업자는 제외)을 계속 경영하는 1거주자가 부동산매매업자의 재고주택이 아닌 사업목적 없이 단순히 종전부터(5년전부터) 가지고 있는 1세대 3주택을 위의 부동산매매업자가 단순히 양도하는 경우에도 부동산매매업을 경영하고 있기 때문에 소득세법 제64조 제1항의 1세대 3주택자에 해당되어 비교과세를 하는 것인지 여부
【회신】
소득세법 제64조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례(비교과세)는 같은법 시행령 제122조 제1항의 규정에 의한 1세대 3주택 이상을 소유한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택의 매매차익이 있는 자에게 적용되는 것이므로 부동산매매업의 범위에 포함되는 부동산매매업용 주택이 아닌 일반 주거용 주택의 양도차익은 양도소득세로 과세하는 것이며, 이 경우 부동산매매업자에 대한 비교과세시 주택수(같은법 시행령 제167조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 주택은 제외)의 계산에 있어서는 주거용 일반주택의 수를 포함되는 것임.
다만, 부동산매매업용 주택인지 또는 주거용 일반주택인지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임.
○ 소득46011-233, 1999.10.25
【질의】
다음 사례에 대하여 양도소득 또는 사업소득 중 어느 것으로 처리하는 것이 맞는지 질의함.
o 취득 : 1982. 5. 15 토지 및 건물구입
o 멸실 및 신축 : 1991. 10. 10 구건물 멸실하고 2층 가옥건축
o 용도변경 : 1999. 9. 10 다세대주택 4세대로 용도변경
o 매각 : 1999. 9. 15 다세대주택 1세대 매각
o 전망 : 향후 잔여분 3세대 전부매각예정임.
【회신】
1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함.
2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임.