1. 질의내용 요약
○ 사실관계
증여를 받은 후 3개월내 양도하는 경우로서 증여재산이 아래와 같음
- 은행권 근저당의 채권최고액 : 1억원(3월내 설정)
- 은행으로부터 실제 융자액 : 8천만원(3월내 융자)
- 실매매금액 : 7천5백만원(3월내 양도)
○ 질의내용
위의 경우 증여재산가액은 ?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.
○ 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 2. 9. 단서개정)
가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29. 개정)
나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31. 신설)
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (2006. 2. 9. 개정)
가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주등 1인”은 “상속인등”으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우 (2006. 2. 9. 개정)
나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우 (2006. 2. 9. 개정)
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 (2006. 2. 9. 개정)
(2) 3억원 (2006. 2. 9. 개정)
다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우 (2006. 2. 9. 개정)
(이하생략)
○ 상속세및증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】
다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28. 개정)
1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산
2. 양도담보재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)
○ 상속세및증여세법 시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】
① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액 (1998. 12. 31. 개정)
4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금) (1998. 12. 31. 개정)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면4팀-126, 2007.01.10
【질의】
(사실관계)
- 증여재산 : 부동산(토지 2필지)
- 증여자의 증여재산 취득일 : 2006.1.31.
- 증여일 : 2006.9.21.
- 평가기준일 전후 3월이내 기간중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매 등에 의해 확인되는 가액이 없으며, 2이상의 감정평가법인으로부터 감정을 받은 사실이 없음.
- 당해 증여부동산에 채권자인 거래은행에서 평가기준일 전 3월 이내에 근저당권설정 사실 있음.
ㆍ평가기준일 현재 채권 잔액 : 400,000,000원(최초 발생액과 동일)
ㆍ등기부등본상 채권 최고액 : 480,000,000원
ㆍ보충적평가방법에 의한 평가액(개별공시지가) ; 344,000,000원
(질의내용)
상기 사실관계와 같은 경우 증여재산의 평가는 평가기준일 편재 채권액인지 아니면, 채권최고액인지 여부
【회신】
1. 증여일전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 단서 및 「비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」 제22조 제1항 제1호의 규정에 의하여 증여일부터 거래가액이 확정되는 계약일까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것으로 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.
2. 「상속세 및 증여세법」 제66조의 규정에 의하여 근저당권 등이 설정된 증여재산은 증여일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가액중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 채권액은 채권최고액을 말하는 것이 아니라 평가기준일 현재 남아있는 채권액을 말하는 것임.
○ 서면4팀-289, 2006.02.15
【질의】
(사실관계)
ｏ ○○구 소재 빌라를 2002.11월에 취득하여 보유하고 있는데, 동 빌라의 2005년 공동주택 가격은 56백만원이나 이곳은 매매가 되지 않고 있으며, 시세도 확인할 방법이 없음.
ｏ 빌라를 구입할 당해 빌라를 담보로 금융기관으로부터 70백만원의 융자를 받았으나 현재까지 원금은 전혀 상환하지 못하고 있음.
ｏ 본인이 회사의 사정으로 해외로 이주하여야 할 상황이 되어 당해 빌라를 동생에게 소유권 이전을 하려고 하며, 이때의 증여세와 취득세 및 등록세의 과표액을 산출하고자 함.
(질의내용)
과거 본인이 구입할 당시의 실가를 과세표준으로 하는지 아니면 건교부가 정한 주택가격을 기준으로 하는지 여부
즉, 수증자가 채무를 승계받는다면, 채무승계액(70백만원)에서 건교부공동주택가격(56백만원)을 차감하여 증여가액(△ 14백만원)을 계산함이 합당한지 여부임.
【회신】
1. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호의 가액(이하 “매매가액 등”이라 함)은 당해 증여 재산의 시가에 포함되는 것임.
또한, 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 증여받은 재산인 주택인 경우 같은법 제61조 제1항 제4호의 규정에 의한 개별주택가격 등으로 평가할 수 있는 것임.
다만, 증여받은 재산에 근저당권이 설정된 경우에는 같은법 제66조 및 같은법 시행령 제63조 제1항 제3호의 규정에 의하여 증여일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액 중 큰 금액으로 평가하는 것임.
2. 같은법 제47조 제1항의 규정에 의하여 증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 경우에 한하여 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세과세가액으로 하는 것임.