※ 붙임 : 관련 참고자료.
1. 질의내용 요약
O 사실관계
- 직계존속이 직계비속에게 지하1층 지상3층인 상가건물을 증여(2007.2.18)하였고, 이에 대한 내용은 아래와 같음.
- 건물현황
ㆍ 건물구조 : 철근콘크리트
ㆍ 용도 : 1,2종 근린생활시설
ㆍ 신축연도 : 2002년
ㆍ 지하 1층 기계실 : 300㎡
ㆍ 지상 1층 소매점 : 300㎡
ㆍ 지상 2층 학 원 : 300㎡
ㆍ 지상 3층 의 원 : 300㎡
ㆍ 증여당시 토지개별공시지가 : 1,000,000㎡
O 질문내용
(질문1) 지상1층에 대한 조정률 적용방법
(갑설) 단위당 금액 계산시 조정률 번호 17번에 의한 120%를 적용해야 함.
(을설) 조정률 제17번은 단층건물에 한하여 적용하므로 본 사례의 경우에는 조정률 적용하지 아니함.
(질문2) 지하1층의 공용면적을 각 층의 면적비율로 안분후 지상 1층에 안분된 부분에 대한 조정률 적용방법
(갑설) 지상1층에 안분된 100㎡에 대해서는 1층에 존재하는 건물이 아니므로 기계실에 해당하는 조정률 번호 20(60%)만을 적용해야 함.
(을설) 지상1층에 안분된 100㎡에 대해서는 1층에 안분된 공용부분이므로 기계실에 해당하는 조정률 번호20(60%)과 지상1층에 해당하는 조정률 번호 17(120%)을 동시에 두 번 적용해야 함.
(병설) 지상 1층에 안분된 100㎡에 대해서는 1층에 안분된 공용부분이므로 지하1층의 기계실에 해당하는 조정률 번호20(60%)와는 무관하게 지상1층에 안분된 금액은 조정률 번호 17(120%)만을 적용하고 이외의 부분에 대하여도 지상 각층에 해당하는 조정률만을 적용하여야 함.
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
o 상속세및증여세법 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.(1998.12. 28. 개정)
2. 건 물 (2005. 7. 13. 개정)
건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
o 2007년 1월 1일 시행 건물기준시가 산정방법 해설
11. 개별건물의 특성에 따른 조정률의 적용
가. 적용대상 및 지수
구분 | 적용대상 | 번호 | 지수 | 적용범위 | 비고 |
Ⅳ | ° 상가의 1층 ° 최고층수 5층 이하 건물의 지하1층 ° 최고층수 5층이하 건물의 지하2층 이상 ° 건물부속(지하 포함) 주차장 및 기계실, 보일러실, 대피소, 옥탑 ° 주택간이부속건물(창고, 화장실, 세면장 등) | 17 18 19 20 21 | 120 80 70 60 60 | ° 집합건물의 경우에는 공용 면적을 포함한 전체면적에 대해 적용한다. ° 주차전용빌딩은 적용하지 아니한다. | 해당하는 항목중 가장 낮은 지수 하나만 적용 한다. |
다. 적용요령
(6) 구분(Ⅳ)의 상가의 1층은 용도지수상 판매 및 운수시설(용도번호 8~11), 위락시설(용도번호 12~13), 의료시설(용도번호 19~20중 격리병원 제외), 업무시설(용도번호 22~23), 근린생활시설(용도번호 28~31 중 제조업소, 종교집회장 제외)의 지상 1층 건물에 한하여 적용하며, 건축물이 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 집합건물에 해당하는 경우에는 전유면적과 공유면적을 합한 전체면적에 대해 개별특성조정률을 적용한다.
(7) 구분(Ⅳ)의 건물의 부속주차장 및 기계실, 보일러실, 대피소, 옥탑 등은 주용도에 따른 용도지수를 적용한 후에 다시 조정률을 적용한다. 다만, 주차전용빌딩은 조정률을 적용하지 아니한다.
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
【질의】
(사실관계)
ｏ 2005.3.1. 공동상속인이 다음과 같이 상속재산을 신고기한내 협의분할하고자 함.
상속인 상속재산 상속재산가액 채무 순상속재산가액 현금보상 협의분할후 상속재산
자녀1 부동산 100억원 20억원 80억원 - 45억원 35억원
자녀2 금융재산 10억원 - 10억원 15억원 25억원
자녀3 금융재산 10억원 - 10억원 15억원 25억원
자녀4 금융재산 10억원 - 10억원 15억원 25억원
합계 130억원 20억원 110억원 0 110억원
ｏ 건물현황(주용도: 그린생활시설)
층 별 영업시설 은행 사무실 계단실 보일러실 비고
지하1층 563.73 86.52 72
지상1층 158.84 353.43 89.4
2층 58.3 295.13 158.84 89.4
3층 147.12 365.15 89.4
4층 96 416.27 89.4
옥탑 19.4 40.82 물탱크(12.74), 관리실28.08
합계 1.023.99 648.56 940.26 464.1 112.82
(질의내용)
(질의1) 자녀1이 상속재산 협의분할대가로 다른 상속인에게 지급한 45억원이 증여세 과세대상인지.
(질의2) 자녀1이 상속세 및 증여세법상 상속세에 대하여 부담할 비율은 80/110인지 35/110인지.
(질의3) 상기의 건물을 평가하는 경우로서 용도지수를 적용할 때 적용되는 건물용도는.
① 모두 근린생활시설을 적용함.(번호31)
② 판매 및 영업시설(11), 업무시설: 금융업소(22), 업무시설: 사무소(23)
(질의4) 각층별 계단의 용도적용 및 할증율 적용방법은
① 각층별 용도에 안분하여 가산한 면적을 용도별 면적으로 평가하고 1층 부분은 할증율 적용 2법
② 각층별 용도에 안분하여 가산한 면적을 용도별 면적으로 평가하고 계단은 할증제외
③ 계단은 보일러실, 옥탑과 함께 주용도별로 안분하여 부속시설을 적용함.
【회신】
1. 상속개시 후 최초로 공동상속인간에 협의 분할할 때 특정상속인이 법정 상속분을 초과하여 재산을 취득하더라도 증여세가 과세되지 아니하는 것이나, 귀 질의의 경우 상속재산인 부동산을 공동상속인중 1명만이 상속받는 대가로 나머지 상속인들에게 현금을 지급하기로 협의 분할한 경우에는 그 나머지 상속인들의 지분에 해당하는 재산이 부동산을 상속받은 1명의 상속인에게 유상으로 이전된 것으로 보는 것임.
2. 상속세 및 증여세법 제3조의 규정에 의하여 상속인 또는 수유자는 상속재산 중 각자가 받았거나 받을 재산의 비율에 따라 상속세를 납부할 의무가 있는 것이며, 또한 각자가 상속받았거나 받을 재산을 한도로 상속세를 연대하여 납부할 의무가 있는 것임.
3. 같은법 제61조 제1항 제2호의 규정에 의하여 건물을 평가하는 경우로서 용도지수 및 개별건물의 특성에 따른 조정률을 적용할 때 건물의 용도분류는 건축법 시행령 “별표Ⅰ”의 『용도별 건축물의 종류』에 따르고, 건축물대장 또는 등기부등본 등 공부상에 기재된 용도에 의하되, 사실상의 용도와 공부상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도에 따름. 이 경우 용도분류표에 없는 계단, 보일러실, 옥탑 등 부속건물은 당해 건물의 주용도의 용도지수를 적용하는 것이며, 주용도는 사실상의 귀속에 따르되, 사실상의 귀속이 불분명한 경우에는 각 주용도별 면적을 기준으로 안분계산하는 것임. 또한, 개별건물의 특성에 따른 조정률을 적용할 때 지상1층의 건물의 주용도가 업무시설 및 근린생활시설인 경우에는 구분Ⅳ의 “상가의 1층”의 조정률이 적용되는 것임.