1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  아버지가 아들에게 아파트를 증여하는 경우로서

  - 증여일자 : 2006년 12월

  - 관계 : 부(증여자), 자(수증자)

  - 증여부동산 관련 채무현황 : 임차보증금 3억원, 은행대출금 5억원

  - 증여계약서 내용 : 동 부동산 관련 채무를 부담부증여로 표시하여 증여등기하고, 부담부증여일 이후 이자 및 원금은 수증인이 부담하기로 함

  - 채무명의변경 : 임차보증금은 승계로 변경되었으나, 은행대출금은 변경되지 않음(대출 성격상 차주 명의변경이 어려움)

 ○ 질의내용

  위와같이 자산을 증여하면서 대출자 명의가 변경되지 않은 경우로서 대출금을 수증인이 실제로 이자와 원금을 변제하는 경우 적법한 부담부증여에 해당하는지 여부 ?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

 ○ 상속세및증여세법 제47조 【증여세과세가액】

  ① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액[제40조 제1항 제2호, 제41조의 3, 제41조의 5, 제42조 제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액을 제외한다]에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정)

  ② 당해 증여일전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세과세가액에 가산한다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니하다. (2003. 12. 30. 단서신설)

  ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 상속세및증여세법 시행령 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】

  ① 법 제47조 제1항에서 “대통령령이 정하는 채무”라 함은 증여자가 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 말한다. (2002. 12. 30. 개정)

  ② 법 제47조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우”라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다. (2002. 12. 30. 개정)

○ 상속세및증여세법 시행령 제10조 【채무의 입증방법등】

  ① 법 제14조 제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

  1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

  2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

  ② 제1항 제1호 및 법 제15조 제2항의 규정에 의한 금융기관은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제1호에 규정된 금융기관으로 한다.

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

  ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

 ○ 서면4팀-2437, 2006.07.24

【질의】

  (사실관계)

  ｏ 증여자 본인 소유 주거용 주택 1동을 딸과 사위에게 증여하였음.

  ｏ 증여시점에 동 3층 건물의 임대보증금(월세는 없음) 현황은 다음과 같음.

  - 1층 : 1억 5천만원

  - 2층 및 3층 : 각 1억원(3층에는 수증자 딸과 사위가 임대차계약이 되어있고 주거중임)

  - 임대보증금 합계 : 3억 5천만원

  ｏ 증여세 과세표준 계산시 3억 5천만원을 증여자의 채무로 공제하였음.

  (질의내용)

  상기와 같은 경우 다음의 문제점에 대하여 질의함.

  1. 건물 재산이 대가없이 딸과 사위에게 증여되었으니 수증자의 의사표시 반제능력과 관계없이 이에 수반된 보증금 3억 5천만원은 부담부증여로 간주 양도소득세를 계산 신고하여야 한다.

  2. 3층 보증금 1억원은 딸 및 사위와 증여인과의 거래임으로 부담부 증여로 간주 양도소득세를 계산하여야 하고, 2억 5천만원은 증여자의 채무로 인정 양도소득계산 신고의무가 없다.

  【회신】

  1. 「상속세 및 증여세법」 제47조 제1항의 의하여 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임.

  2. 「상속세 및 증여세법」 제47조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 직계존비속간의 부담부증여에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정하는 것이나, 당해 채무액이 같은법 시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 객관적으로 입증되는 경우에 한하여 수증자가 인수한 채무를 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제하는 것임.

○ 서면4팀-2622, 2005.12.27

  【질의】

  (사실관계)

  ｏ 아버지 갑은 병원건물ㆍ토지를 소유하고 있으며, 직접 병원을 운영하고 있으며, 병원은 지하2층, 지상6층인 건물로 토지의 공시지가는 44억원, 건물의 기준시가는 28억원임.

  ｏ 당해 토지와 건물을 담보로 제공하고 금융기관으로부터 45억원의 차입금이 있으며, 지하 2층을 보증금 13억원(월세 없음)에 영안실로 임대하고 있어 총 채무합계액은 58억원임.

  ｏ 아버지는 아들 을에게 병원건물과 토지 중 토지만을 증여하고자 하며, 토지관련 채무도 함께 인계하여 부담부증여를 하고자 함.

  ｏ 1999년도에 차입할 때, 은행에서 감정평가한 금액이 있으며, 최근에 감정한 사실이 없으며, 또한 병원인근에 병원용도와 유사한 지역, 규모, 용도 등의 부동산매매사실도 없음.

  (질의내용)

  질문1) 토지만을 증여하고 할 때, 시가, 감정가액 및 주변의 유사한 매매가액이 없고, 또한 투기지역도 아니므로 공시지가로 증여세를 신고하여도 되는지.

  질문2) 부담부증여시 총채무를 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분하여 계산하고자 하며, 그 사실을 증여계약서에 기재하고, 이자는 구분하여 납부하려고 함. 그러나 차주 명의를 자녀명의로 변경하기 어려움.

  ① 토지관련 채무를 총 채무에 대한 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분하는 것이 문제점이 없는지 여부

  ② 부담부 증여시 금융기관의 채무임을 입증할 경우에도 반드시 차임금의 명의변경이 확인되어야 하는지 여부

  ③ 만약, 반드시 차입금의 명의변경이 되어야만 부담부증여가 인정된다면, 수증자인 을이 소득이 부족하여 추가 담보를 제공하여야 하며, 이 경우 부 갑의 부동산으로 추가 담보 제공하는 경우 상속세 및 증여세법 제42조 제4항의 규정에 따라 담보제공에 따라 기타이익으로 증여세가 과세되는지 여부

  질문3) 토지 증여 후 부의 건물에 대하여 자와 임대차계약을 체결해야 함. 본 병원과 50M정도의 거리에 유사한 병원의 임대사실이 있으며, 그 임대보증금 등을 기초로 토지, 건물가액을 기준시가 비율로 안분하여 토지임대료를 산정하고자 함. 이런 방법으로 임대료를 산정하여 임대차계약을 체결하는 것이 가장 합리적이고 상증법상 타당하다고 생각하는데 맞는지 여부, 아니면 법인세법 시행령 제88조 및 제89조의 규정에 따라야 하는지 여부

  【회신】

  1. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항ㆍ제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호의 가액(이하 “매매가액 등”이라 함)은 당해 증여재산의 시가에 포함되는 것임. 이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 또한, 증여일 전 2년 이내의 기간(증여일전 3월 이내의 기간을 제외) 중에 매매 등이 있는 경우로서 증여일부터 같은조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 같은법 시행령 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임. 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 토지의 경우 같은법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의한 개별공지가로 평가하는 것임.

  귀 질의의 경우 증여받은 재산 또는 증여받은 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 시가를 산정 하여야 하는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 같은법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 평가할 수 있는 것임.

  2. 같은법 제47조 제1항 및 제3항 단서규정에 의하여 부모로부터 자녀가 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 같은법 시행령 제10조 제1항 각 호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우 수증자가 증여자의 채무를 인수하였는지 여부 및 증여재산의 가액에서 차감할 채무액이 얼마인지 여부는 채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이 재산을 증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단 하는 것임.

  3. 특수관계에 있는 자간에 부동산을 시가보다 낮거나 높은 대가를 지급하고 사용하는 경우 「상속세 및 증여세법」 제42조 제1항 제2호 및 같은법 시행령 제31조의 9 제2항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 이익상당액은 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액이 되는 것이며, 이 경우 시가는 같은조 제8항 제1호의 규정에 의하여 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간에 통상적인 지급대가에 의하는 것이며, 시가가 불분명한 경우에는 부동산가액(같은법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말함)에 1년간 부동산 사용료를 감안하여 재정경제부령이 정하는 율을 곱하여 계산한 금액에 의하는 것임.