※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2004.12.23과 2005.5.4. 수원시 권선구에 소재하는 답을 취득하여 경작하여 오던 중 2006.12.28. 도시개발 사업시행자로 지정된 자에게 협의 매도하였습니다.

○ 질의내용

- 위의 토지를 기준시가로 양도소득세를 신고‧납부할 수 있는지요?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. ～6 생략

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

9.이하생략

○ 소득세법 제104조의 2 【지정지역의 운영】

① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설)

② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

③ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 지정과 해제 그 밖의 필요한 사항을 심의하기 위하여 재정경제부에 부동산가격안정심의위원회를 둔다. (2005. 12. 31. 신설)

④ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 해제 기준 및 방법, 부동산가격안정심의위원회의 구성 및 운용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (2005. 12. 31. 신설)

가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설)

나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」 제3조 제4항의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시ㆍ광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제168조의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① ,② 생략.

③ 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

2. 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 (2005. 12. 31. 신설)

4.이하생략.

○ 조세특례제한법 제85조 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】

거주자가 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 「소득세법」 제104조의 2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 「소득세법」 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)

1. ～ 5. 생략.

○ 조세특례제한법 시행령 제79조의 2 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】

① 법 제85조 제5호에서 “그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날”이라 함은 별표 7의 기준시가 과세기준일을 말하며, 기준시가 과세기준일이 없는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날을 말한다. (2005. 2. 19. 신설)

② 법 제85조의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 부동산을 상속받은 경우에는 피상속인이 취득한 날을 거주자가 취득한 날로 본다. (2005. 2. 19. 신설)

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-2245, 2006.07.13

【회신】

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지의 경우에는 소득세법 시행령 제168조의 14 제3항 제3호의 규정에 따라 같은법 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임.

○ 서면4팀-2577, 2006.07.28

【질의】

(내용)

- 2000.3.29. 근린생활시설 토지 및 건물취득

- 2004.2.26. 토지투기지역지정

- 2004.12.15. 근린생활시설 건물 개축(동일지번 위에 준공)

(개축사유 : 도로확장 일부수용으로 인해 건물이 헐리게 됨. 따라서 불가피하게 동일지번에서 확장도로만큼 뒤로 후퇴하여 개축허가를 받아 개축준공함)

- 2005.11.7. 하남시 관보 공익사업 편입고시

- 2005.12.12. 사업인정고시

- 2006.5.11. 공익사업을 위해 토지, 건물 전부 수용됨.

(질의)

- 개축된 건물이 재차 공익사업으로 수용되는 경우 조세특례제한법 제85조에 의한 기준시가 적용대상에 해당하는지 여부

【회신】

거주자가 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 「조세특례제한법」 제85조 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날, 그 고시한 날이 사업인정고시일로부터 소급하여 2년이내인 경우에는 사업인정고시일로부터 소급하여 2년이 되는 날 및 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역으로 지정한 날 중 가장 빠른 날) 전에 취득하여 2006.12.31. 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다)하는 경우에는 「소득세법」 제96조 제2항 제7호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 같은법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것임.

○ 서면4팀-3157, 2006.09.14

【제목】

2006.12.31. 까지 토지를 양도하는 경우로서 소득세법 제96조 제2항 각호에 해당하지 않는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것임

【질의】

(현황 및 질의)

○○시 ○○구 소재 답 84㎡를 2006년 8월 국가에 협의 양도하고 양도소득세를 신고할 때, 취득일자가 1960년으로 너무 오래되어 취득가액을 알 수 없는 경우 취득가액 산정방법은.

【회신】

1. 2006.12.31.까지 토지를 양도하는 경우로서 소득세법 제96조 제2항 각호에 해당하지 않는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것임.

2. 「소득세법 시행령」 제168조의 14 제3항 제2호의 규정에 의하여 2006.12.31. 이전에 20년 이상을 소유한 농지, 임야 및 목장용지를 2009.12.31.까지 양도하는 경우에는 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임.

○ 서면4팀-57, 2007.01.04

【제목】

정비사업에 대한 사업시행인가를 받지 않은 법인에게 지정지역내 부동산을 양도한 경우 기준시가에 의해 양도소득세를 계산할 수 없음

【질의】

(사실관계)

- 양도토지 등 소재지에 대한 도시환경 정비구역 지정일 :2004.5.17.

- A법인은 정비구역내 소재하는 토지ㆍ건물을 매수하기 위해 소유자들과 현재 매매 계약을 체격한 상태임.

- A법인은 ○○구청에 A법인을 사업시행자로하여 사업인가를 신청할 예정임.

- 도시 및 주거환경정비법의 경우 도시개발법과는 달리 사업시행자 지정절차가 따로 규정되어 있지 않으며, 조합 또는 토지등소유자는 사업시행자가 될 수 있음.

- 기준시가 과세기준일 이전에 취득한 토지등을 2006.12.31. 이전에 A법인에게 양도한 자들의 양도차익 산정시, A법인을 조세특례제한법 제85조 규정에 의한 사업시행자로 보아 기준시가에 의할 수 있는지 여부

(질의요지)

- 「도시 및 주거환경정비법」의 경우 「도시개발법」과는 달리 사업시행자 지정절차가 따로 규정되어 있지 아니하고 조합 또는 토지등소유자는 사업시행자가 될 수 있는 바,

- 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 사업시행자의 경우 “조세특례제한법 제85조 규정에 의한 사업시행자”로 볼 수 있는지 여부

【회신】

귀 질의의 경우, 거주자가 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역으로서 「도시 및 주거환경정비법」 제4조의 규정에 의하여 지정된 정비구역내의 부동산을 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가를 받지 아니한 법인에게 양도한 경우 「조세특례제한법」 제85조의 규정을 적용받을 수 없는 것임.

○ 서면4팀-1069, 2006.04.21

【제목】

공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례 적용시 도시개발사업의 시행자는 도시개발법 제3조의 규정에 의한 도시개발구역 지정권자가 도시개발법 제11조에 따라 지정한 자를 의미함

【질의】

(현황)

- 원주시에 30년가까이 토지를 소유하면서 살고 있는 주민임.

- 본인의 토지가 소재하는 지역에 아파트를 짓겠다고 건설회사에 팔라고 하여 2006.2.21.에 양도하였으며 당해 건설회사에서는 2006.3월 하순경에 원주시에 개발사업승인신청을 냈으며 원주시에서는 서류보완을 지시한 것으로 알고 있음.

- 원주시는 2005.3.29. 토지 투기지역으로 고시되었음.

(질의)

위 경우 조세특례제한법 제85조에 의거 양도소득세를 기준시가로 신고납부 할 수 있는지 여부에 대하여 질의함.

【회신】

1. 조세특례제한법 제85조를 적용함에 있어 도시개발사업의 시행자는 도시개발법 제3조의 규정에 의한 도시개발구역 지정권자(특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사 또는 건설교통부장관)가 도시개발법 제11조의 규정에 의해 지정한 자를 할하는 것으로, 도시개발사업시행자로 지정된 이후 동시행자에게 부동산을 양도한 경우에는 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례 규정을 적용하는 것임.

2. 귀 사례가 위 1의 “도시개발사업시행자로 지정된 이후 사업시행자에게 양도한 경우”에 해당하는지 여부에 대하여는 관련 자료를 종합하여 판단하는 것임.

○ 서면5팀-33, 2006.09.07

【제목】

조세특례제한법 제85조의 적용시 ‘당해 사업시행자’는 주택법에 의하여 국민주택을 건설하거나 국민주택을 건설하기 위한 대지를 조성하는 사업에 필요한 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 주체를 의미함

【질의】

조세특례제한법 제85조 지정지역내 공익사업용부동산에 대한 과세특례 규정 적용시 “당해 사업시행자”의 범위에 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인받은 민간국민주택건설사업자가 포함되는지 여부

【회신】

「조세특례제한법」 제85조 및 같은 법 시행령 제79조의 2 관련 「별표 7」 제15호(「주택법」 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인한 날)를 적용함에 있어 “당해 사업시행자”는 「주택법」 제18조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 국민주택을 건설하거나 국민주택을 건설하기 위한 대지를 조성하는 사업에 필요한 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업주체를 말하는 것임.