1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 소유주택 : 비과세 요건을 충족하지 못하는 겸용주택

- 2006. 4. 28. 주택 및 주택부수토지에 대해 개별주택가격 공시

- 2006. 5. 30. 부수토지에 대해 개별공시지가 고시

- 개별공시지가 고시 후에 겸용주택 양도

○ 질의내용

상기 겸용주택을 양도한 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 용도별, 자산별 양도가액 안분계산 방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정)

① 생략

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

① - ⑤ 생략

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2007. 2. 28. 항번개정)

⑦ 생략

○ 부가가치세법 시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】

① - ③ 생략

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 토지와 건물 등에 대한「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정)

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

⑤ (삭제, 2000. 12. 29.)

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정)

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정)

가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 이하 생략

나. 건물 (2005. 7. 13. 개정)

건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정)

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

2. 이하 생략

② 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① - ③ 생략

④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)

      1990년 1월 1일을 취득당시의 시가표준액

      기준으로 한 × ───────────────────

      개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과

                         그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을

                         2로 나누어 계산한 가액

⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 개정)

                          취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의

 국세청장이 당해 가액과 나목의 가액의 합계액

 자산에 대하여 최초로 × ─────────────────────────

 고시한 기준시가 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한

                          기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호

                          가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의

                          가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이

                          동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설)

건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

⑧ 이하 생략

○「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (2005. 1. 14. 개정)

1. 생략

2. “주택”이라 함은 주택법 제2조 제1호의 규정에 의한 주택을 말한다. (2005. 1. 14. 개정)

3. “공동주택”이라 함은 주택법 제2조 제2호의 규정에 의한 공동주택을 말하며, 다음과 같이 구분한다. (2005. 1. 14. 개정)

가. 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택 (2005. 1. 14. 개정)

나. 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택 (2005. 1. 14. 개정)

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택 (2005. 1. 14. 개정)

4. “단독주택”이라 함은 공동주택을 제외한 주택을 말한다. (2005. 1. 14. 개정)

5. 이하 생략

○ 주택법 제2조【정의】 (2005. 7. 13. 제목개정)

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (2003. 5. 29. 개정)

1. “주택”이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. (2003. 5. 29. 개정)

2. 이하 생략

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면4팀-4050, 2006.12.12

【제목】

복합건물의 양도가액을 안분하는 경우 주택(부수토지 포함) 부분은 개별주택가격, 주택 이외의 건물과 부수토지에 대하여는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목의 기준시가를 적용하여 안분함

【질의】

(사실관계)

다음과 같이 복합건물을 양도하는 경우 양도가액을 주택가액과 상업용건물가액으로 안분하는 방법에 대하여 질의함.

ㆍ전체 양도가액 12억원(토지8억, 건물4억원 별도 명기)

ㆍ토지 200㎡, 건물 600㎡(주택 150㎡, 상가 450㎡)

ㆍ토지 공시지가 ㎡당 9,000,000원, 건물 시가표준액 ㎡당 129,000원

ㆍ개별주택 가격 1억원

위의 경우 실지양도가액을 주택가액(부수토지포함)과 상가의 가액(부수토지포함)으로 안분계산하는 방법에 대하여 질의함.

(질의요지(쟁점))

토지와 건물의 가액은 분명하게 구분되나 주거용 및 상업용등 용도별 가액이 불분명한 경우 용도별 가액의 안분 계산 방법에 대하여 질의함.

【회신】

소득세법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가를 감안하여 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것이며, 귀 질의 경우 주택(부수토지포함)부분에 대하여는「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은 호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것임.

○ 서면4팀-3074, 2006.09.06

【제목】

개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지 양도 후 실지거래가액으로 신고 시 취득가액의 환산방법은 소득세법시행령 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 산정함

【질의】

(현황 및 질의)

개별주택가격이 공시된 주택이고, 주택과 주택부수토지 소유자가 다른 경우로서 주택 부수토지만을 양도한 경우 실지거래가액으로 양도차익 계산시 토지분 취득가액을 알 수 없어 취득가액을 환산가액으로 산정할 때 환산가액 산정방법에 대하여 질의함.

【회신】

1. 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것이며

2. 위에서 환산가액은 「소득세법」 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 소득세법시행령 제176조의 2 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는, 양도당시 실지거래가액 × (취득당시 기준시가／양도당시 기준시가)의 방법으로 환산하는 것임.

3. 양도당시 기준시가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시된 단독주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우에는 2006년에 공시된 개별주택가격은 개별주택가격 공시 당시(2006.4.28.) 토지 개별공시지가와 건물 기준시가를 적용하여 안분 계산하며, 취득당시 기준시가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가는 「소득세법시행령」 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것임.