※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- A는 B에게 다음과 같은 겸용주택을 부담부 증여하려 함.
‧ 3층 - 주택 - 임차보증금 1.8억 ‧ 1층,2층 - 상가 - 임차보증금 1.1억원
‧ 합 계 - 임차보증금 2.9억원 ‧ 총 감정가액 - 10억원임.
○ 질의내용
위의 경우 증여자산의 가액 중 채무액에 상당하는 부분의 양도차익의 계산방법에 대하여 질의 합니다.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙)
○ 소득세법 제88조【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정)
② 생략
○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】
법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)
○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2005. 2. 19. 개정)
○ 부가가치세법 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】
① ～③ 생략.
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)
⑤ 삭 제 (2000. 12. 29)
○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】
① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정)
가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
나. 건물 (2005. 7. 13. 개정)
건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정)
건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액
라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
○ 소득세법기본통칙 89-18 【겸용주택의 경우 1세대 1주택에 부수되는 토지의 면적계산】
영 제154조 제3항의 규정에 의한 겸용주택의 주택정착면적과 주택에 부수되는 토지면적의 계산은 다음과 같다.
건물전체 주택부분연면적
1. 주택의 정착면적 = × ─────────
정착면적 건물전체연면적
2. 주택에 부수되는 토지면적
주택부분연면적
＝건물에 부수된 전체토지면적 × ─────────
건물전체연면적
나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)
○ 서면4팀-1926, 2005.10.20
【질의】
(사실관계)
- 처의 소유로 되어있는 아파트분양을 남편에게 2005.1.4. 증여하였으며 증여시까지의 납부액은 계약금 5,964만원과 중도금 14,910만원임.
- 아파트분양가는 29,820만원이며 잔금은 증여받은 후 본인(남편)이 납부하였으며 중도금 14,910만원은 은행대출금임.
(질의사항)
위의 경우 은행대출받아 납부한 중도금이 양도소득세에 해당하는지 여부
【회신】
부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 양도차익의 계산은 동법 시행령 제159조의 규정에 의하여 그 양도가액 및 취득가액을 양도 및 취득당시의 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 하는 것임.
○ 서면4팀-3982, 2006.12.08
【질의】
가. 사실관계
- 서울 성북구 지역에 소재하는 근린생활시설 및 주택 겸용건물로서 2001.5.2. 신축하였음.(1-2층 근린생활시설, 3-5층 다가구주택)
- 토지 149㎡는 4필지로서 각각 취득시기가 상이함.
┌──────┬─────┬─────┬──────┬─────────┐│ 구 분 │ 토지 1 │ 토지 2 │ 토지 3 │ 토지 4 │
├──────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│ 취득시기 │1999.4.23.│2000.11.8.│ 1998.4.23. │ 2000.10.20. │├──────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│ 면적(㎡) │ 19㎡ │ 4㎡ │ 73㎡ │ 53㎡ │
├──────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│취득원가(원)│22,000,000│10,000,000│ 110,000,000│ 180,000,000 │
├──────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│ 비 고 │ │ │ │무허가주거용건물이││ │ │ │ │취득당시 있었음. │
└──────┴─────┴─────┴──────┴─────────┘- 당해 양도하는 건물은 1새대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택에 해당됨.
- 당해 건물 중 3∼5층에 대한 2006.4.28. 공시된 개별주택가격은 399백만원임.
- 주택외의 부동산에 대한 투지지역은 아니지만 건물과 토지를 모두 실지거래가액으로 신고하려고 함.
- 총양도가액 15억원, 양도일자 2006.9.25.
나. 질의요지(쟁점)
① ‘토지 4’를 취득한 이후 제3자의 소유권 주장이 법원의 판결로 인정된 경우로서 당해 토지의 취득면적 50％를 제3자에게 법원의 판결에 따라 무상으로 명의이전한 경우 당해 토지의 실지취득가액 1억8천만원을 전액 취득가액으로 공제받을 수 있는지 여부
② 근린생활시설(1-2층)과 다가구주택(3-5층)의 겸용 건물로서 양도시 실지거래가액이 건물과 토지가액으로 구분되지 아니한 경우 건물과 토지가액으로 안분계산시 적용되는 주택과 그 부수토지에 대한 기준시가는 소득세법 제95조 제1항 1호 라목 규정에 의하여 공시한 개별주택가액을 적용하고 개별주택가격으로 공시되지 아니하는 근린생활시설의 건물면적과 그 부수토지에 대한 기준시가는 같은호 가목 및 나목에 의하여 산정한 기준시가에 의하여 안분계산하는지 여부 등.
③ 소득세법 시행령 제166조 제4항 규정 적용시 양도당시(취득당시) 기준시가를 적용하는지 또는 공급계약일 현재 기준시가를 적용하는지 여부
【회신】
1. 취득가액이라 함은 당해 양도 자산의 양도가액에 직접 대응되는 비용으로서 당해자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말하는 것으로서 귀 사례가 이에 해당되는지는 판결문 등 사실관계를 검토하여 판단할 사항임.
2. 「소득세법」 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도상시의 기준시가를 감안하여 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것이며,
귀질의 경우 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것임.
○ 서면4팀 -2377,2005.11.30.
【질의】
2005.7.13. 소득세법 개정으로 “부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률”에 따라 개별주택가격이 고시되어 있는 경우로서 겸용주택을 양도하는 경우 주택 및 주택외 양도가액 및 양도 면적계산 방법은.
【회신】
「소득세법」 제89조 제3호 및 「동법 시행령」 제154조의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것이며, 이 경우 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임. 다만 주택을 증축하여 양도하는 경우로서 당해 증축된 주택의 보유기간이 3년 이상 경과되지 아니한 경우에는 그 증축으로 인하여 증가된 주택부수토지에 대하여는 1세대 1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것임.
2. 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「소득세법 시행령」 제166조 제4항의 규정에 따라 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정(감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의함)에 의하여 안분계산하는 것이며,
이 경우 기준시가는 당해 건물과 토지의 양도당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호의 가액에 의하는 것이므로 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의함)이 공시되어 있는 주택의 양도당시의 기준시가는 「동법」 제99조 제1항 제1호 라목의 규정에 의거 당해 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 되는 것임.