1. 질의내용 요약
○ 질의내용
- 부동산 매매계약에 있어 매수자는 계약금을 지불하고 매매계약이 성립된 후 매수자의 계약불이행으로 잔금을 지불하지 못하여 계약이 해지되었을 때, 매도자는 매수자의 계약불이행으로 인한 손해가 발생한 사실이 없어서 선의로 위 계약금을 매수자에게 반환하였을 경우 매도자에게 기타소득세 과세되는지 여부.
- 부동산 임의경매 사건에 있어서 채권자가 경락을 받았을 경우 배당받은 금액(원금+이자)이 근저당권 설정 원본액에 미치지 못하는 경우 과세 여부.
- 상가건물임대차보호법에 의한 선순위권리 세입자가 존재하여 세입자와 지인관계에 있던 후순위채권자는 세입자들의 번거로움을 덜어주기 위하여 세입자와의 약정에 의하여 세입자들은 배당신청을 하지 않고 채권자가 배당금을 전부 받아서 선순위세입자에게 배당금을 지급하였을 경우 부당이득금으로 세입자들에게 반환한 배당금에 대하여 기타소득이 발생하는지 여부.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
Ο 소득세법 제16조 【이자소득】
① 이자소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
12. 비영업대금의 이익
13. 제1호 내지 제12호의 소득과 유사한 소득으로서 금전의 사용에 따른 대가의 성격이 있는 것 (2001. 12. 31. 신설)
Ο 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금
Ο 상가건물임대차보호법 제2조 【적용범위】
① 이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. (2001. 12. 29 제정)
Ο 상가건물임대차보호법 제3조 【대항력 등】
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. (2001. 12. 29 제정)
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. (2001. 12. 29 제정)
③ 민법 제575조 제1항ㆍ제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다. (2001. 12. 29 제정)
④ 민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다. (2001. 12. 29 제정)
Ο 상가건물임대차보호법 제5조 【보증금의 회수】
① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. (2001. 12. 29 제정)
② 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. (2001. 12. 29 제정)
③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다. (2001. 12. 29 제정)
④ 제2항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. (2001. 12. 29 제정)
⑤ 민사집행법 제152조 내지 제161조의 규정은 제4항의 규정에 의하여 경매법원에 이의를 신청하는 경우에 이를 준용한다. (2001. 12. 29 제정)
⑥ 제4항의 규정에 의하여 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. (2001. 12. 29 제정)
Ο 상가건물임대차보호법 제8조 【경매에 의한 임차권의 소멸】
임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. (2001. 12. 29 제정)
Ο 소득46011-2598, 1994.09.12.
부동산매매계약을 체결한 후 매수자의 계약불이행으로 매도자가 지급받는 해약금은 소득세법 제25조 제1항 제9호의 규정에 의한 기타소득으로서 해약이 확정된 날에 지급된 것으로 보는 것이며,
기타소득으로 확정된 당해연도의 과세기간 경과 후 해약금상당액이 매수자에게 반환되는 경우 이는 소득세 또는 증여세 과세대상이 아님.
Ο 법인22601-86, 1988.01.14.
귀 질의의 경우 법인이 부동산 등의 매도계약을 해약함에 따른 위약금 또는 해약금은 당사자간에 약정한 계약의 실질내용에 따라 처리함.
주 : 주지 않으면 기타소득 없는 것임.
법인이 특수관계자에게 인허가 취득조건으로 부동산을 매매하기로 계약한 후 동 조건의 미성취로 인해 당해 계약을 해지하면서 계약조건에 따라 위약금을 받지 않는 경우 당해 거래가 건전한 사회통념 내지 상관행에 비추어 타당하다고 인정되는 경우에는 부당행위계산의 부인규정을 적용하지 않는 것이나, 매매계약을 가장한 특수관계자에 대한 사실상의 자금지원에 해당하는 경우에는 부당행위계산의 부인규정을 적용하는 것으로, 귀 질의가 어디에 해당하는지는 계약내용 등 거래의 실질에 따라 판단할 사항임.
Ο 소득46011-162, 1999.10.11.
1. 거주자가 금전채무의 불이행에 따른 저당권 실행으로 채무자가 제공한 담보물(부동산)을 경매신청하고 법원으로부터 원본액을 초과하여 지급받는 배당금은 소득세법 제16조 제1항 제12호에 규정된 비영업대금으로서 이자소득에 해당하는 것이며,
2. 이 경우 이자소득의 수입시기는 약정에 의한 이자지급일로 하는 것이나, 약정한 변제기일 이후의 기간에 대한 이자상당액은 실제로 배당금을 지급받은 날이 속하는 연도를 귀속연도로 하는 것임.
Ο 소득46011-240, 2000.02.17.
상가건물을 법원경매에 의하여 취득한 법인이 당해 건물의 기존 세입자들로부터 당해 건물을 조속하고 원만하게 명도받기 위하여 지급의무가 없는 합의금을 지급하는 경우 당해 세입자들이 지급받는 건물명도 합의금은 소득세법 제21조 제1항 제17호의 규정에 의하여 기타소득에 해당하는 것이며, 이는 소득세법 제127조 제1항 제5호의 규정에 의하여 원천징수의무가 있는 것임.
Ο 국심2004전3745, 2005.04.30.
먼저, 청구인은 1997.1.29. 쟁점주택을 임차하고, 다른 근저당권이 설정되기 전에 쟁점주택에 입주와 주민등록을 마쳐 주택임대차보호법 제3조에 의하여 대항력을 갖추었음을 알 수 있다.
그리고, 임차주택의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차권자에게 보증금을 반환할 의무도 승계되고, 대항력을 갖춘 임차인은 주택임대차보호법 제3조의 5에 의하여 양수인에게 경락대금에 불구하고 보증금 전액을 변제반기 전에는 주택을 인도하지 아니할 수 있으며, 이 건과 같이 임차인인 청구인이 쟁점주택을 경락받아 임대인의 지위를 승계함과 동시에 소유권을 취득한 경우 민법 제191조에 의하여 임차권은 혼동으로 인하여 소멸함으로써 전 임대인의 임대차보증금 반환채무는 소멸되게 됨을 알 수 있다.
따라서 청구인은 임차인의 지위에서 쟁점주택을 취득함으로써 쟁점임대차보증금을 반환받을 권리가 소멸되었으므로 쟁점임대차보증금은 쟁점주택의 취득과 대가관계가 있다고 보아야 할 것이므로 이를 취득가액에 포함시키는 것이 타당하다고 판단된다.
한편, 쟁점채무변제액은 청구인이 법적으로 변제할 의무가 있어 변제한 것이 아니라 임의로 변제한 것이므로 이를 취득가액에 포함하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다고 판단된다.
Ο 국심2004전3745, 2005.04.30.
위약금 상당액을 지급받을 수 있는 권리는 확정됐으나 실지로 지급받았다고 인정 안되고 지급받은 근거 없으므로 위약금 상당액을 기타소득으로 보아 과세함은 부당함