1. 질의내용 요약

O 사실관계

  - 아버지가 사업자등록을 하여 임대사업을 영위하고 있는 상업용건물의 일부를 자녀에게 일정지분을 증여하고자 함

  - 이건물은 토지취득은 4년이 넘었으나 건물은 재건축하여 2년전에 완공한 것임

  - 상증법상 평가액은 다음과 같음

O 질문내용

  1) 위의 사례와 같이 2년전에 준공된 건물의 현재 장부가액(건축비+부대비용 - 감가상각비)을 시가로 보아 금번 건물의 증여재산가액으로 평가할 수 있는지

  2) 평가기준별 평가금액이 위 표와 같을 경우

  - 토지와 건물 모두 위 평가기준별 평가금액의 합계액이 가장 큰 “기준시가”로 평가하는 것인지

  - 평가기준별 평가금액 합계액과 무관하게 토지는 평가액이 가장 큰 “기준시가”로 건물은 “장부가액”으로 평가하는지 여부

2. 질의 내용에 대한 자료

 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

  ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

  ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

  ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

  ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

O 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

  ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정)

  1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

  2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 2. 9. 단서개정)

  가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29. 개정)

  나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31. 신설)

  3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (2006. 2. 9. 개정)

  가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주등 1인”은 “상속인등”으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우 (2006. 2. 9. 개정)

  나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우 (2006. 2. 9. 개정)

  (1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 (2006. 2. 9. 개정)

  (2) 3억원 (2006. 2. 9. 개정)

  다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우 (2006. 2. 9. 개정)

  ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30. 개정)

  1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30. 개정)

  2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30. 개정)

  3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

  (2006. 2. 9. 개정)

  ③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설)

  ④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다. (2005. 8. 5. 단서개정)

  ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

  ⑥ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

O 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

  ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

  1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

  2. 건 물 (2005. 7. 13. 개정)

  건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

  3. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 신설)

  건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

  4. 주택 (2005. 7. 13. 신설)

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

  (중간생략)

  ⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28. 신설)

  (이하생략)

O 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

  (중간생략)

  ⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

  ⑦ 법 제61조 제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. (1998. 12. 31. 신설)

O 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의 2 【임대가액의 계산】

  영 제50조 제7항에서 “재정경제부령이 정하는 율”이라 함은 100분의 18을 말한다. (1999. 5. 7. 신설)

 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

O 서면4팀-1084, 2007.04.03

  【질의】

  (사실관계)

  - 2005년 10월 성남시 분당구 소재 아파트를 매입하였고 거주하려 하였으나 사정이 여의치 않아 고향으로 가게되어 올해 대학을 졸업하고 취업한 아들에게 증여하고자 함.

  - 기준시가는 구천 일백만원이나 증여는 시가에 의하여 평가한다고 하므로 인근 부동산 등에 거래가격 문의한 바, 확인하지 못함.

  (질의내용)

  1. 증여 신고가액을 기준시가인 구천일백만원으로 신고해도 되는지.

2. 향후 3개월 후 실거래가격이 증여 신고금액보다 높을 경우 추징되는지 여부

  3. 현재 적용할 증여가액은 얼마인지.

  【회신】

  1. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 「같은법 시행령」 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 당해 재산고 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 「같은법」 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임.

  2. 증여일 후 3월을 경과하여 매매가액이 있는 경우에는 상기 규정에 의한 시가로 보지 아니하는 것임. 또한, 증여세 신고는 납세자가 증여재산을 평가하여 신고하는 것이며, 과세관청에서 증여재산의 평가가액 등을 제공하지 않음.

O 서면4팀-1206, 2006.05.02

  【질의】

  (사실관계)

  ｏ 평가대상 부동산의 현황

  - 토지 : 자녀가 1/3, 어머니가 2/3지분으로 공동 소유함(기준시가 3억원)

  - 건물 : 어머니가 100％ 소유함(기준시가 5천만원).

  (임대현황)

  - 현재 어머니가 계약 당사자로 하여 임대계약서가 작성되어 있고, 어머니가 관련소득을 본인의 소득으로 하여 소득세 등 신고해 옴.

  - 임대보증금 10억원, 월 임대료 1천만원.

  - 임대보증금이 등기부상 설정되어 있지 아니함.

  (질의내용)

  이 경우 건물을 상속세 및 증여세법에 의하여 평가할 경우 어떻게 평가해야 하는지.

  【회신】

 「상속세 및 증여세법」 제61조 제7항 및 같은법 제50조 제7항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 토지와 건물을 당해 토지와 건물에 대한 임대료와 임대보증금에 의하여 환산 평가함에 있어, 토지를 공동으로 소유하는 자중 1인이 당해 토지상의 건물의 단독소유자인 경우로서 당해 건물소유자가 임대차계약의 당사자로서 제3자에게 당해 토지와 건물을 임대한 경우 제3자로부터 받은 임대보증금 등의 환산가액에 의하여 토지ㆍ건물가액을 평가하는 것이고, 토지와 건물가액의 구분은 토지ㆍ건물에 대한 기준시가로 안분계산하는 것임. 이 때 건물소유자가 반환해야 할 임대보증금이 그의 지분에 대한 상기의 토지ㆍ건물의 평가액보다 큰 경우에는 같은법 제66조 제3호의 규정에 의하여 당해 임대보증금으로 평가하는 것임.

O 서면4팀-606, 2005.04.22

  【질의】

  (사실관계)

  ｏ 당사는 부동산임대업을 영위하는 법인으로서 임대용건물에 부수된 토지에는 주차장을 확보할 수 없어 건물신축시 함께 구입한 인근 토지에 부설주차장을 설치하여 운영하고 있음.

  ｏ 임차인에게는 임대평수 40평당 1대를 유료로 사용할 수 있는 임차권을 부여하여 임대료와는 별도로 주차요금을 징수하고 있으며, 임차인의 방문차량은 무료로 사용하게 하고 있음.

  ｏ 당해 부설주차장은 주차장법에 의하여 다른 용도로 사용할 수 없으며(위반시 3년 이하의 징역이나 5천만원 이하의 벌금에 처함), 별도로 사업자등록을 한 사실은 없음.

  (질의내용)

  1. 임대차계약이 체결된 토지와 건물의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 임대보증금 등 환산가액과 기준시가 중 큰 금액으로 평가하는 바, 상기 부설주차장용 토지를 임대차계약이 체결된 재산으로 볼 수 있는지 여부

  2. 임대보증금 등 환산가액을 계산할 때, 자기가 사용하거나 임대하지 않은 면적에 대한 적정임대료 상당액을 임대보증금 등 환산가액에 가산하는지 여부

  3. 비상장법인의 순자산가액을 계산할 때, 당해 법인이 보유한 자산별로 평가방법을 달리하여 어떤 것은 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려운 자산은 기준시가 또는 임대보증금 등 환산가액으로 평가하는 것이 적법한지 여부

  【회신】

  1. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제7항 및 「같은법 시행령」 제50조 제7항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산을 임대보증금 등의 환산가액과 같은법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가할 때, 자기가 사용하거나 임대하지 않은 면적에 대한 적정임대료 상당액을 임대보증금 등 환산가액에 가산하지는 않음

  또한, 토지의 소유자와 건물의 소유자가 동일한 경우에는 전체 임대보증금 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분한 가액을 각각 토지와 건물의 임대보증금 등 환산가액으로 하는 것이며, 건물에 부수되지 않은 인근 토지에 부설주차장을 설치하여 운영하면서 임차인 등으로부터 주차비를 받는 경우 당해 주차장용 토지는 임대차계약이 체결되지 않은 재산으로 보아 평가하는 것임.

  2. 「같은법 시행령」 제55조 제1항의 규정에 의하여 비상장법인의 순자산가액을 계산할 때에 당해 법인의 자산가액은 같은법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 평가액에 의하는 것이며, 이 경우 당해 법인의 자산별로 같은법 제60조 제3항 및 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액 보다 적은 경우에는 장부가액에 의하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 않음.

  3. 귀 질의와 관련 있는 법령과 질의회신문(서면4팀-2019, 2004.12.10.)을 참고하기 바람.