1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 개인이 토지(임야) 1만평을 소유(전체 2만평중 1/2공유)하고 있으며, 공시지가는 20억원임
- 동 토지를 건설회사(본인과 특수관계자가 아님)에서 아파트부지로 사용하기 위하여 200억원에 양도하기를 희망하여 양도하려고함
- 그런데, 동일 토지를 다른 1/2공유자가 1개월전에 80억원에 양도한 사실이 있음
○ 질의내용
위와같이 본인과 아무런 관계가 없는 건설회사가 수익성분석을 토대로 본인에게 200억원에 토지를 매입하려고 하는 경우에도 상속세 및 증여세법상 고가양도에 해당하여 증여세가 과세되는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 상속세및증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 등】
① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정)
1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자 (2003. 12. 30. 개정)
2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자 (2003. 12. 30. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자외의 자간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정)
③ 제2항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다. (2003. 12. 30. 신설)
○ 상속세및증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】
① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 개정)
1. 법 제40조 제1항의 규정에 의한 전환사채등 (2002. 12. 30. 신설)
2. 「증권거래법」에 의하여 한국증권거래소에 상장되거나 한국증권업협회에 등록되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 한국증권거래소 또는 협회중개시장에서 거래된 것(제33조 제2항의 규정에 의한 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다) (2005. 8. 5. 개정)
② 법 제35조 제1항 제2호에서 “높은 가액”이라 함은 양도한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 개정)
③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다. (2000. 12. 29. 개정)
1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액 (2000. 12. 29. 개정)
2. 3억원 (2003. 12. 30. 개정)
④ 법 제35조 제2항에서 “특수관계에 있는 자”라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 “양도자 등”이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. (2003. 12. 30. 개정)
1. 제19조 제2항 제1호ㆍ제2호ㆍ제4호 내지 제8호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 “주주 등 1인”은 “양도자 등”으로 본다. (1999. 12. 31. 개정)
2. 재정경제부령이 정하는 기업집단의 소속기업 또는 그 기업의 임원인 자와 다음 각목의 1의 관계에 있는 자 (1998. 12. 31. 개정)
가. 기업집단소속의 다른 기업
나. 기업집단을 사실상 지배하는 자
다. 나목의 자의 친족
3. 임원의 임면권의 행사 또는 사업방침의 결정 등을 통하여 당해 법인의 경영에 대하여 사실상의 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자 (1998. 12. 31. 개정)
⑤ 법 제35조 제2항에서 “현저히 낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 신설)
⑥ 법 제35조 제2항에서 “현저히 높은 가액”이라 함은 양도한 자산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 신설)
⑦ 법 제35조 제2항에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제5항 및 제6항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 각각 3억원을 차감한 가액을 말한다. (2003. 12. 30. 신설)
⑧ 제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날(「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이하 이 항에서 “산정기준일”이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. (2005. 8. 5. 개정)
⑨ 법 제35조의 규정을 적용함에 있어서 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 「법인세법 시행령」 제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 「법인세법」 제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우(제1항 제2호의 규정에 의한 시간외시장에서 매매된 경우를 포함한다)에는 제1항 내지 제8항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 8. 5. 개정)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면4팀-197, 2006.02.06
【질의】
(사실관계)
- 거주자 갑의 특수관계자인 다수의 개인과 법인이 을법인의 주식을 보유함.
- 병법인은 갑과 갑의 특수관계자들과 특수관계가 없는 법인임.
- 병법인이 갑의 특수관계자들로부터 을법인 주식을 매입할 수 있도록 갑이 매매를 알선하고 병법인으로부터 총주식양도대금의 40％에 상당하는 매매알선수수료를 지급받음.
- 갑이 수취한 수수료는 재산권에 관한 알선수수료 또는 사례금으로서 기타소득에 해당함.
(질의내용)
(질의 1) 갑이 병으로부터 수취한 수수료금액이 시가의 130％이상인 경우, 갑이 얻은 소득에 대하여 소득세가 과세되고, 상속세 및 증여세법 제42조 제1항 제2호에 따라 시가를 초과하는 수수료에 대하여 증여세가 과세되는지.
〈갑설〉 수수료소득 전체에 대하여 소득세가 과세되고 증여세는 과세되지 않음.
〈을설〉 갑이 수취한 수수료 중 시가 해당분은 기타소득으로 소득세가 과세되고, 시가를 초과하는 부분은 증여세가 과세됨.
〈병설〉 수수료 소득 전체에 대하여 소득세가 과세될 뿐 아니라 시가를 초과하는 부분은 증여세도 과세됨.
(질의 2) 거주자인 “A”는 상장법인의 2대주주로서 총발행주식수의 30％정도에 해당하는 주식을 소유하고 있으며, 당해 주식을 특수관계 없는 “B법인”에게 유가시장의 전일종가의 150％에 해당하는 금액으로 양도하고자 함. 이 경우 “A”가 주식의 양도대가로 받은 금액이 시가의 130％ 이상이고 시가를 초과하는 양도대가가 모두 양도차익을 구성하는 경우 양도소득세가 과세되고, 시가를 초과하는 양도대가에 대하여 증여세가 과세되는지 여부
【회신】
1. 사업자가 아닌 거주자가 특수관계가 없는 내국법인을 위하여 재산권에 대한 알선ㆍ중개행위를 하고 내국법인으로부터 지급받는 알선수수료는 「소득세법」 제21조 제1항 제16호에서 규정하는 기타소득으로서 내국법인으로부터 지급받는 알선수수료 금액 전체가 기타소득으로 과세되는 것이며, 거주자가 알선ㆍ중개행위를 하고 대가를 지급받는 행위가 수익을 목적으로 하고 있어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다면 같은법 제19조의 사업소득에 해당하는 것임.
2. 「상속세 및 증여세법」 제42조 제1항 제2호 및 같은법 시행령 제31조의 9 제2항 제3호의 규정에 의하여 특수관계가 없는 타인에게 거래의 관행상 정당한 사유가 없이 시가보다 높은 대가를 지급받고 용액을 제공한 경우로서 그 대가와 시가와의 차액상당액이 시가의 100분의 30 이상인 경우 그 차액상당액은 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액이 되는 것임.
3. 같은법 제35조 제2항의 규정에 의하여 특수관계가 없는 자에게 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 높은 가액으로 양도소득세 과세대상 자산을 양도하는 경우 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액에 대하여 증여세를 과세하는 것임.
4. 대주주가 소유하고 있는 상장주식을 특수관계없는 자에게 시가보다 높게 양도한 경우에 있어 당해 주식의 양도가액은 당해 주식을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로 하는 것임.
○ 서면4팀-1812, 2006.06.16
【질의】
［상황］
ｏ 본인은 서울 강동구 소재 6필지의 토지의 소유주로서 본인과 면식이 없는 개발업자로부터 토지 매매 및 상가분양에 대한 제의가 있음.
ｏ 상기의 토지 273평을 62.4억원에 취득하였다가 82억원에 매매(계약금 8억원, 중도금 40억원, 잔금34억원)하고, 계약금 및 중도금은 현금지급받고, 잔금 34억원 중 15억원은 현금을 지급받는 대신 본 토지를 매입한 개발업자가 해당토지에 건립할 상가중 1층 300평을 선분양계약(총매매대금 30억원)하고, 상가계약금 및 중도금조로 15억원을 토지잔금 34억원에서 공제하고 잔금지급 및 토지소유권 이전함.
ｏ 동 토지가 위치하고 있는 지역은 재개발 등을 하여야 하는 지역으로 개발업자는 아파트건립을 목적으로 하고 있으며, 수십여곳의 토지를 전부 매입해야 사업을 착수 할 수 있음. 따라서 상가의 건립위치, 규모, 형태도 현재는 백지상태이며 사업의 시기 즉, 상가분양시기 등은 3년후 일지 5년후 일지 불확실함. 다만, 3년후 등 불확실한 매래의 일정시점에 개발업자가 상가를 분양할 때 본인과 동질의 상가를 60억원에 분양할 시
［질문내용］
(질문1) 만일 3년 후에 개발업자가 상가를 분양시 본인의 상가와 동질의 상가가 60억원에 분양될 때, 본인이 3년전 등에 매수한 30억원을 저가매수로 볼 수 있는지 여부 증여세 논란이 있는지 여부
(질문2) 7∼9년후 상가건축이 완료되어 상가등기 시에 상가금액이 80억원 등으로 높게 평가된다면, 본인이 최초 매수한 30억원을 저가매수로 볼 수 있는지. 증여세 논란이 있는지.
(질문3) 만일 질문1이나 2가 저가매수라고 볼 경우 세무처리는.
【회신】
「상속세 및 증여세법」 제35조 제2항의 규정에 의하여 특수관계 없는 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우로서 그 시가와 대가와의 차액이 시가의 30％이상인 경우에는 시가와 대가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 시가와 대가와의 차액에서 3억원을 차감한 가액을 양수자의 증여재산가액으로 하는 것임. 이 경우 증여받은 이익을 계산할 때, 시가의 산정기준일은 같은법 시행령 제26조 제8항의 규정에 의하여 당해 재산의 대금을 청산한 날(소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말함)이 되는 것임. 귀 질의의 경우 증여세 과세여부는 당해 거래의 경위, 거래 당사자의 관계, 거래가액의 결정과정 등을 감안할 때에 적정한 교환가치를 반영하여 거래하였다고 볼 수 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.
○ 서면4팀-459, 2005.03.29
【질의】
코스닥상장법인의 최대주주가 보유한 주식의 전부를 특수관계가 없는 자에게 경영권을 포함하여 시가보다 고가에 매각하였는 바, 경영권의 이전이 수반되는 이례적인 주식거래의 경우 거래의 관행상 시가보다 고가에 주식을 양도한 정당한 사유가 있는 것으로 보아 저가ㆍ고가 양도에 다른 이익의 증여규정 적용대상에서 제외할 수 있는지 여부
【회신】
「상속세 및 증여세법」 제35조 제2항의 규정에 의하여 특수관계에 있는 자 외의 자간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 거래의 관행상 정당한 사유없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 높은가액으로 양도함으로써 이익을 얻은 경우에는 증여세가 과세되는 것임.
이 경우 거래의 관행상 정당한 사유가 있는지 여부는 당해 거래의 경위, 거래 당사자의 관계, 거래가액의 결정과정 등을 감안할 때에 적정한 교환가치를 반영하여 거래하였다고 볼 수 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.
귀 질의와 관련 있는 질의회신문(서면4팀-94, 2005.1.12.)을 참고 바람.
○ 서면4팀-94, 2005.01.12
【질의】
(사실관계)
ｏ 당법인은 주택사업을 하는 시행회사로서 대전지역에서 약 950세대의 아파트를 건설하는 사업을 진행 중에 있으며, 타 건설업체에서 당사의 아파트 사업권리를 인수하기 위하여 당사의 주식을 높은 가액에 매입코자함.
(질의내용)
ｏ 2004년 부터는 특수관계가 없는 경우에도 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우 그 시가와 대가의 차액에 대하여 증여세를 과세하는 바, 질의내용과 같이 당사의 아파트 건설사업에서 발생하는 수익금을 감안하여 시가보다 높은 가액으로 주식을 양도하는 경우를 거래외 관행상 정당한지 여부
【회신】
상속세 및 증여세법 제35조 제2항의 규정에 의하여 특수관계에 있느 자외의 자간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 거래의 관행상 정당한 사유없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 높은가액으로 양도함으로써 이익을 얻은 경우에는 증여세가 과세되는 것임.
이 경우 거래의 관행상 정당한 사유가 있는지 여부는 당해 거래의 경위, 거래 당사자의 관계, 거래가액의 결정과정 등을 감안할 때에 적정한 교환가치를 반영하여 거래하였다고 볼 수 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.