1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  - 지하1층 지하2층 건물을 아들에게 증여하고자 함

  - 건물 : 지하 보일러실(19.5㎡), 1층 소매점(54.21㎡), 2층 주택(54.21㎡)

           보일러실은 현재 사용하지 않으며 과거에는 주택전용으로 사용됨

  - 토지 : 121㎡

  - 개별공시지가 : 1,960,000원/㎡

  - 주택 공시가격 : 88,200,000원

  - 점포 ㎡당 기준시가 : 115,000원

 ○ 질의내용

  위 부동산의 증여시 기준시가 산정에 대하여 질의함

  1. 보일러실을 주택으로 보아 주택부분이 크므로 토지전체가 주택에 해당되어 주택 공시가격과 건물 기준시가를 합한 금액이 전체 기준시가인지

  2. 총 토지면적을 점포와 주택+보일러실의 면적비율로 안분하여 주택부분은 주택공시가격을 점포부분은 건물분 기준시가를 적용하는지

  3. 보일러실을 공유면적으로 보아 총 토지면적을 주택과 점포면적으로 안분하고 주택부분은 주택공시가격을 점포부분은 건물기준시가와 점포부분 토지면적의 개별공시지가를 적용한 가액의 합으로 하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

 ○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

  ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28. 개정)

  1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

  2. 건 물 (2005. 7. 13. 개정)

  건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

  3. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 신설)

  건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

  4. 주택 (2005. 7. 13. 신설)

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

  ② (삭제, 2000. 12. 29.)

  ③ (삭제, 2005. 7. 13.)

  ④ 제1항 제1호 단서에서 “배율방법”이라 함은 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

  ⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

  ⑥ 기타 시설물 및 구축물에 대하여는 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 소요되는 가액을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

  ⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28. 신설)

  ⑧ 「소득세법」 제99조 제4항 내지 제6항 및 동법 제99조의 2의 규정은 제1항 제3호의 규정에 의하여 국세청장이 산정 및 고시한 가액에 대한 소유자 그 밖의 이해관계인의 의견청취 및 재산정ㆍ고시신청에 관하여 이를 준용한다. (2005. 7. 13. 신설)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

 ○ 서면4팀-3976, 2006.12.08

  【질의】

  ｏ 사실관계

  - 아래와 같은 건축물(무허가 건축물임)을 자녀에게 증여하려고 함.

  ① 건축물대장상 건축물의 용도 : 1층 점포, 2층 점포

  ② 실제 건축물 이용현황 : 1층 점포, 2층 주택(주택의 면적이 더 큼)

  ③ 개별주택가격 및 공동주택가격 : 공시된 가격 없음.

  ④ 1층 점포 : 임대중임.

  - 동 건축물을 담보로 제공하고 받은 대출금과 1층 점포에 대한 임대보증금을 자녀가 떠 않는 조건으로 증여(부담부증여)하고자 함.

  - 현재 동 건축물에 대한 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가격은 없음, 또한 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 또는 공동주택가격도 없음.

  ｏ 질문내용

  상기 건축물을 부담부증여하는 경우 상속세및증여세법상 증여재산가액은 어떻게 평가하여야 하는지 여부

  〈갑설〉 상기 건축물을 실제 주택으로 보아야 하므로 상속세및증여세법 제61조 제1항 제4호에 따라 개별 또는 공동주택가격을 적용하여야 하나 현재 공시된 가격이 없으므로 토지는 개별공시지가로, 건물은 같은법 제61조 제1항 제2호에 따라 건물의 신축가격 등을 참작하여 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액으로 하여야 함.

  〈을설〉 상기 건축물을 실제 주택으로 보아야 하므로 상속세및증여세법 제61조 제1항 제4호에 따라 개별 또는 공동주택가격을 적용하여야 하므로 현재 공시된 가격이 없는 경우에는 납세지관할세무서장이 평가한 가액으로 하여야 함.

  【회신】

  1. 귀 질의의 경우 자녀가 증여받은 건물 및 그에 부수되는 토지에 대한 평가방법에 대하여는 기질의회신문(서면4팀-1028, 2005.6.23. ; 서면4팀-2304, 2005.11.23. ; 서면4팀-1619, 2004.10.13.)을 참고하기 바라며, 당해 건물 및 그에 부수되는 토지에 대하여 시가에 해당하는 가액이 없어 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항의 규정에 의하여 평가할 때, 같은항 제3호 또는 제4호에 해당하는 가액이 없는 경우에는 같은항 제1호의 규정에 의한 토지의 평가방법과 제2호의 규정에 의한 건물의 평가방법에 의하는 것임.

  2. 부담부증여로 인한 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이때 양도차익을 계산함에 있어 그 양도가액 및 취득가액은 양도ㆍ취득당시의 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 하는 것임.