1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 대구 ○○구 ○○동 소재 주택소유자로 건설사업 시행회사와 다음과 같이 계약
- 2006.03.28. 계약 및 계약금 수령
- 2006.03.29. 사용승낙서 교부
- 2006. 4월 사용승낙서에 근거 교통영향평가 대구시 접수
- 2006.05.04. 대구시 교통영향평가 통과
- 2006.06.28. 사업승인신청서 대구시 접수
- 2007.04.30. 잔금지급 약정
[질의사항]
- 장기할부조건 매매의 경우 양도시기 및 실질적 사용승익 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제98조 [ 양도 또는 취득의 시기 ]
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.(1994.12.22 개정)
○ 소득세법시행령 제162조 [ 양도 또는 취득의 시기 ]
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.(1998.12.31 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일(2001.12.31 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(1994.12.31 개정)
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날(1999.12.31개정)
4. - 6. 생략
② 이하생략
○ 소득세법시행규칙 제78조 [ 장기할부조건의 범위(2000.04.03 제목개정) ]
① - ② 삭제
③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "재정경제부령이 정하는 장기할부조건"이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부·연부기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.(2001.04.30 개정)
1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것(1999.05.07 개정)
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것(2000.04.03 개정)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 재재산 -893, 2006.07.28.
[ 질의 ]
장기할부조건 매매부동산의 양도시기는 소유권이전등기접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날인 바
- 다음의 장기할부조건 매매토지의 양도시기를 판단함에 있어서
○ 양도계약 체결시 양도자는 매수인이 당해 토지를 실질적으로 사용할 수 있도록 사용승낙을 하는 경우
이러한 사용승낙일을 사용수익일로 볼 수 있는지 여부
02.11 03.6 03.12 04.8 05.12
───△───△────△────△────△───
계약금 중도금 잔금지급 도시개발 잔금
10% 40% 약정일 구역지정 청산일
[ 회신 ]
소득세법 시행규칙 제78조 제3항의 규정에 의한 장기할부조건으로 양도하는 자산의 양도시기는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하며, 이 경우 사용수익일이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하나 별도의 약정이 없는 경우에는 양도자의 사용승낙으로 인하여 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말합니다.
따라서, 귀 질의 사례의 경우 당사자간에 사용수익일에 대해 별도의 약정은 없으나 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있도록 양도자가 사용승낙서를 교부하였다면 당해 사용승낙서를 교부한 날을 사용수익일로 보는 것이나, 이러한 사용승낙서의 교부로 인하여 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 되었는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.
○ 서면4팀 -2427, 2006.07.24.
1. 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 자산의 양도 또는 취득시기는「소득세법 시행령」제162조의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산한 날이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 되는 것이나,
2. 당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함)접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서「소득세법 시행규칙」제78조 제3항의 장기할부조건에 해당하는 경우에는「소득세법 시행령」제162조 제1항 제3호의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함)접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하는 것임. 이 경우 "사용수익일"은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것임.
○ 서면4팀 -371, 2006.02.22.
[ 질의 ]
- 소득세법시행령 제162조 제1호의 규정인 장기할부조건부 매매에 따른 취득 및 양도시기는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 규정 되어 있는 바, 이 경우 사용수익이라함은 양도자의 사용승락 후 양수자가 실제 사용, 수익한 날만을 의미하는 것인지 아니면 양도자의 사용승락 없이 양수자가 본인 의사에 따라 실제 사용, 수익한 날까지도 포함하는 것인지 여부?
[ 회신 ]
당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 소득세법시행규칙 제78조 제3항의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른날을 취득시기로 하는 것임. 이 경우 "사용수익일" 은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것입니다.
○ 서면4팀 -94, 2006.01.19.
<질의내용>
- 토지 양도인 : A, 매수인 : B법인, 토지처분 신탁회사 : C법인라 함.
- 토지 양도 일자별 사실 관계
2002.11.13일 : A와 B의 토지 양도에 따른 계약서 작성 및 계약금 10% 수령함
토지를 제3자에게 양도 불가 약정서를 작성하고 토지사용승낙서를 교부하였으며 당해 약정서의 이행으로 토지 임차인과의 임대차 계약을 해지하고 사용할 수 있도록 공지상태로 유지시켜 주면서 매수인이 토지에 대한 측량, 감정 및 세입자조사 등을 할 수 있도록 함.
2002.11.18 : 토지의 처분 신탁함.
상기내용을 담보하고 토지신탁(주) C법인과 토지매매의 원활한 진행을 위하여 A를 위탁자 C를 수탁자로 부동산 처분 신탁을 체결하였으며, 소유권이전 예정자는 B법인으로 지정됨.
제3자는 토지의 양도인에 대한 채권을 원인으로 토지에 압류 등을 할 수 없어 매수법인B는 토지의 사용수익을 담보 받게 되며 신탁수수료 및 필요경비는 B가 부담함.
2003.12.30 : 잔금 약정일.
계약서상 매매대금 수령약정일은 02.11.13일 계약금 10%와 03.6.30.중도금40% 및 03.12.30.잔금60% 약정하였으며 도시개발사업 등의 진행이 원활치 않아 잔금지급 약정일에 10%의 잔금이 정산되지 않음.
2004.8.24 :도시개발 구역 지정됨.
2005.12.10 : 잔금정산일.
- 위 질의 내용에서 사용승낙서를 교부한 날을 사용수익일로 볼 수 있는지 및 법정신고기한 경과 후 기한 후 신고를 하는 경우 위와 같이 양도시기가 도래한지를 모르고 신고를 하지 않는 경우에도 신고 및 납부불성실 가산세를 부담하여야 하는지 등
<회신내용>
「소득세법 시행령」제162조 제1항 제3호에서는 「동법시행규칙」 제78조 제3항 각호의 규정에 의한 장기할부조건의 자산의 양도·취득시기는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함)접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 그 자산의 양도·취득시기로 보도록 규정하고 있습니다.
귀 질의의 사용승낙서 교부일이 사용수익일에 속하는지 여부에 대하여는 관련 사실을 종합하여 판단할 사항이며, 양도소득이 있는 자가 양도소득세과세표준 확정신고 기간내에 양도소득에 대한 신고·납부의무를 이행하지 아니하는 경우에는 소득세법 제115조의 규정에 의한 가산세의 적용을 받는 것입니다.