1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- ○○산업개발이 사업시행자로 지정받고 경기도 수원 관내 택지개발사업 시행을 함에 있어 2006.12.21. 잔금을 청산하였고 당해 토지에 대한 공익사업법상의 사업인정고시는 2006.12.31. 현재까지 발표되지 아니한 상태임.
○ 질의내용
- 강제수용을 위한 사업인정고시없이 협의 매수에 응하여 2006년도에 대금청산하여 양도한 경우 조세특례제한법 제85조 적용 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제85조 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】(삭제, 2006. 12. 30.)
거주자가 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 「소득세법」 제104조의 2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 「소득세법」 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날 (2004. 12. 31. 신설)
2. 산업입지및개발에관한법률 제7조의 3의 규정에 의하여 산업단지 등을 지정한 날 (2004. 12. 31. 신설)
3. 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률 제4조의 규정에 의하여 광역개발권역을 지정한 날 (2004. 12. 31. 신설)
4. 주한미군(대한민국과미합중국간의상호방위조약에 의하여 대한민국에 주둔하는 미합중국 군대를 말한다)의 기지이전과 관련하여 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제15조의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날 (2004. 12. 31. 신설)
5. 제1호 내지 제4호 외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구ㆍ지역, 개발권역 지정, 보상계획공고 그밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날 (2004. 12. 31. 신설)
○ 조세특례제한법 시행령 제79조의 2 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】
① 법 제85조 제5호에서 “그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날”이라 함은 별표 7의 기준시가 과세기준일을 말하며, 기준시가 과세기준일이 없는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날을 말한다. (2005. 2. 19. 신설)
② 법 제85조의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 부동산을 상속받은 경우에는 피상속인이 취득한 날을 거주자가 취득한 날로 본다. (2005. 2. 19. 신설)
○ 택지개발촉진법 제3조 【예정지구의 지정 등】 (1999. 1. 25. 제목개정)
① 건설교통부장관(지정하고자 하는 예정지구의 면적이 20만제곱미터 미만인 경우로서 2 이상의 특별시ㆍ광역시 또는 도에 걸치지 아니한 경우에는 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사를 말하며, 이하 제2항 내지 제4항, 제3조의 2 제1항, 제3조의 3 제1항, 제4조, 제7조 제1항ㆍ제3항, 제8조, 제9조 제1항ㆍ제3항ㆍ제4항, 제11조 제1항ㆍ제2항, 제18조 제1항, 제20조 제4항, 제23조, 제23조의 2, 제24조 제1항 및 제27조에서 같다)은 주택법 제7조 제1항의 규정에 의한 택지수급계획이 정하는 바에 따라 택지를 집단적으로 개발하기 위하여 필요한 지역을 예정지구로 지정할 수 있다. (2005. 5. 26. 개정)
② 건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 예정지구를 지정(지정한 예정지구를 변경하는 경우를 포함한다. 이하 같다)하고자 하는 때에는 미리 관계중앙행정기관의 장과 협의하고, 당해 지방자치단체의 장의 의견을 들은 후 「주택법」 제84조의 규정에 의한 주택정책심의위원회(지정 또는 변경하고자 하는 예정지구의 면적이 20만제곱미터 미만인 경우로서 2 이상의 특별시ㆍ광역시 또는 도에 걸치지 아니하는 경우에는 「주택법」 제85조의 규정에 의한 시ㆍ도 주택정책심의위원회를 말한다)의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다. (2005. 5. 26. 개정)
③ 건설교통부장관은 제1항의 규정에 의한 예정지구가 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 그 지정을 해제하여야 한다. (1999. 1. 25. 개정)
1. 제1항의 규정에 의하여 예정지구를 지정한 날부터 2년 이내에 제8조의 규정에 의한 택지개발계획의 승인을 신청하지 아니한 때 (1999. 1. 25. 개정)
2. 제8조의 규정에 의한 택지개발계획이 승인된 날부터 3년 이내에 제9조의 규정에 의한 택지개발사업실시계획의 승인을 신청하지 아니한 때 (1999. 1. 25. 개정)
④ 건설교통부장관이 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 예정지구를 지정, 변경 또는 해제한 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 고시하여야 한다. (1997. 12. 13. 개정 ; 정부부처명칭등의 변경에 따른 건축법등의 정비에 관한 법률)
⑤ 제1항 또는 제3항의 규정에 의한 예정지구의 지정 또는 해제가 있은 때에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조의 규정에 의한 제1종지구단위계획구역구역의 지정 또는 해제가 있은 것으로 본다. (2002. 2. 4. 개정 ; 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 부칙)
○ 택지개발촉진법 제12조 【토지수용】
① 시행자는 예정지구안에서 택지개발사업의 시행을 위하여 필요한 때에는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제3조에서 정하는 토지ㆍ물건 또는 권리(이하 “토지등”이라 한다)를 수용 또는 사용(이하 “수용”이라 한다)할 수 있다. (2002. 2. 4. 개정 ; 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 부칙)
② 제8조의 규정에 의한 개발계획의 승인ㆍ고시가 있은 때에는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제20조 제1항 및 제22조의 규정에 의한 사업인정 및 사업인정의 고시가 있은 것으로 보며, 재결의 신청은 동법 제23조 제1항 및 동법 제28조 제1항의 규정에 불구하고 제9조의 규정에 의한 실시계획에서 정하는 사업시행기간내에 하여야 한다. (2002. 2. 4. 개정 ; 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 부칙)
③ 제1항의 규정에 의한 토지등의 수용에 관한 재결의 관할토지수용위원회는 중앙토지수용위원회로 한다.
④ 제1항의 규정에 의한 토지등의 수용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다. (2002. 2. 4. 개정 ; 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 부칙)
○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률
제14조 【토지조서 및 물건조서의 작성】
① 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 제20조의 규정에 의한 사업인정전에 협의에 의한 토지등의 취득 또는 사용이 필요한 때에는 토지조서 및 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인이 정당한 사유없이 서명 또는 날인을 거부하거나 또는 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소ㆍ거소를 알 수 없는 등의 사유로 인하여 서명 또는 날인을 할 수 없는 경우에는 그러하지 아니하되, 사업시행자는 해당 토지조서 및 물건조서에 그 사유를 기재하여야 한다. (2002. 2. 4 제정)
② 토지와 물건의 소재지, 토지소유자 및 관계인 등 토지조서 및 물건조서의 기재사항과 작성에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2002. 2. 4 제정)
제15조 【보상계획의 열람 등】
① 사업시행자는 제14조의 규정에 따라 토지조서 및 물건조서를 작성한 때에는 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기ㆍ방법 및 절차 등을 기재한 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하여야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인이 20인 이하인 경우에는 공고를 생략할 수 있다. (2002. 2. 4 제정)
② 사업시행자는 제1항의 규정에 의한 공고 또는 통지를 한 때에는 그 내용을 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 다만, 사업지역이 2 이상의 시ㆍ군 또는 구(자치구인 구를 말한다)에 걸쳐 있거나 사업시행자가 행정청이 아닌 경우에는 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게도 그 사본을 송부하여 열람을 의뢰하여야 한다. (2002. 2. 4 제정)
③ 제1항의 규정에 따라 공고 또는 통지된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의가 있는 토지소유자 또는 관계인은 제2항의 규정에 의한 열람기간 이내에 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다. (2002. 2. 4 제정)
④ 사업시행자는 해당 토지조서 및 물건조서에 제3항의 규정에 따라 제기된 이의를 부기하고 그 이의가 이유있다고 인정하는 때에는 적절한 조치를 하여야 한다. (2002. 2. 4 제정)
제16조 【협 의】
사업시행자는 토지등에 대한 보상에 관하여 토지소유자 및 관계인과 성실하게 협의하여야 하며, 협의의 절차 및 방법 등 협의에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2002. 2. 4 제정)
제17조 【계약의 체결】
사업시행자는 제16조의 규정에 의한 협의가 성립된 때에는 토지소유자 및 관계인과 계약을 체결하여야 한다. (2002. 2. 4 제정)
나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-3582, 2006.10.30
【질의】
가. 사실관계 및 질의
- 택지개발촉진법 제3조에 의거 택지개발예정지구로 지정고시된 지역으로 같은법 제12조(토지수용) 제2항에 의한 택지개발계획의 승인고시가 되지 않은 상태에서 사업시행자가 사업상 필요에 의하여 협의매수 하는 경우 조세특례제한법 제85조 규정을 적용할 수 있는지 여부
나. 질의요지(쟁점)
택지개발촉진법 제3조에 의거 택지개발예정지구로 지정고시된 지역으로서 같은법 제12조(토지수용) 제2항에 의한 택지개발계획의 승인고시가 되지 않은 상태에서 사업시행자가 사업상 필요에 의하여 택지개발예정지구 지정고시된 지역내 토지를 소유자와 협의하여 매수할 때 「조세특례제한법」 제85조 규정을 적용받아 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 적용할 수 있는지 질의함.
【회신】
거주자가 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역(이하 “지정지역”이라 함) 내의 부동산을 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 예정지구를 지정ㆍ고시한 날(그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말함)전에 취득하여 2006.12.31. 이전에 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제14조 내지 제17조의 규정에 의한 절차를 거쳐 당해 사업시행자에게 협의 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제85조의 규정에 의한 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있는 것임.
○ 서면5팀-1181, 2006.12.12
【질의】
경기도 ○○시 ○○동 소재 토지를 ○○시에서 2006.7.26. 실시계획인가공고가 된 후에 수용에 따른 보상금을 2006.11.17. 수령하였음.
현재 사업시행인가 절차가 진행중으로 되어있음. 이 지역은 토지 건물이 모두 투기지역으로 지정되어 있음.
질의1) 2006.11.27. 보상금(사업인정고시전) 수령한 부동산에 대하여 조세특례제한법 제85조를 적용하여 기준시가로 신고가 가능한지.
질의2) 직접자경하지 않은 농지도 기준시가 신고가 가능한지.
【회신】
1. 거주자가 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역(이하 “지정지역”이라 함)내의 부동산을 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 예정지구를 지정ㆍ고시한 날(그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말함) 전에 취득하여 2006.12.31. 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제14조 내지 제17조의 규정에 의한 절차를 거쳐 당해 사업시행자에게 협의 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제85조의 규정에 의한 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있는 것임.
2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지를 2006.12.31.까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 「소득세법」 제96조 제1항의 규정에 불구하고 「동법 동조」 제2항 제8호외의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의할 수 있는 것임.