1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2004년 3월 26일 공공임대아파트(147채, 전용면적 25.7평 이하)를 준공하여 임대를 개시한 법인건설회사로서 임차인들의 요구에 의하여 2007년 4월 분양전환을 계획하고 있음. “임대주택법 제12조 제1항 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대개시 후 당해 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장, 군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우에는 법 제15조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에 한하여 분양전환을 할 수 있는 것”인 바, 당사의 임대아파트를 임대주택법에 따라 적법하게 분양전환을 시행 할 경우 토지 등 양도소득에 대한 과세특례가 적용되는지 여부.

○ 질의요지

- 임대주택법에 따른 건설임대주택을 동법에 따라 분양하는 경우 토지 등 양도소득에 대한 과세특례 적용여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련조세법령(법, 시행령, 시행규칙)

○ 법인세법 제55조의 2 【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】

① 내국법인이 다음 각호의 1에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의 2에서 “토지 등”이라 한다)을 양도한 경우에는 당해 각호에 의하여 계산한 세액을 토지 등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조의 규정에 의한 과세표준에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 2 이상에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다. (2005. 12. 31. 후단신설)

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사한 당해 지역의 직전분기의 평균지가가 직전전 분기 대비 100분의 3 이상 상승하거나 전년도 동분기 대비 100분의 10 이상 상승한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 소재하는 토지 등을 양도한 경우에는 그 양도로 인하여 발생한 소득에 100분의 10(미등기토지 등의 양도소득에 대하여는 100분의 20)을 곱하여 산출한 세액 (2006. 12. 30. 개정)

2. 대통령령이 정하는 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 100분의 30(미등기토지 등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액 (2003. 12. 30. 개정)

3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 30(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액 (2005. 12. 31. 신설)

④ 다음 각호의 1에 해당하는 토지 등 양도소득에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 미등기 토지 등에 대한 토지 등 양도소득에 대하여는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 항번개정)

1. 파산선고에 의한 토지 등의 처분으로 인하여 발생하는 소득 (2001. 12. 31. 신설)

2. 법인이 직접 경작하던 농지로서 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (2001. 12. 31. 신설)

3. 도시 및 주거환경정비법 그 밖의 법률의 규정에 의한 환지처분 등 대통령령이 정하는 사유로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 30. 개정 ; 도시 및 주거환경정비법 부칙)

○ 법인세법 시행령 제92조의 2 【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】

④ 법 제55조의 2 제4항 제3호에서 “대통령령이 정하는 사유로 인하여 발생하는 소득”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 소득을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 「도시개발법」 그밖의 법률에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당됨으로써 발생하는 소득. 이 경우 환지처분 및 체비지는 「소득세법 시행령」 제152조의 규정에 의한 것으로 한다. (2005. 2. 19. 개정)

2. 분할(법 제46조 제1항 각호 및 법 제47조 제1항의 요건을 갖춘 것에 한한다)ㆍ현물출자(「조세특례제한법」 제38조 제1항의 요건을 갖춘 것에 한한다)ㆍ조직변경 및 교환(법 제50조의 요건을 갖춘 것에 한한다)으로 인하여 발생하는 소득 (2005. 2. 19. 개정)

3. 「한국토지공사법」에 의한 한국토지공사가 동법에 의한 토지개발사업으로 조성한 토지 중 주택건설용지로 양도함으로써 발생하는 소득 (2005. 2. 19. 개정)

4. 주택을 신축하여 판매(「임대주택법」에 따른 건설임대주택을 동법에 따라 분양하거나 다른 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 목의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득 (2006. 2. 9. 개정)

가. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다) (2006. 2. 9. 개정)

나. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 (2006. 2. 9. 개정)

5. 그밖에 공공목적을 위한 양도 등 재정경제부령이 정하는 사유로 인하여 발생하는 소득 (2001. 12. 31. 신설)

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면2팀-1208, 2005.07.26

내국법인이 토지 및 건물 등을 양도함에 있어, 그 양도소득이 「법인세법」 제55조의 2 제2항 제3호 및 같은법 시행령 제92조의 2 제4항 제4호의 규정에 해당하는 경우 「법인세법」 제55조의 2 제1항의 규정에 의한 토지 등 양도소득에 대한 과세특례를 적용하지 않는 것이나, 귀 질의의 경우 임대주택의 매각이 임대주택법의 규정에 의한 건설임대주택을 동법의 규정에 의하여 분양하는 경우에 해당하는 지의 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항인 것임.

「법인세법」 제55조의 2의 규정을 적용할 때의 장부가액은 세무상 장부가액을 말하는 것임.