※ 붙임자료.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계 및 질의내용
- 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 9억원의 고가주택을 채무액3억을 인수할 조건으로 부담부 증여하는 경우 채무액 3억원에 대한 양도소득세를 계산함에 양도가액은 채무액인 3억원으로 보아야 하는지등 양도소득세 계산방법에 대한 질의임.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙)
○ 소득세법 제88조【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정)
② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29. 개정)
○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】
법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)
6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설)
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
3. 삭 제 (2000. 12. 29)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
② 생략
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정)
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정)
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정)
⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액에 의한다. (2000. 12. 29 단서신설)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2002. 12. 30 개정)
○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정)
① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정)
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정)
양도가액―6억원
법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ─────────
양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정)
양도가액―6억원
법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ─────────
양도가액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.
○ 소득세법시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】
② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31 신설)
1. 생략
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2002. 12. 30 개정)
양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가
제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――――――─―
또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의
규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에
의한 양도당시의 기준시가)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-1949, 2004.12.01
[소득] 양도와 증여의 관계,부담부증여
【제목】
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 부담부증여한 경우 양도가액과 취득가액의 산정방법
【질의】
고급주택의 증여시 부담부증여분에 대한 양도차익 등의 계산방법
〈갑설〉 당해 채무액을 양도가액으로 하고 취득가액은 환산가액에 의하여 양도차익을 계산하여 산출된 양도차익에 양도가액(양도시 기준시가로 평가한 가액)에서 6억원을 차감한 금액이 양도가액에 차지하는 비율을 곱하여 안분 계산함.
〈을설〉 새로운 기준을 정하여 그 기준에 따라 계산함.
【회신】
1. 소득세법 시행령 제156조 제1항에서 규정한 고가주택의 판정은 주택(그 부수 토지 포함)의 전체이전, 일부이전, 부담부 증여이전 등 이전방식에 관계없이 1주택의 전체가액을 기준으로 판정하는 것이므로 1주택을 부담부 증여 이전하는 경우 고가주택 판정은 당해 주택의 증여가액에 의하는 것임.
2. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 부담부 증여로 이전하는 경우 양도차익 등은 소득세법 시행령 제160조의 계산 산식에 따르는 것임. 동 계산 산식에서 『양도가액』 은 증여가액으로 하는 것이며, 『법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익』 산정시 채무에 상당하는 양도가액은 [양도당시 기준시가 × (채무액 ÷ 증여가액)] 으로 하고, 채무에 상당하는 취득가액은 ［취득당시 기준시가 × (채무액 ÷ 증여가액)］으로 계산한 가액으로 하는 것임.
○ 서면4팀-1526, 2004.09.24 *
【제목】
1세대1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택을 부담부증여한 경우 양도소득세 과세방법
【질의】
(사례)
1세대1주택 비과세요건을 갖춘 주택으로서 자녀에게 부담부증여한 경우
- 증여가액 : 10억
- 채무액 : 4억
- 취득시 기준시가 : 5억
- 양도시 기준시가 : 10억
(조회의견)
〈갑설〉 양도 실지거래가액이 6억원을 초과하는 주택을 고가주택으로 규정하고 있으므로 부담부증여시에는 실지거래가액이 존재하지 아니하므로 전액 비과세하여야 함.
〈을설〉 비록 거래 상대방과 실제 거래한 가액은 존재하지 아니하나, 증여 부동산의 전체 평가액이 6억원을 초과하므로 고가주택으로 보아 부담부증여부분에 대하여 양도소득세를 과세하여야 한다. 이 경우 양도소득세액 계산은 당해 채무액을 양도가액으로 하고 취득가액은 환산가액에 의하여 양도차익을 계산하여 산출된 양도차익에 소득세법시행령 제160조의 계산산식에 대입하여 계산함.
〈병설〉 새로운 기준을 정하여 그 기준에 따라 계산함.
【회신】
소득세법시행령 제156조 제1항에서 규정한 고가주택의 판정은 1주택(그 부수토지를 포함한다. 이하 같다) 전체이전, 그 일부이전, 부담부 증여이전 등 이전방식에 관계없이 1주택의 전체가액이 6억원을 초과하면 고가주택에 해당하는 것으로, 사례와 같이 1주택을 부담부증여(전체 증여가액 10억원, 채무액 4억원, 순수증여가액 6억원)로 이전하면서 증여자의 채무액을 수증자가 인수하는 경우에는 [채무액×(전체증여가액÷채무액)]으로 계산한 가액이 6억원을 초과한다면 이는 고가주택의 양도에 해당함.
또한, 부담부 증여로 이전된 주택이 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 경우에는 소득세법시행령 제160조 제1항 제1호에서 규정한 산식에 따라 양도로 보는 채무액에 상당하는 과세대상 양도차익을 산정하는 것이며, 동 산식에서 『법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익』은 동법시행령 제159조 규정에 의해 산정한 양도로 보는 양도가액 및 취득가액 등을 적용하여 계산하고, 『양도가액은 [채무액×(전체증여가액÷채무액)]을 적용』하는 것임.