※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

 ○ 내 용

  - 현재 1세대 2주택(일반주택) 외에 임대주택 1채를 보유하고 있음

  - 임대주택의 현황

    ․ 임대개시일 : 2000.6월

    ․ 임대 규모 : 매입임대주택 3채, 전용면적 59㎡

    ․ 임대업등록 : 1999.12월(관할구청 및 세무서 등록필)

    ․ 5년이상 임대업을 영위해 오다가 임대주택(2채)을 기양도하였고, 임대주택 중 남은 1채를 양도할 예정임(임대주택 1채 보유로 2006.11월 임대업등록 취소)

 ○ 질 의

  (질문1) 위 임대주택(1채)을 양도하는 경우 조세특례제한법 제97조의 2【신축임대주택에 대한 양도소득세 감면특례】규정을 적용 받을 수 있는지 여부 및 1세대 3주택 중과세율 적용대상이 되는지 여부

  (질문2) 임대사업자등록이 취소된 남은 1채가 종합부동산세 과세대상에 해당하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

 ○ 조세특례제한법 제97조의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】(2001. 12. 29. 제목개정)

   ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29. 개정)

    1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28. 신설)

      가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설)

      나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28. 신설)

    2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28. 신설)

      가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설)

      나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28. 신설)

   ② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. (1999. 12. 28. 신설)

 ○ 조세특례제한법 시행령 제97조의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】 (2001. 12. 31. 제목개정)

   ① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31. 개정)

   ② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2006. 6. 12. 개정 ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 국가채권관리법 시행령 등 일부 개정령)

 ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 】(2001. 12. 29. 제목개정)

  ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

  ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29. 개정)

  ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정)

 ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 31. 제목개정)

  ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31. 개정)

  ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31. 개정)

1. 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증 (2005. 2. 19. 개정)

  2. 임대차계약서 사본 (1998. 12. 31. 개정)

  3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998. 12. 31. 개정)

  4. (삭제, 2006. 6. 12. ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 국가채권관리법 시행령 등 일부 개정령)

  5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998. 12. 31. 개정)

  ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31. 개정)

  1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31. 개정)

  2. (삭제, 2001. 12. 31.)

  3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31. 개정)

  3의 2. (삭제, 2001. 12. 31.)

  4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31. 개정)

  5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001. 12. 31. 개정)

  ⑥ 법 제97조 제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할 세무서장은 「전자정부 구현을 위한 행정업무 등의 전자화촉진에 관한 법률」 제21조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다. (2006. 6. 12. 신설 ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 국가채권관리법 시행령 등 일부 개정령)

 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

   ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

    2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설)

            양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

   ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

    1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정)

     가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정)

     나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설)

    2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정)

      가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

      나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

      다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 개정)

    3. 「조세특례제한법」 제97조ㆍ제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 “감면대상장기임대주택”이라 한다) (2005. 2. 19. 개정)

    10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)

   ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2005. 2. 19. 개정)

   ⑤ 항 생략

 ○ 종합부동산세법 제2조 【정 의】

  이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. (2005. 1. 5. 제정)

   1. “시ㆍ군ㆍ구”라 함은 지방자치법 제2조의 규정에 의한 지방자치단체인 시ㆍ군 및 자치구(이하 “시ㆍ군”이라 한다)를 말한다. (2005. 1. 5. 제정)

   3. “주택”이라 함은 지방세법 제180조 제3호의 규정에 의한 주택을 말한다. 다만, 동법 제112조 제2항 제1호의 규정에 의한 별장은 제외한다. (2005. 1. 5. 제정)

   5. “주택분 재산세”라 함은 지방세법 제181조 및 제183조의 규정에 의하여 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. (2005. 1. 5. 제정)

   8. “세대”라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자와 그들과 생계를 같이하는 가족으로서 대통령령이 정하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

   9. “공시가격”이라 함은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 동법에 따라 공시된 가액을 말한다. 다만, 동법에 따라 가격이 공시되지 아니한 경우에는 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서 및 제2호의 규정에 의한 가액으로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

 ○ 종합부동산세법 제3조 【과세기준일】

   종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제190조에 규정된 재산세의 과세기준일로 한다. (2005. 1. 5. 제정)

   ⇒ 지방세법 제190조 : 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

 ○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】

   ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “주택분 과세기준금액”이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 “세대원”이라 한다) 중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 “주된 주택소유자”라 한다)가 납세의무자가 된다. (2005. 12. 31. 개정)

   ② 주된 주택소유자 또는 세대원의 판정은 과세기준일 현재의 상황에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규, 해석사례)

○ 서면4팀-507 (2006.03.06)

  【회신】

  1. 조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례대상 주택에는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)을 포함하여 2호 이상을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하는 것임.

  2. 소득세법 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 위의 1.에 해당하는 매입임대주택은 임대의무기간이 종료한 후에도 양도일까지는 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.

○ 서면4팀-242(2006.02.10)

  【회신】

  1. 「조세특례제한법」 제97조의 2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 “양도소득세감면 특례 대상 주택” 이란 1999.8.20. 이후 신축된 국민주택으로서 취득당시 입주된 사실이 없는 주택 또는 1999.8.19. 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20. 현재 입주된 사실이 없는 주택으로 「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 하여 임대를 개시한 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 당해 신축임대주택을 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대한 양도소득세가 100％ 감면되는 것이여, 감면세액의 20％는 농어촌특별세로 과세하는 것임.

  2. 위 1.에 해당하는 신축임대주택은 다른 거주하는 주택의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.

○ 서면4팀-1729(2005.09.23)

  【회신】

 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 각호의 규정에 의하면 1세대가 소유하는 주택으로서 제1호 내지 제9호에 해당하는 주택을 양도하는 경우와 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(일반주택)은 각각 중과세율이 적용되지 아니하는 것임.

○ 서면5팀-65, 2007.01.04

 「종합부동산세법」 제7조의 규정에 의거 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있는 것이며, 여기서 주택의 공시가격이란 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 가격이 공시되는 주택에 대하여 동법에 따라 공시된 가액을 말하는 것임.

○ 서면5팀-1187, 2006.12.12

   과세기준일(6월 1일) 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하는 것임)을 초과하는 자는 「종합부동산세법」 제7조의 규정에 의하여 종합부동산세를 납부할 의무가 있으며, 이 경우 “세대”라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것임.

( 이 하 여 백 )