※ 붙임 : 관련 참고자료.

1. 질의내용 요약

O 사실관계

- 당사는 주상복합아파트를 분양하는 시행사(주식회사 ☆☆개발)로서 2005.8.11.에 시공사인 ◇◇개발주식회사와 공사도급계약에 관련 사업약정을 체결한 바 있음(첨부자료1)

- 동 약정서에 의하면 시공사는 당사에게 최하 시행마진이 300억원이 되도록 보장을 한 사실이 있음(첨부자료1 제8조 참조)

- 당사는 현재 아파트만 70%정도 분양한 상태이고 상가는 공사완료후 또는 아파트 분양완료시점에 분양할 예정으로 있고, 당사와 시공사와 합의한 약정서 첨부자료에 나와 있듯이 개발이익 325억원 이상을 실현할 가능성이 높은 상태임

- 당사와 시공사는 전혀 특수관계가 없는 자로서 양자간에 사정과 쟁점이 있어 2007.3.31.자 기준으로 시공사인 ◇◇산업개발과 관련회사들이 특수관계가 없는 당사의 주주로부터 당사의 주식100%를 인수하게 됨.

- 주식 매매가격은 최종 예상개발이익과 약정서 제8조에 의거한 보장이익 300억원의 현재가치를 감안하여 양자 합의하에 결정함.

- 당사는 2007.3.31.현재 분양선수금이 300억원을 넘는 상태로 동액이 공사진행기준에 의해 매출로 인식되지 못하고 부채로 계상되는 등(첨부자료2) 건설업고유의 회계처리 기준으로 말미암아 상속ㆍ증여세법 제63조에 의한 비상장주식의 평가에 의하면 그 가치가 양자가 합의한 주식매매가격에 현저하게 낮을 수 있음.

- 당사의 주식은 특정주식으로 부동산가액이 총자산에 차지하는 비율이 80%이상인 경우로서 주식양도차익에 대한 양도소득세율도 일반세율이 적용되는 회사임

O 질문내용

사실관계가 상기와 같은 경우 상속세및증여세법 제35조(저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 등)의 규정을 적용받아 당 법인의 주식 양도가 양도소득세가 아닌 증여세를 납부해야 하는지 여부

2. 질의 내용에 대한 자료

 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

o 상속세및증여세법 제35조【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 등】(2003. 12. 30. 제목개정)

① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정)

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자 (2003. 12. 30. 개정)

2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자 (2003. 12. 30. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자외의 자간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정)

o 상속세및증여세법 시행령 제26조【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】(2003.12.30.제목개정)

① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 개정)

1. 법 제40조 제1항의 규정에 의한 전환사채등 (2002. 12. 30. 신설)

2. 「증권거래법」에 의하여 한국증권거래소에 상장되거나 한국증권업협회에 등록되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 한국증권거래소 또는 협회중개시장에서 거래된 것(제33조 제2항의 규정에 의한 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다) (2005. 8. 5. 개정)

④ 법 제35조 제2항에서 “특수관계에 있는 자”라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 “양도자 등”이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. (2003. 12. 30. 개정)

1. 제19조 제2항 제1호ㆍ제2호ㆍ제4호 내지 제8호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 “주주 등 1인”은 “양도자 등”으로 본다. (1999. 12. 31. 개정)

2. 재정경제부령이 정하는 기업집단의 소속기업 또는 그 기업의 임원인 자와 다음 각목의 1의 관계에 있는 자 (1998. 12. 31. 개정)

가. 기업집단소속의 다른 기업

나. 기업집단을 사실상 지배하는 자

다. 나목의 자의 친족

3. 임원의 임면권의 행사 또는 사업방침의 결정 등을 통하여 당해 법인의 경영에 대하여 사실상의 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자(1998.12.31.개정)

⑤ 법 제35조 제2항에서 “현저히 낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 신설)

⑥ 법 제35조 제2항에서 “현저히 높은 가액”이라 함은 양도한 자산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 신설)

⑦ 법 제35조 제2항에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제5항 및 제6항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 각각 3억원을 차감한 가액을 말한다. (2003. 12. 30. 신설)

⑧ 제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날(「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이하 이 항에서 “산정기준일”이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. (2005. 8. 5. 개정)

 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

o 서면4팀-2045,2005.11.03

【질의】

- 주택건설업을 주된사업으로 하는 중소기업인 비상장법인의 주식을 주주인 갑외 5인이 보유주식 전부를 경영권 및 영업권을 포함한 대가를 감안하여 특수관계 없는 A에게 1주당 120,000원(상증법상 1주당 가액은 40,000원)에 양도하고자 함.

- 주식의 양도자와 양수자는 아파트 사업계획에 대한 사업성 검토를 바탕으로 산정한 추정이익, 사업위험 등 경제적 실질을 감안하여 주식의 거래금액으로 결정하였음.

(질의 1)

사실관계가 상기와 같을 경우 상속세 및 증여세법 제35조 제2항의 규정을 적용함에 있어 “거래의 관행상 정당한 사유”에 해당하는지 여부

(질의 2)

갑외 5인이 특수관계 없는 A에게 주식을 고가로 양도하는 경우 증여세 과세방법은.

【회신】

1. 「상속세 및 증여세법」제35조 제2항 및 같은법 시행령 제26조 제6항ㆍ제7항의 규정에 의하여 특수관계에 있는 자 외의 자에게 거래의 관행상 정당한 사유없이 재산을 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도하는 경우로서 그 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 그 대가와 시가의 차액에서 3억원을 차감한 금액을 양도자의 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세하는 것임. 이 경우 거래의 관행상 정당한 사유가 있는지 여부는 당해 거래의 경위, 거래 당사자의 관계, 거래가액의 결정과정 등을 감안할 때에 적정한 교환가치를 반영하여 거래하였다고 볼 수 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.

2. 거주자가 타인에게 비상장주식의 시가를 초과하여 고가로 양도하는 경우에 있어 양도차익 계산시 양도당시의 실지거래가액은 그 주식의 시가가 아니라 당사자간에 실제로 거래한 가액으로 하는 것임.

O 서면4팀-3632.2006. 11. 02.

O 재재산-10.2005.1.4.

타인에게 시가보다 높은 가액으로 양도소득세 과세대상 자산을 양도하는 경우 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액은 상속세및증여세법 제35조의 규정에 의하여 증여세를 과세하는 것임.