1. 질의내용 요약

□ 질의요지

1. 공동사업자(법인A)가 공동사업장에 현물출자하는 행위를 양도로 보아 양도차손익을 인식하는지 여부

2. 건물 준공전에 공동사업약정을 해지, 준공과 동시에 공유지분 등기를 하는 등 공동사업을 별도 영위하지 아니한 경우 공유지분 등기시점에 공동사업장에서 공동사업자로 토지 및 건물이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도차손익을 인식하는지 여부

□ 사실관계

법인A, 법인B 및 개인이 부동산 신축, 분양을 목적으로 공동사업약정을 체결함.

법인A는 토지를 현물출자하고, 법인B 및 개인은 금전출자함.

법인A는 현물출자 등기를 하지 않은 상황에서 건물 준공이전에 공동사업약정을 해지,

공동사업을 영위하지 아니한 상태에서 각 공동사업자가 손익분배비율대로 1/3씩 소유하는 공유지분등기를 함으로써 공동사업용 자산의 분할이 아닌 단순히 지분을 분할함.

법인A는 본 건 오피스텔에 대한 임대사업을 단독으로 영위할 목적으로 공유지분권자인 법인B 및 개인이 소유하고 있는 오피스텔 지분에 대한 임대차계약을 체결하고, 매월 임대료를 지급하기로 약정함.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법, 시행령, 시행규칙)

- 법인세법시행령 제92조의 2(토지 등 양도소득에 대한 과세특례)

⑨ 법인이 각 사업연도에 법 제55조의 2의 규정을 적용받는 2 이상의 토지 등을 양도하는 경우에 있어서 토지 등 양도소득은 당해 사업연도에 양도한 자산별로 법 제55조의 2 제6항의 규정에 의하여 계산한 금액을 합산한 금액으로 한다. 이 경우 양도한 자산 중 양도당시의 장부가액이 양도금액을 초과하는 토지 등이 있는 경우에는 그 초과하는 금액을 차감하여 토지 등 양도소득을 계산한다. (2005. 12. 31. 개정)

- 소득세법기본통칙 88-2【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】

③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다.

나. 관련 예규 등(예규, 해석사례, 심사, 심판예)

〇 재재산46014-119,2002.6.7

【제목】

토지 등을 주택신축판매업 등의 공동사업에 현물출자하는 경우, 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 유상양도된 것으로 보아 양도세 과세됨

【질의】

1. 당초 국세청에 질의한 내용

동일 필지에 취득시가가 각기 다르고 지분이 동일하게 1/4로 등기되어 있는 취득가액을 알 수 없는 토지를 공동 출자하여 공동사업(주택신축판매업 또는 부동산매매업)을 할 경우

(1) 공동사업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 출자된 토지에 대하여 취득시점과 취득가액을 어떻게 산정하여야 하는지.

(2) 공동구성원이 출자한 토지에 대하여 양도소득세 과세여부

2. 국세청 회신내용

(1) 공동사업자의 취득시기 및 취득금액

소득 46011-340(1999. 11. 12) 예규에 의한 공동사업자의 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것임.

(2) 공동구성원이 출자한 토지에 대한 양도소득세 과세여부

재일 46014-2657(1997. 11. 12) 예규에 의한 거주자(공동구성원)이 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세함.

3. 문제점

1필지의 토지에 공동으로 지분 등기된 토지를 각자 필지로 나누어 건물을 신축할 경우 건물 평수 및 건폐율 문제 등이 발생하여 토지 소유주가 공동으로 토지를 출자하여 건물을 신축할 경우, 국세청 회신문과 같이 자신의 지분 전부에 대하여 양도소득세를 과세하고 공동사업체의 토지 취득가액은 공동 구성원이 공동사업에 현물 출자시점의 토지가액으로 할 경우에는 실질상으로 자신의 토지에 자신이 건축물을 신축하는 경우와 조금도 다를 바가 없음에도 불구하고 자신이 자신에게 양도소득세를 과세하는 문제가 발생하게 됨. 즉, 공동사업은 토지가 공동으로 지분 등기되어 있어 단순한 행정행위(건축허가 등)를 하기 위한 과정일 뿐임.

또한 위 경우 양도소득세를 신고할 경우 양수인을 법인이 아닌 개인으로 기록하여 신고할 경우 자신이 자신에게 양도하였다는 결론에 도달하게 됨.

4. 재질의사항

공동으로 지분 등기된 취득가액을 알 수 없는 토지의 지분 변동없이 공동으로 건물을 신축할 경우 양도소득세는 과세되지 아니하며, 공동사업체의 토지 취득가액은 공동구성원 각자가 당초 취득한 토지 취득가액으로 함이 소득세법시행령 제55조 제1항 제2호의 규정에 합당하다고 생각되어 질의함.

※ 〈참고〉 소득세법시행령 제55조 제1항 제2호(부동산임대소득 등의 필요경비 계산) : 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 소득세법시행령 제89조의 규정을 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

【회신】

1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며

2. 공동사업자인 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물출자된 토지는 소득세법시행령 제55조 제1항의 규정에 의하여 “공동사업에 현물출자한 당시의 가액”을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임.

【보충설명】

ｏ 자산을 공동사업체(조합)에 현물출자하는 경우 당해 자산은 공동사업목적에 의하여 통제되고 그 조합구성원의 합유재산이 되므로 등기에 관계없이 현물출자시점에서 사실상 유상이전된 것으로 봄.

ｏ 위와 같이 현물출자한 자산 전체가 유상이전된 것이므로 공동사업에 의한 소득금액 산정시 현물출자한 토지 등의 취득가액은 당초 토지 등의 취득가액이 아니라 현물출자당시의 가액임.

〇 서면4팀-1831,2006.6.16

【제목】

공동사업자가 사업용 건물을 취득하여 공동사업을 영위하다 공동사업을 해지하고 건물을 각각 구성원의 지분별로 분할 등기하는 것은 양도소득세의 과세대상이 되는 것임

【질의】

(사실관계)

- 3인이 공동으로 소유하는 90여칸의 점포를 임대하며 임대수익은 1/3씩 분배함.

- 공동소유자 1인이 사망하여 상속인이 관리하고 있으며 2인의 경우 노령으로 재산관리에 어려움이 있어 30칸씩 분할하여 개별소유하고자 함.

(질의사항)

- 위의 경우 30칸씩 단독소유로 소유권변경등기를 하는 경우 부과되는 세금은.

【회신】

공유하고 있는 부동산을 실질적인 지분 변동없이 단순히 분할등기만 하는 경우에는 양도에 해당하지 아니하는 것이나,

공동사업자가 사업용 건물을 취득하여 공동사업을 영위하다 공동사업을 해지하고 건물을 각각 구성원의 지분별로 분할등기하는 것은 소득세법 제88조의 자산의 유상이전에 해당하여 양도소득세의 과세대상이 되는 것이며, 이는 또한 출자지분의 현물반환에 해당하여 부가가치세법 제6조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것임.

귀 사례의 점포의 분할등기가 단순한 지분의 분할인지 공동사업용 자산의 분할인지 여부에 대하여는 공동사업내용등 관련사실을 종합하여 판단할 사항임.

〇 재일46014-2718(97.11.19),

【제목】

소유지분이 변경되지 않는 공유토지의 분할이나 재분할은 ‘양도’에 해당안되나 소유지분이 변경되는 부분은 ‘양도’임

【질의】

1. 신·구 토지비교

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│ 구토지 │ 현토지 │

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│지번│ 면 적 │지목│ 소유자지분 │지번│ 면 적 │지목│ 소유자지분 │

├──┼─────┼──┼──────┼──┼─────┼──┼──────┤

│○동│ 1,391평 │ 전 │A:525/1,391│○동│1,963.1㎡ │ 대 │A:740.9㎡ │

│343 │(4,598㎡) │ │ │105 │  │ │B:1,222.2㎡│

│ │ │ │B:866/1,391 │○동│1,187.8㎡│ 대 │A:448.3㎡ │

│ │ │ │ │106 │ │ │B:739.5㎡ │

└──┴─────┴──┴──────┴──┴─────┴──┴──────┘

2. 토지구획 정리사업 환지 내역

· 구획정리사업 완료일 : 1981년 시작하여 1989년 완료

· 시행처 : ○○시장

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│ │ │ │ │ │ 환 지 면 적 │

│지번│ 면적 │ 가산 │ 기 준 │ 감 보 ├──┬────┬─────┬──┤

│ │ │ 면적 │ 면 적 │ 면 적 │지번│ 면 적 │ 소유자 │ 현 │

│ │ │ │ │ │ │ │ 지분(㎡) │사용│

├──┼───┼───┼────┼────┼──┼────┼─────┼──┤

│○동│4,598 │175.8 │4,774.2 │1,728.6 │○동│1,963.1│A:740.9 │B가 │

│343 ㎡ │㎡ │㎡ │㎡ │105 │㎡ │B:1,222.2│사용│

│(전)│  │ │ │ ├──┼────┼─────┼──┤

│ │ │ │ │ │○동│1,187.8 │B:739.5 │A가 │

│ │ │ │ │ │106 │㎡ │B:739.5 │사용│

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· 현재 ○○동 105, 106번지의 A, B는 각각 동일인임.

· 위 지상에 환지사용승인을 받아 1984년 건축물 준공(용도 : 공장)

· 위 두필지는 구획되어 있음(4m, 8m소방도로)

3. 교환계획

구획정리사업이후 현재까지 사실상 구분사용하고 있는 것을 감안하여 A가 B에게 105번지 A소유지분 740.9㎡를 B가 A에게 106번지 B소유지분 739.5㎡를 무상으로 교환하고자 함.

4. 질의내용

위 3.과 같이 교환할시 각각 양도소득세를 납부하여야 하는지

【회신】

공동소유의 토지를 소유자 지분별로 단순히 분할만 하는 경우에는 소득세법 제88조 제1항에서 규정하는 양도에 해당되지 아니하는 것임. 또한, 하나의 토지를 공유하던 자가 공유자지분 변경없이 2개이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에도 양도에 해당하지 아니하는 것임. 다만, 소유지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도에 해당하는 것임.

〇 재일46014-987(97.4.23)

【제목】

공유 부동산을 분할등기하여 양도하는 경우 양도차익계산시 그 취득시기는 당초 취득시기를 적용함

【질의】

1. 사건화된 사례

o 갑과 을은 1989년 부동산을 공동소유로 오던 중 1989 및 1990. 2회에 걸쳐 토지를 분할하는 과정에서 최초의 소유지분을 잘못 계산하여 1995년도에 최초의 각자지분으로 분할등기를 함.

o 거창 세무서에서는 이를 양도로 보아 1997. 1. 16 갑과 을에게 각각 2,184,990원, 14,456,670원의 양도 소득세를 부과하였으며 갑과 을이 이의 신청을 하였으나 받아들여지지 않아 1997. 2. 14 국세청에 심사청구를 제기함.

o 국세청에서는 1997. 3. 14 양도소득세 부과를 취소한다는 결정문을 송달함.

2. 질의내용

만약에 갑과 을이 금년도에 위 부동산을 매도할 경우 거창세무서에서는 갑과 을의 토지 취득일이 1995년도가 되어 1995년도 이후의 양도세를 부과한다는데 그러면 최초 취득일부터 공동소유토지의 지분 분할 등기를 한 1995년도까지의 양도 소득세에 대하여는 갑과 을이 적지도 않은 위 금액을 공제받게 되는지.

【회신】

1. 공동소유의 토지 또는 건물을 소유지분별로 단순히 분할만 하는 경우는 양도로 보지 아니하는 것이나 공유지분이 변경됨으로써 당초소유지분이 감소되는 경우, 그 감소된 부분은 양도로 보아 양도소득세를 부과하는 것임.

2. 이 경우 양도로 보지 아니함. 공유분할 토지를 분할등기일 이후 양도하는 것에 대한 양도차익을 계산함에 있어 취득시기를 적용하는 경우에는 공유분할등기일이 아닌 당초의 취득시기를 적용하는 것임.

〇 국심98서2384, 99.1.27

전체토지를 실지소유자별로 분할한데 불과한 이 건의 경우는 구 소득세법 기본통칙 제1-1-14-4(자산의 양도로 보지 아니하는 경우) 제3항 『공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할만 하는 경우에는 양도로 보지 아니한다』에 해당되어, 이건 쟁점토지의 양도는 공동소유토지의 분할을 위한 형식적절차에 불과한 무상양도라는 청구주장은 이유있는 것으로 판단된다.

(같은 뜻 : 재산01254-1575, 1985. 5. 24 및 재일 46014-2718, 1997. 11. 19)