1. 질의내용 요약

○ 질의자는 부동산매매업을 영위하는 개인사업자로서 보유중인 부동산 매매를 위하여 여러 명의 소개인과 계약을 체결하였는 바, 이 계약에 의하면 매월 일정액의 수수료를 지급하며 소개인 중 부동산 매각에 성공한 자에게는 성공수수료도 별도로 지급하도록 되어 있음

   이 경우 소개인들에게 지급되는 월정액수수료와 성공수수료 모두가 소득세법 제97조 제1항 제4호에서 규정하는 “양도비”에 해당되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

   ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

    ① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다.

     1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액 (2003. 12. 30. 신설)

     2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

      가. 주택등매매차익에 제104조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액

      나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

    ② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택등매매차익의 계산 그 밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ○ 소득세법시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

    ① 법 제64조 제1항에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자”라 함은 국내에 주택(제167조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 주택을 제외 한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대(제154조 제1항의 규정에 의한 1세대를 말한다)의 구성원을 말한다. (2003. 12. 30. 신설)

    ② 법 제64조의 규정에 의한 주택 매매차익은 당해 주택의 매매가액에서 다음 각호의 금액을 차감한 것으로 하되, 제167조의 3 제1항 각호의 규정에 해당하는 주택의 경우에는 매매차익이 없는 것으로 한다. (2003. 12. 30. 신설)

     1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비

     2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액

    ③ 법 제64조의 규정을 적용함에 있어서 주택 보유수의 판정 및 세액계산 등에 관하여는 제167조의 3 제2항 내지 제7항의 규정을 준용한다.

    ④ 법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그밖에 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다.

  ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

    ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정)

     1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

     2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

     3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

    ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

     1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

     2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

 ○ 소득세법시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

    ① 법 제64조 제1항에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자”라 함은 국내에 주택(제167조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 주택을 제외 한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대(제154조 제1항의 규정에 의한 1세대를 말한다)의 구성원을 말한다.

    ② 법 제64조의 규정에 의한 주택 매매차익은 당해 주택의 매매가액에서 다음 각호의 금액을 차감한 것으로 하되, 제167조의 3 제1항 각호의 규정에 해당하는 주택의 경우에는 매매차익이 없는 것으로 한다. (2003. 12. 30. 신설)

     1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비

     2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액 (2003. 12. 30. 신설)

    ③ 법 제64조의 규정을 적용함에 있어서 주택 보유수의 판정 및 세액계산 등에 관하여는 제167조의 3 제2항 내지 제7항의 규정을 준용한다. (2003. 12. 30. 신설)

    ④ 법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그밖에 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다. (2003. 12. 30. 신설)

  ○ 기본통칙 97-12 【양도비용의 범위】

      자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함한다.

  ○ 서면4팀-501, 2005.04.01

   실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도자산의 용도변경,개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용과 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비 등은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 지급 사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 공사도급 계약서, 세금계산서, 정규 영수증, 무통장입금 영수증, 기타 대금지급 사실을 입증하는 서류 등이 있으나, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출증빙을 확인하여 사실판단할 사항임. 여기서 취득시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도시의 부동산 중개수수료는 양도비에 포함되는 것임.

  ○ 감심2005-130, 2005.11.24

   부동산 양도시 중개를 하였다면 확인 가능한 중개수수료는 양도소득 계산시 필요경비로 인정됨

  ○ 대법90누6439, 1991.01.25

  【제목】

    소개비는 실지지급된 금액이 필요경비로 공제됨

  【판결이유】

  소개비는 (구)소득세법 제45조 제1항 제4호, 동법 시행령 제94조 제4항에서말하는 “부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비”에 해당되어 양도차익의 계산에 있어서는 이를 양도가액에서 공제할 필요경비에 포함시켜야 하며, 소개비가 통상의 부동산취득에 따른 중개수수료에 비하여 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지 지급된 금액에 따라야 함.