1. 질의내용 요약
○ 질의내용
- 개인이 장기 보유한 토지 위에 주택을 신축하여 판매하는 경우에 양도소득 또는 사업소득의 과세방법에 있어서 어느 것이 타당한지 여부.
․ 갑설 : 전체를 사업소득으로 과세하며 개인의 최초 토지 취득가액은 사업소득의 필요경비에 산입한다.
․ 을설 : 사업에 공한 날까지는 양도소득으로 과세하고 그 이후로는 사업소득으로 과세하되, 사업에 공한 날의 토지의 양수가액은 사업소득의 필요경비에 해당한다.
- 위의 경우에서 개인들(5명)이 공동으로 주택신축판매업을 하는 경우와 개인들(5명)과 시행자가 지주공동사업으로 주택신축판매업을 하는 경우의 소득구분.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
Ο 소득세법 제19조【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6.건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다.이하 같다)에서 발생하는 소득
Ο 소득세법 시행령 제32조【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 대통령령이 정하는 주택신축판매업이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1.주택을 건설하여 판매하는 사업
Ο 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다. (2007. 2. 28. 개정)
2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)
Ο 소득세법 기본통칙19-5【주택신축 판매사업의 범위】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다.
4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.
5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.
Ο 소득46011-340, 1999.11.12.
공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자 시기로 보는 것임.
Ο 소득46011-90, 1999.09.28.
거주자가 소유하던 토지를 공동사업(주택신축판매업)에 현물출자한 경우, 당해 사업의 필요경비에 산입하는 토지의 취득가액은 현물출자 당시의 시가에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임.
거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며
공동사업자인 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물출자된 토지는 소득세법시행령 제55조 제1항의 규정에 의하여 “공동사업에 현물출자한 당시의 가액”을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임.
Ο 서면1팀-389, 2006.03.27.
1. 〈질의1〉의 경우 공동사업이라 함은 민법상의 조합계약에 의하여 2인 이상이 그 지분 또는 손익분배의 비율, 대표자 기타 필요한 사항 등을 정하여 공동으로 출자하여 공동으로 경영하고 당사자 전원이 그 사업의 성공여부에 대해 이해관계를 가지는 사업을 말하는 것으로서 귀 질의의 토지소유자들과 법인 신축판매업자의 공동사업주체간의 실질적인 공동사업 여부는 이익의 분배방법 및 비율이 정해져 있는지 등의 동업계약내용과 도급, 약정 내용에 따라 사실판단할 사항임.
2. 〈질의 2〉경우 개인과 법인이 공동으로 사업을 경영하는 경우 당해 공동사업장에 대한 소득금액계산은 당해 사업장을 1거주자로 보아 계산하며, 이 경우 개인의 소득금액은 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 계산하는 것임.
3. 〈질의4〉의 경우 개인과 법인이 동업계약에 의하여 공동사업을 영위하는 경우 당해 공동사업체가 법인설립등기를 하거나 국세기본법 제13조의 규정에 의하여 법인으로 보는 때에는 법인세법의 규정을 적용 받으며, 그 외의 경우에는 거주자로 보아 소득세법의 규정을 적용하는 것임.
4. 〈질의5〉경우 법인이 개인사업자와 공동으로 사업을 영위함에 있어서 명시적으로 이익의 분배방법이나 분배율이 정하여져 있지 아니하더라도 사실상 이익이 분배되는 경우에는 그 단체의 구성원이 공동으로 사업을 영위하는 것으로 보아 당해 공동사업장의 자산ㆍ부채 및 수입ㆍ비용 등에 관한 거래금액 중 법인의 지분에 해당하는 금액에 대하여 법인세법을 적용하여 산출된 금액을 당해 법인의 익금과 손금으로 하는 것임.
Ο 소득46011-3068, 1997.11.29.
개인과 법인이 동업계약에 의하여 공동사업을 영위할 경우, 당해 공동사업체가 법인설립등기를 하거나 국세기본법 제13조의 규정에 의하여 법인으로 보는 때에는 법인세법의 규정을 적용받으며, 그 외의 경우에는 거주자로 보아 소득세법의 규정을 적용하는 것임.