1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 아버지 소유의 농지와 건물에 대해 행정중심복합도시로 수용이 되어서 보상을 받음.
- 현재 농지와 건물 부속토지인 대지는 소유권이 토지공사에 이전된 상태이고 건물부분은 토지공사에서 가등기 상태임(건물은 아버지 소유로 되어 있음).
- 토지 보상금은 100%수령하였으나, 건물 보상금은 90%(잔금 약5～6백만원)만 수령함.
- 위 행정중심복합도시 개발사업은 5～6년 후에 이루어지며, 건물잔금 10%는 이주를 강제 수단인 철거이행보증금 성격이며, 본인이 원하는 경우 잔금 10%와 주거이전비와 이사비용을 수령하고 퇴거할 수 있는 상황임.
- 아버지는 위 보상을 받은 날로부터 1년 이내에 대체부동산을 취득해야 취득세 및 등록세 감면이 되는 이유로 주택을 대체취득 하였음.
○ 질의내용
- 위와 같은 경우 일부 보상받은 주택을 양도시 현행 세법상 1세대 2주택에 해당하는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정)
⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정)
2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정)
○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정)
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-1552, 2007.5.9
【질의】
(내용)
- 2003.04.15 토지(대지) 290평을 취득하여 2003.10.20 A주택의 건물(2층) 55평을 신축하였음
- 2006년 1월에 위 A주택과 그 부속토지가 ○○○○공사에 수용되어 토지에 대한 보상금 1억5천만원(토지의 총보상금 100%)과 A주택의 건물에 대한 보상금 2억원(건물의 총보상금 90%)을 수령 하였음
- 2006년 3월에 ○○세무서에 A주택의 건물에 대한 정착면적에 5배를 곱하여 산정한 토지에 대하여는 양도소득세를 신고납부 하였음
- 현재 토지의 등기부상 소유주는 ○○○○공사로 변경되어 있으나, A주택의 건물은 본인 소유로 등재되어 있음
- 위 A주택이 소재하는 지역은 유물발굴 가능성이 제기되어 현재 유물 탐사중에 있으며, 향후 약 2년 정도는 A주택에서 거주가 가능할 것으로 예상됨
- A주택의 건물에 대한 보상금의 잔금 10%는 A주택에서 퇴거시에 지급받기로 약정되어 있음
- 2007년 4월에 다른 B주택을 취득할 예정임
- A주택에서 2008년 10월경에 퇴거하면서 A주택의 건물에 대한 보상금의 잔금 10%를 지급받을 예정임
(질의)
① 위와 같은 경우로서 2007년 4월에 다른 B주택을 취득하는 경우로서 그 B주택을 취득한 날부터 1년이 경과된 이후인 2008년 10월경에 A주택에서 퇴거하고 당해 A주택의 건물에 대한 보상금의 잔금 10%를 지급받는 경우 A주택과 그 부수토지는 일시적 1세대 2주택 비과세 규정이 적용되지 아니하여 2006년 3월에 자진납부한 양도소득세 이외에 추가로 양도소득세를 납부하는지 여부
② 위 '①"에 의하여 양도소득세를 추가로 납부하는 경우 A주택의 정착면적 5배를 곱하여 산정한 토지를 포함한 전체 토지면적 등에 대하여 양도소득세를 납부하는지 여부
【회신】
1. 귀 질의의 경우 기 회신사례 서면4팀-483(2007.2.5)호를 참고하기 바라며,
2. 이 경우 거주자가 사업시행자에게 당해 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 양도소득세 비과세 여부는「소득세법 시행령」제155조 제1항의 규정을 참고하기 바랍니다.
- 서면4팀-483 (2007.02.05)
1세대 2주택을 소유하는 자의 1주택 및 그 부수토지가「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용되면서 2006년 12월에 그 부수토지에 대한 보상금을 수령한 때에는「소득세법 시행령」제162조 제1항 규정에 의하여 대금을 청산한 날, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것임.
○ 서면4팀-951, 2007.03.21
【질의】
(내용)
- A주택은 2000.5.29. 취득, B주택은 2006.1.20. 취득
- A주택의 부수토지는 2006.12.21. 한국○○공사에 소유권이전등기하고 그 보상금은 2007.2.28. 지급받았음.
- A주택의 건물부분에 대한 보상금은 협의중에 있음.
- A주택은 B주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세요건에 충족됨.
(질의)
- 위와 같은 경우 A주택의 부수토지의 소유권이전등기접수일을 양도일로 할 수 있는지 - A주택은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부 등
【회신】
1. 1세대 2주택을 소유하는 자의 1주택 및 그 부수토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용되면서 2006년 12월에 그 부수토지에 대한 보상금을 수령한 때에는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 규정에 의하여 대금을 청산한 날, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것임.
2. 국내에 1주택을 소유한 거주자인 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지(사업인정고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다. 이하 같음)의 일부가 같은법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도일 또는 수용에 포함되는 것으로 보는 것임.
○ 서면4팀-927 (2007.03.19)
귀 의견조회의 경우 기 회신사례 서면4팀-483(2007.02.05)호를 참고하기 바라며, 이 경우 거주자가 사업시행자에게 당해 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 양도소득세 비과세 여부는 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 규정을 참고하기 바랍니다.