1. 질의내용 요약

○ 사실관계

   - 본인은 고향에서 농사를 지으며 살고 있으며, 본인의 토지위에 주택사업자가 아파트를 신축한다 하여 토지 매매를 시작함.

    * 1991.06.28. 토지대금 총 140,000,000원을 주택사업자(아파트시행업체) A에게 토지(전) 200평을 평당 700,000원으로 매매함.

    * 계약금 14,000,000원을 계약일에 받고, 1개월 뒤 중도금 50,000,000원을 받았음.

   -본인은 그 후 주택사업자 A에게 토지 사용승낙서를 제공하였으며, A는 잔금을 차일피일 미루다 지하1층과 지상8층까지 콘크리트 스라브 공사를 완료한 상태에서 부도가 나서 잠적하였음.

   -그 후 B(주택사업자)라는 아파트시공업체가 1996년경 재판으로 사업권을 인수하고 협조를 요청하여 본인은 토지잔금만 주면 토지를 넘겨주겠다고 법정에서 판사 앞에서 약속하여 인락서 판결(1998. 9월)을 받았으나, B라는 업체도 재무구조가 빈약하여 B회사는 다시 C회사로 사업권을 넘겼음.

   -사업권을 인수한 주택사업자 C가 작년부터 몇 차례 본인을 찾아와 남은 토지잔금을 일부 경감하여 정산하고 등기이전을 해 줄 것을 청하기에 그동안 잔금 청산으로 인한 정신적인 피해 및 매매를 했지만 본인의 명의로 인하여 부담한 토지분 재산세 등 그 모든 것이 억울했지만, 신경쓰기 싫어 그렇게 하기로 합의하였음.

   - 따라서 금년 2월 중에 잔금을 수령하고 당해 토지를 양도하고자 함.

  ※ 흐름 요약표

                   토지금액 경감, 잔금 청산 후 소유권이전(매매완성)

○ 질의내용

1) 당해 토지의 공부상 지목은 “전”이며, 토지이용계획확인서상 용도지역은 녹지지역으로 당해 토지는 1995년경 이미 붙임 사진과 같이 아파트 골조가 진행된 상태의 아파트 부수토지로서 금일에 이른 상황이며, 이러한 경우 비사업용토지의 예외 판정기준인 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당하는지 여부. 즉 당해 토지가 사업용인지 또는 비사업용토지인지 여부

2) 16년 전에 매매계약이 이루어졌고 중도금을 받은 시점 및 1998.09.01. 인락 판결을 받은 시점 그리고 아파트잔금을 받을 예정인 금년 2월 중 토지의 양도귀속시기는 언제인지 여부

3) 16년 전 거래 시작으로 1998.09.01. 판결로서 채권, 채무로 보아야하는지 여부 및 2007년 잔금거래로 토지명의 매도는 채권, 채무의 거래해소 잔금이 되는지 여부

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (2005. 12. 31. 신설)

 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설)

 나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」 제3조 제4항의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시ㆍ광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제168조의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. (2005. 12. 31. 신설)

3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정경제부령이 정하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

③ 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)

5. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 (2006. 2. 9. 호번개정)

○ 소득세법 시행규칙 제83조의 5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제168조의 14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)

5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다) (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일