※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 내 용
- 2002.04.03 ○○○○○ 주거환경개선사업지구로 지정된 지구내에 토지 및 건축물을 소유 및 거주한 1세대 1주택 비과세 대상임
- 2004.02.20 사업시행인가 및 2004.10.15 보상계획공고에 따라 토지보상 및 동 지구 아파트의 분양권(분양권 : 무상공급이 아니하고 일반분양가액 보다 낮은 가격으로 분양)을 받고 수용되어 2006년 3월 대체주택을 취득하여 이주하였음
- 2007.07.04 충남 ○○○○○ 주거환경개선지구 주택공급기준에 의거 시행기관인 ○○공사로부터 공공분양의 국민주택규모 아파트(84㎡)를 특별분양 받았음(2009년 9월 입주예정)
- 수용방식의 주거환경개선사업은 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발 또는 주택재건축사업과는 달리 토지소유권이 지구주민에게 있지 않고 사업시행자에게 이전되며, 건축물은 멸실됨
- 수용에 따른 토지의 보상가액은 시가에 미달하였고 특별분양받은 아파트의 분양가액은 일반분양가액의 60%에 분양되었음
○ 질 의
- 위와 같은 경우로서 아파트의 특별분양가액이 일반분양가액의 60%에 분양된 경우 그 특별분양가액과 일반분양가액의 차액은 특별분양받은 당해 아파트의 분양권을 양도하는 경우에 필요경비로 공제받을 수 있는지 여부
- 특별분양받은 아파트의 당해 분양권을 양도하는 경우 양도소득세의 세율은 50%가 적용되는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정)
나. 이하 생략
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
3. (삭제, 2000. 12. 29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
② 생략
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정)
④ 생략
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30. 신설)
⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. (1996. 12. 30. 신설)
⑦ 생략
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. - 3. 생략
② 생략
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정)
3의 2. - 4. 생략
④ (삭제, 2000. 12. 29.)
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정)
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (2007. 2. 28. 개정)
⑥ 이하 생략
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 생략
4. 이하 생략
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정)
양도소득과세표준 세율
1천만원 이하 과세표준의 100분의 9
1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18
4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27
8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36
2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정)
양도소득과세표준의 100분의 40
2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설)
양도소득과세표준의 100분의 50
2의 3. - 5. 생략
② 제1항 제2호ㆍ제2호의 2 및 제4호 가목의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 당해 자산의 취득일로 본다. (2003. 12. 30. 개정)
1. - 3. 생략
③ 이하 생략
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-3260, 2006.09.25.
【회신】
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 「같은법 시행령」 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며,
귀 질의의 경우 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 종합ㆍ확인하여 사실판단할 사항임.
○ 서면4팀-170, 2005.01.24.
【회신】
양도소득세 세율 적용시의 보유기간은 소득세법 제104조 제2항의 규정에 의거 원칙적으로 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이며, 지방자치단체가 관내 아파트를 수용(협의매수 포함)ㆍ철거하면서 이주대책의 일환으로 철거민이 같은 지방자체단체가 시공하는 아파트를 선택하여 특별분양 받을 지위를 부여받아 특정아파트에 대한 분양계약을 체결한 후 분양권 상태에서 이를 양도하는 때에는 특정한 아파트의 분양계약을 체결한 날부터 양도일까지를 양도자산의 보유기간으로 하는 것임.
○ 서면4팀-1907, 2004.11.25.
【회신】
1. 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산할 경우 공제할 취득가액은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이 되는 것으로, 서울특별시철거민등에대한국민주택특별공급규칙에 의하여 공급받은 아파트입주권을 양도하는 경우 당해 입주권의 실지취득가액은 없는 것임. 다만, 양도가액을 분양대금납입액을 포함한 금액으로 하는 경우에는 양도일 현재 납입한 분양대금이 실지취득가액이 되는 것임.
2. 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날이 되는 것으로, 귀 질의의 경우는 아파트입주권을 받은 날이 되는 것임.
○ 서면4팀-1467, 2005.08.19.
【회신】
소득세법 시행령 제154조 제1항 본문에서 규정하는 보유기간과 거주기간은 동법 시행령 제154조 제5항 및 동법 제95조 제4항 규정에 의하여 계산하며, 종전주택의 수용 등으로 특별분양받은 주택을 양도할 경우 주택의 보유ㆍ거주기간은 수용된 주택의 보유ㆍ거주기간을 통산하지 아니하는 것임.
( 이 하 여 백 )