※ 붙임자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계 및 질의내용
- 2001.년 취득하여 2007년 양도하는 공동주택이 취득당시 및 양도당시 공동주택에 대한 기준시가가 고시되지 않는 경우 환산취득가액 계산방법?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설)
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설)
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정)
② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설)
1. 생략
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정)
양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가
제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────────
또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의
규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에
의한 양도당시의 기준시가)
○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정)
① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정)
가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
나. 건물 (2005. 7. 13. 개정)
건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정)
건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액
라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
② 제1항 제1호 가목 단서에서 “배율방법”이라 함은 양도ㆍ취득당시의 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다. (1994. 12. 22. 개정)
③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득당시의 기준시가 또는 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 7. 13. 개정)
④ 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 국세청장이 기준시가를 산정한 때에는 이를 고시하기 전에 인터넷을 통한 게시 등 재정경제부령이 정하는 방법에 따라 이를 공고하여 20일 이상 소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. (2005. 7. 13. 신설)
⑤ 국세청장은 제4항의 규정에 의하여 소유자 그 밖의 이해관계인으로부터 의견을 제출받은 때에는 의견제출기간이 만료된 날부터 30일 이내에 그 처리결과를 통지하여야 한다. (2005. 7. 13. 신설)
⑥ 제4항의 규정에 의한 공고에는 기준시가열람부의 열람장소, 의견제출기간 등 대통령령이 정하는 사항이 포함되어야 한다. (2005. 7. 13. 신설)
○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】
① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2006. 2. 9. 개정)
1. 「지적법」에 의한 신규등록토지 (2005. 2. 19. 개정)
2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2005. 2. 19. 개정)
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토지 (2005. 2. 19. 개정)
4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) (1997. 12. 31. 신설)
③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. (1999. 12. 31. 개정)
⑪ 법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이라 함은 다음 각 호의 규정에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2006. 2. 9. 신설)
1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 동법 제16조 제7항의 규정에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 (2006. 2. 9. 신설)
2. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 (2006. 2. 9. 신설)
○ 지방세법 제111조 【과세표준】
① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다. (1978. 12. 6 개정) 〈☞ (주) 1〉
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. (1995. 12. 6. 개정)
1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정) 〈☞ (주) 2〉
2. 제1호외의 건축물과 선박ㆍ항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액 (2005. 1. 5. 개정)
③ 건축물을 건축(신축 및 재축을 제외한다) 또는 개수한 경우와 대통령령이 정하는 선박ㆍ차량 및 기계장비의 종류변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령이 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)
나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙)
○ 서면4팀-1223, 2006.05.02
【제목】
소득세법 시행령 제176조의 2 제2항의 환산한 취득가액은 양도당시의 실지거래가액(매매사례가액 또는 감정가액)에 취득당시의 기준시가를 양도당시의 기준시가로 나눈 금액을 곱하여 산정함
【질의】
(사실관계)
- 재건축조합 설립인가 : 2003.5.22.
- 사업계획승인일 : 2003.8.11.
- 신탁등기 : 2004.1.9.
- 관리처분계획총회 : 2004.6.17.
- 준공예정일 : 2006.6.10.
- 청산예정일 : 2006년 10월
┌────┬────┬────┬─────┬──────┬─────┬────┐│ 구분 │권리가액│분양가액│관리처분시│청산금지급액│청산금잔액│ 비고 ││ │ │ │ 청산금 │(2005.5.20.)│ │ │├────┼────┼────┼─────┼──────┼─────┼────┤│A조합원 │ 12억원 │ 7억5천 │4억5천만원│ 3억원 │1억5천만원│ 청산시 ││ │ │ 만원 │ │ │ │지급예정│├────┼────┼────┼─────┼──────┼─────┼────┤│B조합원 │ 9억원 │ 7억5천 │1억5천만원│ 1억5천만원 │ │ 청산시 ││ │ │ 만원 │ │ │ │증감예정│└────┴────┴────┴─────┴──────┴─────┴────┘
＊ A, B 모두 청산시에 청산금의 증감이 있을 예정임.
- 지급받은 청산금에 대한 양도소득 신고와 관련임.
(질의사항)
1. 위와 같이 청산금을 지급받는 경우 청산금에 해당하는 부동산의 양도시기는.
2. 실거래가 신고지역인 경우 양도가액 및 취득가액을 실거래가액으로 신고 여부 및 취득가액을 알 수 없는 경우 환산취득가액 적용시 분모가액에 관리처분 당시 공시지가와 청산금 지급받은 시정의 공시지가 중 어느것을 적용하는지.
3. A조합원의 경우 재건축주택 포함하여 3주택으로 3주택 중과세율 적용대상 여부
4. 1세대 1주택 비과세대상(권리가액 6억 이하)은 청산금도 비과세 해당되는지 여부와 1세대 1주택(권리가액 6억 초과)(보유, 거주 5년)인 경우 청산금 지급받는 경우 과세대상인지 여부
【회신】
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택사업에 참여한 조합원이 소유하던 종전 부동산을 조합에 제공하고 그 대가로 당해 조합으로부터 새아파트를 취득할 입주권과 청산금을 교부받은 경우로서 당해 청산금 수령액에 상당하는 종전 부동산의 양도일은 원칙적으로 대금청산일로 하는 것임. 다만, 소득세법 시행규칙 제78조의 규정에 의한 장기할부조건에 해당하는 경우에는 소유권이전등기접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것으로 귀 질의의 경우 사용수익일이 언제인지는 사실판단할 사항임.
2. 「소득세법」 제96조 제2항 각호에 해당하는 경우에는 그 자산의 양도가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제2항에 의거 환산한 취득가액의 산정은 양도당시의 실지거래가액(매매사례가액 또는 감정가액)에 취득당시의 기준시가를 양도당시의 기준시가를 나눈 금액을 곱하여 계산하는 것이며, 양도당시라 함은 위 1.에서 확인되는 양도시기를 말하는 것임.
○ 서면4팀-906, 2005.06.09
【제목】
실가과세대상 양도자산의 실지 취득가액을 알 수 없는 경우 양도차익은 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용한 금액으로 함
【질의】
실지거래가액이 적용되는 재건축아파트 (실가과세대상 양도자산)의 양도차익을 산정함에 있어 취득당시의 실지거래가액을 알 수 없는 경우 소득세법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 계산산식에 의한 환산취득가액을 취득시 실지거래가액으로 적용할 수 있는지 여부.
【회신】
소득세법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 1985.1.1. 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 같은법 시행령 제176조의 2 제1항 각호의 사유로 인하여 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용한 금액으로 하는 것임. 이 경우 환산가액은 같은법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 산식을 적용하여 계산한 가액으로 하는 것임.
○ 재산46014-173, 1995.05.06
【요약】
국세청장이 지정한 지역내 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 기준시가를 이용한 취득가액 계산식.
【질의】
89.4 91.5 93.2 93.5
------------△------------△-----------△-----------△-----
토지치득 조합APT 기준시가 양 도
준 공 최초고시
양도당시에는 특정 APT에 해당하고 취득당시(토지를 먼저 취득하고 나중에 조합APT 준공)에는 국세청 기준시가가 조사되어 있지 않은 경우 취득가액은.
【회신】
소득세법시행령(1994. 12. 31 대통령령 제14467호로 개정된 것) 제164조 제4항의 규정에 의한 국세청장이 지정한 지역내에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우의 취득당시 기준시가는 같은영 같은조 제8항의 규정에 의하여 계산함. 귀 질의의 경우 국세청 회신내용이 타당함.
〈참 고〉 국세청의 회신(재일 46014-2600, 1994. 9. 30) 귀 질의의 경우 당해 아파트의 취득가액을 기준시가로 계산하는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산된 금액으로 한다.
아파트 준공시점의
1. 당해 아파트의 최초 과세시가표준액
고시당시의 기준시가 ×--------------------------
기준시가 최초 고시당시의
과세시가 표준액
=아파트준공시점의 당해 아파트 환산 기준시가
아파트 준공시점의
2. 당해 아파트의 준공시점의 건물의 기준시가
환산기준시가 ×--------------------------
아파트 준공시점의 토지
건물의 기준시가합계액
=건물의 환산 취득가액
토지의 취득당시의
3. [(1)에 의한 금액 과세시가표준액
-(2)에 의한 금액] ×--------------------------
아파트 준공시점의 토지의
과세시가표준액
=토지의 환산 취득가액
4. 환산취득가액=(2)+(3)