1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 거주자 甲은 토지거래허가구역내 토지A에 대하여 1999년에 乙과 매매계약 을 체결하고 잔금을 모두 수령하였음
- 매수자인 乙이 토지거래허가를 득하지 못하여 소유권이전등기를 하지 못한 상태에서 도시개발 사업지구로 지정되어 소유권 이전이 가능해 졌음
- A토지는 2007년 중 수용될 예정임
○ 질의내용
- 1999년 매매계약에 대한 A토지의 양도시기는 언제인지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙)
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.
③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2005. 2. 19. 개정)
④ 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타 주주가 주식 등을 양도함으로써 당해 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식 등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. (1999. 12. 31. 개정)
⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다.
⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)
1. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산 (2000. 12. 29. 개정)
2. (삭제, 1995. 12. 30.)
3. 1985년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제3호의 자산 (2000. 12. 29. 개정)
⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 날”이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)
1. 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일 (2000. 12. 29. 개정)
2. (삭제, 1995. 12. 30.)
3. 법 제94조 제1항 제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일 (2000. 12. 29. 개정)
⑧ 제1항 내지 제4항의 규정은 법 제95조의 규정에 의한 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다.
나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)
○ 서면4팀-4211, 2006.12.28
【회신】
부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.
○ 서면4팀-3094, 2006.09.08
【회신】
1. 토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 취득시기를 판정함에 있어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법 시행령 제162조 제1항 본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기 및 취득시기가 되는 것임.
2. 상기 “1”을 적용함에 있어 거주자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 양도소득과세표준 예정신고는 소득세법 제105조 제1항 제1호 단서 규정에 따라 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 하여야 하는 것이며, 허가를 받기 전에 이행한 양도소득세 과세표준 예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것임