1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 자산 소재지 : 부산광역시 동래구 ○○동 ××번지 □□아파트 제상가동 제○층 제○○호

- 재건축 현황 등

○ 질의내용

①「소득세법 시행령」제166조 제3항의 규정을 적용함에 있어 분자(취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 기준시가)가 분모(관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 기준시가)보다 큰 경우 취득가액의 한도액은 기존건물과 그 부수토지의 평가액으로 하는지 여부

②「소득세법 시행령」제166조 제3항의 규정을 적용함에 있어 2005. 5. 30. 이전에 사업시행인가를 받은 경우 분모의 금액은 관리처분계획인가일 현재의 기준시가를 적용하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. (2007. 2. 28. 개정)

1. 청산금을 납부한 경우 (2007. 2. 28. 개정)

[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다)

2. 청산금을 지급받은 경우 (2001. 12. 31. 개정)

양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. (2007. 2. 28. 신설)

1. 청산금을 납부한 경우 (2007. 2. 28. 신설)

[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)

2. 청산금을 지급받는 경우 (2007. 2. 28. 신설)

제1항 제2호에 따른 가액

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (2007. 2. 28. 개정)

              취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조

기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

그 부수토지 × ─────────────────────────

의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의

              법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

④ 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】(2005. 5. 31. 대통령령 제18850호로 개정된 것)

① 생략

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (2005.5.31.개정)

              취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조

기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

그 부수토지 × ─────────────────────────

의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의

              법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

③ 이하 생략

○소득세법 시행령 부칙 (2005. 5. 31. 대통령령 제18850호)

①【시행일】이 영은 공포한 날부터 시행한다.

②【일반적 적용례】이 영은 이 영 시행후 양도하는 분부터 적용한다.

③ 생략

④【주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관한 경과조치】이 영 시행 전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.

○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】(2005.5.31. 대통령령 제18850호로 개정되기 전의 것)

① 생략

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.(2003.12.30. 개정)

              취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조

기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

그 부수토지 × ──────────────────────────

의 평가액 관리처분계획인가일 또는 사업시행인가일 현재 기존

              건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에

              의한 기준시가

③ 생략

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 법규과-506, 2005.10.05

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물과 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 소득세법 시행령 제166조 제5항의 규정에 의하여 구분 계산한 양도차익(구분 계산한 양도차손은 0원)의 합계액임.

○ 서면4팀-370, 2007.01.26

【질의】

(사실관계)

- 2003.9월에 25평의 아파트를 111백만원을 취득하였음.

- 재건축사업이 추진되어 2005.5월에 재건축승인을 받고 2005.10월에 파옥됨.

- 재건축조합에서는 본인소유 25평에 대한 권리금으로 122백만원, 분양신청한 33평형에 대한 추가부담금을 157백만원으로 결정하고 추가부담금을 입주할 때까지 9회에 걸쳐 계약금과 중도금으로 나누어 분납하도록 하였음.

- 2006. 5월과 6월에 분양계약금으로 31,539,590원을 납부하여 분양계약을 완료하고, 동년 10월에 중도금으로 15,769,795원을 납부하였음.

- 본인 사정에 의하여 2006. 12. 1.에 위 분양권을 178백만원에 매도하였음.

- 본인은 무주택자임.

(질의내용)

양도소득세를 계산할 때 납부한 분양계약금과 중도금이 취득가액에 포함되는지.

【회신】

2005. 5. 30. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 조합원입주권을 양도할 경우 당해 조합원의 양도차익은「구 소득세법 시행령」제166조(2005. 5. 31. 개정되기 전)의 규정을 적용하여 산정하는 것임.