※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 내 용
- 대한주택공사에서 분양한 경기도 오산시 지역에 소재하는 국민주택규모 이하 미분양주택 4주택을 취득하여 2000.06.20 준공후 오산시청에 임대조건 신고하고 주소지 관할인 양천구청에 2000년 6월 임대주택법에 의한 주택임대사업자로 등록하고 5년 이상 임대하였음
※ 1주택 1998.02.17 분양계약 체결, 2주택 1998.04.20 분양계약 체결, 1주택 1998.04.30 분양계약 체결 하였음
- 위 임대주택은 임대를 개시한지 6년이 경과한 2006년 10월 - 11월중에 4주택을 모두 정리(양도)하고 폐업신고 하였음
○ 질 의
- 거주자가 주택건설업자로부터 1998.03.01 부터 1998.12.31 까지 기간중에 미분양 국민주택을 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택을 2000년 6월에 「임대주택법」에 의하여 지방자치단체에 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하다가 2006년에 양도한 경우 「조세특례제한법」제98조 제3항 및 같은법 시행령 제98조 제5항의 ‘미분양주택에 대한 과세특례’ 규정을 적용받을 수 있는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제98조 【미분양주택에 대한 과세특례】
① 거주자가 대통령령이 정하는 미분양 국민주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1997년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유ㆍ임대한 후에 양도하는 경우 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 다음 각호의 방법 중 하나를 선택하여 적용받을 수 있다. (1998. 12. 28. 개정)
1. 소득세법 제92조 및 제93조의 규정에 따라 양도소득의 과세표준과 세액을 계산하여 양도소득세를 납부하는 방법. 이 경우 양도소득세의 세율은 동법 제104조 제1항의 규정에 불구하고 100분의 20으로 한다. (1998. 12. 28. 개정)
2. 소득세법 제14조 및 제15조의 규정에 따라 종합소득의 과세표준과 세액을 계산하여 종합소득세를 납부하는 방법. 이 경우 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득금액의 계산에 관하여는 소득세법 제19조 제2항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 28. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 1세대1주택의 판정, 과세특례적용의 신청 등 미분양주택에 대한 과세특례에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 개정)
③ 거주자가 대통령령이 정하는 미분양 국민주택을 1998년 3월 1일부터 1998년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1998년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유ㆍ임대한 후에 양도하는 경우 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제1항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 28. 개정)
○ 조세특례제한법 시행령 제98조 【미분양 주택에 대한 과세특례】
① 법 제98조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 미분양 국민주택”이라 함은 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 국민주택규모 이하의 주택으로서 서울특별시외의 지역에 소재하는 것을 말한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 「주택법」에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택(「임대주택법」 제2조에 규정하는 임대주택을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)으로서 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 1995년 10월 31일 현재 미분양주택임을 확인한 주택 (2005. 2. 19. 개정)
2. 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택 (1998. 12. 31. 개정)
② 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1997년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 제1항 각호의 미분양주택외의 다른 주택을 소유하고 있는 거주자가 다른 주택을 양도함에 있어서는 당해 미분양주택외의 다른 주택만을 기준으로 하여 「소득세법」 제89조 제3호의 1세대 1주택에 관한 규정을 적용한다. (2005. 2. 19. 개정)
③ 법 제98조 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산에 관하여는 「소득세법」 제95조 제4항의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정)
④ 법 제98조 제1항의 규정에 의하여 과세특례적용의 신청을 하고자 하는 자는 당해 주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고(동조 동항 제1호의 방법을 선택한 경우에는 예정신고를 포함한다)와 함께 재정경제부령이 정하는 미분양주택과세특례적용신고서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2000. 1. 10. 개정)
1. 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택확인서 사본 (1998. 12. 31. 개정)
2. 미분양주택 취득시 매매계약서 사본(1998년 1월 1일 이후 취득등기하는 분에 한한다) (1998. 12. 31. 개정)
⑤ 법 제98조 제3항에서 “대통령령이 정하는 미분양 국민주택”이라 함은 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 국민주택규모 이하의 주택으로서 서울특별시외의 지역에 소재하는 것을 말한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 「주택법」에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택으로서 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 1998년 2월 28일 현재 미분양주택임을 확인한 주택 (2005. 2. 19. 개정)
2. 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택 (1998. 12. 31. 개정)
⑥ 1998년 3월 1일부터 1998년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1998년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 제5항 각호의 미분양주택외의 다른 주택을 소유하고 있는 거주자가 다른 주택을 양도함에 있어서는 당해 미분양주택외의 다른 주택만을 기준으로 하여 「소득세법」 제89조 제3호의 1세대 1주택에 관한 규정을 적용한다. (2005. 2. 19. 개정)
⑦ 법 제98조 제3항의 규정에 의한 과세특례적용의 신청 및 미분양주택의 보유기간의 계산에 관하여는 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31. 개정)
( 이 하 여 백 )