1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 약 20년을 보유•거주하던 서울특별시 소재 A주택이 주택재개발사업으로 2005년 10월 관리처분계획인가되고, 현재 주택재개발사업 진행 중임

- 2006년 7월 이주비를 수령하여 군포시 산본동 소재 B아파트를 취득함(2006. 8. 3. 등기이전)

- 상기 A주택(현재 입주권 상태)을 양도할 예정임

○ 질의내용

A주택(주택재개발사업 관련 조합원입주권)을 양도하는 경우 비과세 요건

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1 - 2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. (삭제, 2005. 12. 31.)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 생략

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정)

나. 이하 생략

3. 이하 생략

② 생략

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 이하 생략

② 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】

① ~ 󰊉󰊘

󰊉󰊙법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정)

1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정)

2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 이하 생략

② 이하 생략

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면4팀-887, 2007.03.14

【질의】

(내용)

- 수원에 소재하는 “ㅅ”아파트를 2003. 6. 구입하여 2004. 12. 사업계획승인 되고 2005. 5. 관리처분 인가 후 2005. 8. 멸실등기되어 질의일 현재 건축중임.

- 수원소재 “ㄱ”아파트를 2002. 8. 구입 2005. 3. 사업계획승인 되고 2006. 12. 관리처분인가 되어 2007. 2. 동호수 추첨하였으며 질의일 현재 철거중임.

(질의)

- 위의 “ㄱ”아파트의 입주권을 양도하는 경우 비과세 여부

【회신】

「소득세법 시행령」제155조 제17항의 규정에 의거「소득세법」제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권을 1개 소유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없거나 당해 1조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우(1주택 취득일로부터 1년 이내 양도)에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(양도가액이 6억원을 초과하는 경우 6억원초과 부분 제외)하는 것이나 관리처분 인가일 현재 2주택을 소유한 경우에는 당해 법령의 적용대상 입주권에 해당하지 않는 것임.

○ 서면4팀-1821, 2005.10.05

【질의】

1983. 12. 21. 취득한 ○○○동 XX ◇◇◇아파트 XX동 XXX호(이하 “구주택” 이라 한다) 관련 재건축아파트의 조합원으로, 2003.6.13. ○○○동 XXX-91 주택(이하“신주택”이라 한다)을 취득하였고, 구 주택을 재건축사업계획승인일(2003.6.23.) 이후인 2003.6.25. 분양권(이하 “쟁점분양권” 이라 한다) 인 상태에서 양도를 하였음. 이를 일시적 1세대 2주택 비과세에 해당 되는 것인지 여부

〈갑설〉 구주택을 1983.12.21. 취득한 이후 2003.6.25. 양도할 때까지 청구인의 가족(배우자 및 자)이 계속하여 구주택에 거주하였고, 그 이외의 주택은 없었으므로 1세대 1주택에 해당되며, 쟁점 분양권의 양도일 직전 신주택을 취득하였으나, 소득세법 시행령 제155조 제1항 규정에 의하면 일시적 1세대 2주택에 해당됨.

〈을설〉 소득세법 시행령 제155조 제16항에 의하면, 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 1세대 1주택으로 본다고 규정하고 있음을 볼 때, 청구인은 재건축사업계획승인일 이후 분양권인 상태에서 쟁점분양권을 양도하였고, 또한 양도당시 신주택을 취득하여 소유하고 있던 점을 본다면, 소득세법 시행령 제155조 제16항에서 규정하는 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 못함.

【회신】

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)를 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우, 그 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 입주권을 양도하고, 기존주택에 대하여「소득세법 시행령」제155조 제16항 소정의 보유기간 등의 요건을 갖춘 경우에는 같은법 시행령 제155조 제1항이 정하는 바에 따라 그 입주권의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 때에는 소득세법 제89조 제3호에서 규정하는 고가주택으로 보아 과세)대상에 해당하며, 이는 2005. 9. 29. 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 적용함.

○ 서면4팀-2708, 2006.08.07

【질의】

아파트를 약 10년 정도를 보유하였고(거주하지는 않았음) 새로 구입한 단독의 잔금날짜가 2005. 7. 5.이고, 아파트를 판 잔금 날이 2006. 7. 5.임.

양도세 1년에 해당이 되는지 여부

【회신】

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 ‘A주택’이라 함)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 ‘B주택’이라 함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 B주택을 취득한 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 때에는「소득세법 시행령」제155조 제1항의 규정이 적용되는 것으로, 귀 질의와 같이 A주택의 양도일은 2006. 7. 5.이고 B주택의 취득일은 2005. 7. 5.인 경우 위 규정이 적용되지 않는 것임

○ 서면4팀-1716, 2007.05.25

부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로「소득세법 시행령」제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.