1. 질의내용 요약
○ 사실관계
가. A주택 : 본인 소유의 일반주택
- 부산 해운대구 소재
- 2000년 10월 분양, 2003년 5월 9일 등기
- 기준시가 1억 9400만원, 48평, 대출금 1억 5400만원
- 남편 직장이 서울이었던 관계로 편의상 본인 명의로 분양받았음
나. B주택 : 상속받은 주택 , 조세특례제한법 제99조의 3에 해당하는 신축주택
- 서울 양천구 소재
- 직장 근무로 5년 여간 서울에 거주 중이던 남편이 2002년 3월에 분양받고, 2004년 7월 29일에 잔금납부함
- 남편이 부산으로 전출되어 현재 전세 임대중임
- 기준시가 4억 3800만원, 37평, 대출금 6900만원
- 2007년 5월 2일 남편 사망
○ 질의내용
① B주택이 조세특례제한법 제99조의 3에 규정된 양도소득세 과세특례 적용대상인지 여부
② B주택을 상속받은 날부터 5년 내에 양도시 1세대 2주택 중과 여부
③ B주택을 보유한 상태에서 A주택 양도시 1세대1주택 비과세 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14. 제목개정)
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)
2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.
2. 생략
② 이하 생략
○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)
1 - 2의 4. 생략
2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)
양도소득과세표준의 100분의 50
2의 6. 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】
① 생략
② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정)
1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정)
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정)
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997. 12. 31. 개정)
4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997. 12. 31. 개정)
③ 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제167조의 5【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
1. 제167조의 3 제1항 제1호에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)
2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)
3. 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제167조의 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1.「수도권정비계획법」제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정)
가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정)
나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설)
2 - 6. 생략
7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003. 12. 30. 신설)
8. 이하 생략
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면4팀-1161, 2005.07.08
「조세특례제한법」 제99조의 3의 “신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”는 신축주택취득기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택에 한하여 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우는 이에 해당하지 아니하는 것임.
○ 서면4팀-3415, 2006.10.11
【질의】
(사실관계)
- 2001년 취득한 감면대상 신축주택과 일반주택을 남편명의로 보유하다가 2006년 남편이 사망하여 2주택을 상속받게 되었음.
- 위 2주택 중 1주택은 남편이 건설사업자로부터 최초로 분양받은 감면대상 주택이고 2년 6개월째 거주하고 있음.
- 다른 일반주택은 4년째 보유하고 1.5년 거주하였으며 전세 만료일이 다가와 매도를 고려중에 있음.
(질의내용)
- 위의 경우 감면대상 주택을 상속받은 경우에도 양도소득세는 감면되는지.
- 2007.1.1. 이후부터 1세대2주택 중과세율을 적용하는지.
- 일반주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 되는지.
【회신】
귀하의 질의에 대한 회신은 기 질의회신문(서면4팀-1993, 2006. 6. 27. 및 재산46014-1214, 2000.10.12.) 등을 참고하기 바람.
○ 서면4팀-1993, 2006.06.27
【질의】
질의 : 다음의 신축주택이 조세특례제한법 제 99조의 3에 따라 신축주택에 대한 양도소득세의 과세특례에 적용 대상 거래인지 궁금함.
- 당해주택은 A(B의 남편)의 명의로 2001년 8월에 용인소재의 신축주택 대상의 아파트를 주택건설사업자와 최초계약을 하였음.
- 2004년 2월 완공 후 A의로 소유권 이전등기 하였음.
- 2005년 A의 사망으로 인하여 B가 당해주택을 상속 후 상속 등기를 하였음.
- 차후 B가 당해 주택을 양도시에 당해주택이 제 99조의 3의 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례가 적용가능한지.
【회신】
조세특례제한법 제99조의 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면 적용대상 주택으로서 동법 동조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택에는 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 사망하여 당해 주택의 분양권이 상속인에게 승계되어 취득하는 주택은 포함되지 아니함.
○ 서면4팀-2898, 2006.08.22
【질의】
(내용)
- 기존에 서울지역에 2주택을 소유한 세대가 2003. 5월 서울지역에 1주택을 상속받음.
(질의)
- 위의 경우 3주택 중 먼저 양도하는 주택(상속주택 또는 일반주택)에 대하여 중과세율 적용여부 및 상속주택이 주택수에 포함하는지 여부에 대하여 질의함.
【회신】
「소득세법 시행령」제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 양도하는 경우에는「소득세법」제104조 제1항 제2의 3 규정에 의한 1세대 3주택 이상의 양도소득세의 중과세율(양도소득과세표준의 60％)을 적용하지 않음. 다만 상속개시일 현재 동일세대원인 피상속인이 사망하여 상속되는 때에는「소득세법 시행령」제155조 제2항의 규정이 적용되지 않는 것임.
○ 서면5팀-379, 2007.01.31
「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 규정에 의하여 “상속받은 주택”과 그 밖의 주택(일반주택이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하다 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택 1개를 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하나, 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 “상속받은 주택”으로 볼 수 없어 위의 규정이 적용되지 아니하는 것임.